一号基金27亿元接盘 广州越秀财富天地广场的资本路径

4个月前挂牌的越秀财富天地广场，经过二度辗转，终于有了接盘者。

12月21日晚间，越秀地产发布公告称，根据与出售事项有关的公开挂牌，买方广州嘉创经济信息咨询有限公司已获广州产权交易所确认为中标人，有效竞标价为24.18亿元以作股权转让及承担广州越汇于有关债务转让日期的77.79%相关债务。

公告显示，广州越汇主要持有项目便是越秀财富天地广场。

据观点地产新媒体了解，早在8月17日，越秀地产就曾发布第一次挂牌公告，拟分别通过其两家附属公司庆和投资有限公司及广州市城市建设开发有限公司，于广州产权交易所进行公开挂牌出售广州越汇100%股本权益。

其中，庆和及广州城建分别持有广州越汇77.79%及22.21%的股份。彼时，广州越汇100%股本权益的底价尚未确定。

值得注意的是，财富天地广场对于越秀地产来说意义并不小。

早在2007年，越秀地产以17亿元的价格拿下项目地块，当时土地原址上还是一片旧水泥厂，被称为“广州规模最大的三旧改造项目”。

后来，项目被打造成囊括25万平方米的商贸城、写字楼及财富公馆三大物业的商业项目，一直在越秀地产的商业地产版图中占据着重要地位。

现在，越秀地产于11月22日就宣布，二度挂牌出售广州越汇77.79%股权及有关债务，初步投标价为24.18亿元，投标期为2018年11月22日至12月20日。

这次，广州越汇77.79%股权及有关债务顺利摘牌。根据签订协议，卖方同意出售而买方同意购买广州越汇77.79%的股权，代价为24.18亿元。

此外，于贷款基准日，广州越汇欠付广州城市建设开发的债务总额为3.6亿元，其中2.8亿元（即占贷款金额约77.79%）须于完成日期后五个营业日内由买方注入广州越汇，则总代价估计为26.98亿元。

财务影响方面，越秀地产称，预期因出售事项将录得除税后收益约3亿元。用途方面，此次出售事项的所得款项净额约25.8亿元，经计及相关交易成本约1000万元后，将由越秀地产用于对集团的现有债务进行再融资以及用作未来潜在投资及一般营运资金。

越秀地产于公告中表示，预期建议出售这一公司可提升资产周转率和提高现金回流，提升其自身收购新增土地或其他地产公司股权的能力。

据观点地产新媒体了解，近三年来，越秀地产负债总额分别为815.16亿元、969.32亿元和1156.65亿元；现金流在2011年至2015年连续5年为负，2016年实现正额51.53亿元，2017年降至-47.03亿元，2018年中期现金流实现净流入33.3亿元。

截至今年6月30日，越秀地产持有现金为258.3亿元，较年初上升24.2%；总借贷527.7亿元，较年初上升了10%左右；净借贷比率是64.3%，同比下降8.5个百分点。

此外，公告中披露买家为广州嘉创经济信息咨询有限公司，为特殊目的公司，由一号基金全资拥有，并主要从事商业服务。

就在一个星期前，越秀地产于12月10日发公告称，公司持有95%的附属公司广州城市建设开发及广州国资产业基金作为有限合伙人；及公司持股45%的越秀中联作为普通合伙人订立有限合伙协议，以就进行资本投资、提供投资咨询服务而设立一号基金，协议自签立日期起为期五年。

一号基金的资本承担总额将按以下方式拨付：广州城市建设开发须于签立日期起计五年内支付7亿元，广州国资产业基金须于签立日期起计五年内支付43亿元（相当于一号基金的资本承担总额的约85.98%），及越秀中联须于签立日期起计五年内支付100万元，涉及资金逾50亿元。

值得一提的是，越秀地产曾透露称，财富天地广场随着租质不断的提升，成长性会更加显现出来，在条件成熟的合适时机，或将会像广州IFC一样注入越秀房托。

目前来看，同样是自家资产重组操作，但越秀地产并没有将财富天地广场注入旗下越秀房托，而是选择交给新设立基金，背后的资产整合、资本操作思路仍值得观察。