北京12宗地收金316亿 中铁128亿新增10万㎡土储成最大赢家

时间即将迈入12月，北京早已寒气侵体，但帝都的土地市场却依旧火热。

11月26日，北京市以拍卖的方式出让编号为【2018】028-40号共13宗地块，总出让面积为79.40万平方米。最终，除顺义区北小营镇地块因在挂牌阶段无人报名而遭遇流拍以外，其余12宗地块均成功出让，揽金316.46亿元。

翻看2018年的土拍情况，上半年，帝都遭遇七次流拍，七八月，全国土地市场进入了流拍的高峰。从更远的时间来看，北京自去年开始已有11宗地块流拍流标。在这样的背景下，今日北京成功出让12宗地块、揽金316亿，着实赚足了眼球。

当天约有30余家房企到场，包括中铁诺德、中铁置业、金茂、富力、华发、佳兆业、中建、首开、北京城建、万科、新城、华润等，其中多是北京土拍市场的中小型房企，亦可见重新布局京城的新面孔。

但诸如融创、保利、中海、龙湖、恒大、碧桂园等房企，则集体缺席。即便是万科、华润，也只是参与土拍，并未展现出坚决拿地的姿态。

最终，12宗地块毫无意外地被中小开发商阵营瓜分掉大部分，中铁、华发、北京住总、中建、绿城、首开、富力陆续有地块入账。有评论指，中小房企抄底北京的意图显露无疑。

帝都土拍百态

如果说低溢价、底价成交、流拍、联合体是今年土地市场的主旋律，那么今日的土拍，则将各种姿态展现的淋漓尽致。

观点地产新媒体了解，今日拍卖的13宗地块总起价为295.19亿元，地块遍布顺义、房山、昌平、丰台、大兴、延庆、密云7大区域，其中1宗为商业用地，3宗为共有产权住房用地，其余9宗均为“限竞房”地块。

最终，13宗地块成功出让12宗，总揽金316.46亿元，创下北京单日成交地块数量的新纪录。

当时间走到上午九时三十分，拍卖现场传来了顺义区北小营镇地块因在挂牌阶段无人报名，遭遇流拍的消息，流标的“惨境”是否持续的疑问陆续从市场传来。

随后，分组进行的土拍在现场竞价阶段迅速升温，房企们的热情推翻了市场对流标的质疑。

不到半小时，丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块已经被中铁置业叫到了60亿元的价格。随后新城、中铁诺德、首开+金地+华润+平安联合体呈现出了白热化的交战状态，在经过64轮竞拍后，中铁诺德以70.2亿元总价摘得该地块，溢价率为25.36%。

在中铁诺德拿下丰台区地块的同时，顺义区沙峪镇SY00-0019-6014地块也由中建一局以19.45亿元总价摘得，溢价率17.88%。接着，绿城以7.79亿元总价摘下顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块，溢价率仅为1.56%。

不到一小时，顺义区的两宗地块及丰台区的一宗地块便成功出让，今日北京的土拍似乎走出的开场失利的局面，一路向好。

在此次的土拍中，溢价最高的是北京住总集团有限责任公司摘得的大兴区采育镇区01-0128A地块。

该地块的建设用地面积为5.46万平方米，地上建筑规模为5.74万平方米，容积率为1.05，土地用途为R2二类居住用地，起拍价为11.855亿元，起始楼面价为12890元/平方米。

该地块吸引了包括住总集团、兴创+兴展+兴福+大兴城建联合体、阳光城、城建等的参与，经过58轮竞拍，该地块由住总集团以17.7亿元总价摘下，同时须自持2%的商品住房面积，溢价率为49.30%。

从今日土拍的结果来看，1宗流拍，1宗底价成交，其余地块均是低溢价成交，可谓是百态尽显。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前受到市场降温等的影响，土地市场出现较多的流拍情况，说明企业还是比较保守的。但针对此次的北京土拍，严跃进则表示，“现在（房企的）节奏稍微加快，说明房企还是有拿地的意愿的”。

