杭州主城“末班车” 融创49亿夺地“囤粮过冬”

在杭州土拍市场上沉寂许久的融创，以近50亿斩获两宗宅地的姿态再次进入众人眼球。

11月26日，浙江杭州拱墅区出让两宗宅地和一宗商地，三宗地块总起价为47.72亿元，总面积为10.62万平方米。三宗地块最终成交总价为52.32亿元，其中融创48.61亿元连下两城。

杭州一直是融创城市布局中重要的一环，今年前三季度杭州公司销售额达到124.4亿元，仅次于融信、万科。但受制于已有一段时间未拿地，融创在杭州面临可售货值减少的问题。

观点地产新媒体了解，融创上一次在杭州拿地需回溯至2016年，其通过收并购方式以总价8.59亿元收购杭州金翰及金成房地产持有的杭州余杭区47号地块、余杭区41号地块以及余杭区英特学府共三个项目公司的34%股权。此后长达两年里，它在土地招拍挂市场动作不大。

收并购一直是融创的主要扩张方式。相关统计数据显示，融创并购比例从2014年的14%已提升至2017年的87%，这使它有效降低了拿地成本。但这并不适用于每一个城市，在杭州市场，如今融创需要通过招拍挂方式渠道，支付更高的土地成本。

以最新竞得的拱墅区宅地为例，运河新城单元GS1201-04（原D-W2-02）地块，运河新城单元GS1201-05、10（原D-W2-02）地块溢价分别为18%、5%，每平米楼面价则为2.16万元、2.43万元。

赶杭城“最后一趟车”

观点地产新媒体了解，融创此次竞得的拱墅区地块是运河新城单元GS1201-04（原D-W2-02）地块和运河新城单元GS1201-05、10（原D-W2-02）地块，出让面积分别为4.45万平方米、4.05万平方米，建筑面积为12.5万平方米和8.9万平方米，起始价为25.65亿元和18.36亿元。

这也是杭州主城区时隔三个月之后的又一次推地。一个小时的时间里，融创旗下的厦门赛实置业有限公司分别以总价26.95亿元、21.66亿元拿下地块，溢价率18%、5%。

而从融创的拿地模式来看，收并购一直是其获取项目的主要手段，虽然鲜少通过招拍挂拿地，但不难看出，安静许久的融创此次拿地之心十分坚决。

值得注意的是，今年上半年一举登顶全国土地出让总金额榜首之后，杭州在下半年以来便放缓了推地节奏，在主城区能有如此大体量的土地供应并不多见。

浙江中原地产首席分析师荆海燕指出，拱墅区地块的区位稀缺性是吸引众多房企前来的主要原因。“这两宗地块对于善于运作高端产品的开发商而言有很大操作性。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚也表示，这是杭州相隔许久后主城区再次出让宅地。和三个月之前相比，市场形势已经发生巨大变化。时下房地产企业拿地，通常是以更谨慎和更安全为原则。

他指出，虽然地价有所下跌，但仍有十家企业参与本次竞买，说明开发商仍看好杭州市场的未来。很多开发商认为杭州是中国性价比最高的城市之一。

从市场数据得知，今年下半年以来，杭州的推地节奏一直在放缓。据统计，2018年10月，杭州全市共出让土地17宗，总出让面积约34.2万平方米，环比下降12.9%，土地出让面积已经连续三月呈现下滑态势。

对此，业内人士分析称，由于上半年的集中推地，杭州下半年的供应指标压力并不大。而去年出让的近百宗地中，仍有大批正在推进建设的项目在等待入市。“一旦去年和今年上半年出让的土地转化成了具体项目，杭州的供求关系或许会因此发生改变，去化压力也会有所增加。”

也正因为此，杭州下半年的推地节奏一直维持在缓慢状态。市场机构预测，今年杭州推地节奏缓慢的情况仍将持续。

除了供应少外，荆海燕表示，两宗宅地的“纯粹”也是吸引了众多房企的一大特点。据了解，此次出让的两宗地块除了要求配建一间幼儿园外，并没有配建公租房等过多的附加条件。“这对于房企而言，无疑会大大减少了最终的开发成本。”

不过，有业内人士指出，此两宗地块因为地处保护区，有着限高等因素约束。其中一宗紧邻运河的地块，首排建筑限高仅为24米，在此情况下如何布局建设项目，对于开发商而言是一个考验。

随着年终临近，荆海燕表示，杭州年末或许还会推出一些地块，但数量肯定不会太多。她预测，要在主城区推出条件少、面积大的宅地，本次或许是今年的“最后一趟车”了。

货值猜想与“囤粮过冬”

“主城区中超过20万平方米的体量，足以让房企撑过整个周期，这应该也是融创下决心拿下此两宗地块的原因之一。”

据业内人士透露，今年的市场降温依然在为房企所普遍接受范围内，但明年的形势或许会比今年要更为严峻。对于房企而言明年可能会是一个“小年”，因此说融创拿下这两宗地块是为了“过冬”并不为过。

从2012年进入杭州以来，融创在前几年里保持了快速的扩张速度，其后放缓了扩张步伐。丁建刚介绍称，截至目前，融创在杭州的项目约有30多个，其中绝大多数都在走高端精品路线。

据公开数据显示，融创中国10月单月于杭州实现20.26亿元的成交总金额，位列杭州房企第三，前两名分别是万科和招商蛇口，成交金额分别为20.86亿和20.6亿元。

杭州房企前三季度销售金额排行中，融创同样位列老三，销售金额为124.4亿元，前两名分别为融信和万科，销售金额分别为161亿元和152亿元。

虽然销售见喜，但融创近两年来在杭州拿地上放缓不少。据观点地产新媒体不完全统计，本次融创在杭州拿地距离上一次已经接近两年，彼时使用的依旧是收并购方法。

2016年底，融创的间接全资附属公司将以8.59亿元总代价收购杭州金翰及金成房地产持有的杭州余杭区47号地块、余杭区41号地块以及余杭区英特学府共三个项目公司的34%股权。至此以后直到本次拿地，融创在杭州几乎没有再传出过拿项目的消息。

据此来看，融创的拿地速度有所放缓，但销售去化的效率却一直保持在高位。此消彼长之下，融创在杭州所持有的项目货值无疑需要保持继续增长。

虽然关于杭州的存量货值等数据并未得到融创的明确答复，但若想保持其杭州区域房企的排名地位，手中无疑需要有足够的“粮草”。