有业内人士提到：“房企一反去年底的消极心态，积极应对，表现了房企信心的复苏和房地产调控政策出现同步宽松的迹象”。

“共有保证金”规则

据观点地产新媒体获悉，参与此次土拍的房企共有30余家，其中不乏万科、华润等龙头房企，也有首开、金地、华发、住总等企业。

对此，有业内人士表示，众多房企齐聚北京土拍现场，与北京市规划和自然委员会特别实施的“共有保证金”出让新规不无关系。

11月7日，北京市规自委发布一则土地拍卖补充公告，对11月26日将成交的13宗地块进行了一些列特别的说明，补充公告最大的核心就是保证金共享机制。

公告中表示，将于2018年11月26日成交的丰台区花乡白盆窑村 BPY-L010、BPY-L013地块R2二类居住用地、A33基础教育用 地等13宗地块除可按原挂牌文件约定方式支付竞买保证金以外，其中的部分地块还可选择采用共用方式支付竞买保证金。

据观点地产新媒体了解，在以往的土拍活动中，一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而在此次土拍中，竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。

共享保证金的制度，相当于用原本只够报名一宗地的资金，现在可用于报名竞买两宗地甚至三宗地，增加了土地拍卖的企业数，无疑资金本就紧张的房企多了一次参拍机会。

对此，有业内人士表示，共有保证金的出让新规不仅在一定程度上环节了房企的资金压力，同时还可以实现不同资质地块的打包出让，缓解了土地流拍的情况。

从今日土拍的报名情况来看，29、30、37号三宗地块打包成为一个组，三宗地块的共用保证金为不少于8.12亿元，金茂则通过共享保证金制度在缴纳一份保证金的情况下同时报名了上述三宗地块的竞拍。而中铁置业、新城则同时参与了28号与34号地块的竞拍。

值得一提的是，金茂总共参与了五宗地块的角逐，在昌平29号地块的竞拍中，金茂分别与未来科学城+城建组成联合体报名，并同时通过共享保证金制度单独报名，无疑是把保证金共享用到了极致。

严跃进对此分析称，推出共享保证金制度，有助于企业形成更多的拿地机会，这个制度短期来看，是没什么问题的，它属于这个政府给的一种优惠政策，并且后续可能会在全国部分城市得到推崇。但土地市场如果继续升温的话，这种政策肯定会减少，这个其实也体现了当前土地上一个调控的导向。

同时，他也表示，此次土拍能够吸引众多的房企，其实跟土地供应节奏是吻合的。

资料显示，北京今年计划供应住宅用地1000公顷，其中商品住宅650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），但截止目前，实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷，供地计划完成率为35%。

因而，不同于以往土地招拍挂市场挤牙膏式的供应节奏，面对此次的大批量供地，房企加紧补仓也是无可厚非。

但有分析人士表示，房企在经历了此前的保守与谨慎，在这个时间选择加紧扩储也与自身的土地储备结构有关系。

中铁系百亿布局

今天的土拍，中铁系无疑是最大的赢家。

继中铁诺德70.2亿元总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块后，中铁置业以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块。

据观点地产新媒体查阅，北京中铁诺德房地产开发有限公司是中铁建工集团的全资子公司，而中铁建工是中国中铁股份有限公司的全资公司。而中铁置业集团北京有限公司则为中铁置业的全资子公司，中铁置业同为中国中铁的全资子公司。

如此算来，中铁诺德与中铁置业同为中铁系子公司。而在今日的土拍中，中铁系斥资128.6亿元竞得丰台区两宗地块，新增土地储备10.19万平方米，可谓是大手笔。

时间往后退几步，11月23日，中国中铁旗下北京中铁诺德房地产开发有限公司，则竞得云南草海一宗商住地块，成交价约24.92亿元。

该地块面积250亩（16.67万平方米），含231亩（15.4万平方米）住宅用地和18.8亩（1.25万平方米）商业用地，容积率在0.79-1.37。根据要求，竞买人须建设3条市政道路，修建10.32万平米的湿地、6万平方米的绿地，并建设1座18班高中。

短短两天，中铁新增土地储备达到26.86万平方米，接近该公司第三季度新增土地储备的30%。

相比之下，在今日的土拍当中，以往的“招拍挂”大户万科、华润就显得冷静很多，两家房企虽然都参与了此次的土拍盛宴，但可惜的是，最终均未摘得心仪地块。

严跃进就此表示，企业的布局与自身的土地储备的结构有很大的关系，部分企业如果过去储备规模比较大，这个时候不见得积极会积极拿地；部分企业如果土地储备比较少，这时候就会积极进行扩储。

同时，有分析人士也表示，年关岁末，房企的扩张也与自身的销售情况，目标完成度紧密相关。