华润交出转型最新答卷 深圳湾综合体历经十年终落成！

伴随深圳这座城市的生长，将一片滩涂打造为超级城市综合体，华润置地可谓十年磨一剑。

12月18日，深圳南山深圳湾，中国华润大厦（又称“春笋”）正式落成，深圳湾万象城也同时开业。

这意味着，历时10年打造的华润深圳湾综合体，终于全面投入运营；该项目除了部分住宅和公寓可售外，其余全部自持。

十年间，从罗湖到福田、南山，深圳的城市人口、产业、商业急剧变迁，华润深圳湾的发展与此契合、共振。

当传统的“开发商”落幕，角色转换的难题横亘在各大房企面前。对华润置地来说，华润深圳湾就是它目前的答卷。

12月18日恰逢华润80周年，21世纪经济报道记者获悉，华润集团内地总部将进驻刚落成的“春笋”。在深圳南山区后海这一云集众多企业和人才的片区，运营一个超级城市综合体，对华润置地的考验，还将继续。

超级城市运营商

漫步深圳湾公园，可清晰望见一栋状若“春笋”的大楼，那是中国华润大厦。

12月18日，“春笋”正式投入使用，部分用于华润集团内地总部办公，部分对外出租；同时亮相的还有中国华润大厦艺术中心，以及备受关注的深圳湾万象城。

至此，华润深圳湾像一幅色彩斑斓的画卷呈现于眼前。这是一个超级城市综合体，涉及商务、居住、商业、运动、艺术等在内的多元化复合业态，占地120万平方米。

时间倒回十年前，2008年12月，以深圳大运会为契机，华润集团通过代建方式，获得深圳湾项目地块，负责深圳湾体育中心工程建设及运营。

资料显示，深圳湾体育中心运营不到一年，实现了盈利。2017年，“春茧”引进各类赛事以及文化演艺活动、早教培训等294场，年度人流量超600万人次。

2012年起，以体育中心的运营为基础，华润置地开始了深圳湾综合体二期的搭建，这一过程，与深圳这座城市的产业升级、政府治理密切相关。

过去十年，深圳经济迅猛发展。深圳统计公报显示，2017年，深圳GDP高达22438.39亿元，同比增长8.8%，位列全国第三。

从区域视角，深圳的城市发展和产业升级聚焦于南山，深圳湾金融总部基地拥有腾讯、中海油等80多家公司总部，产业和办公氛围浓郁，但缺少诸多文体、商业、艺术、生活类配套。

对此，深圳市充分发挥“小政府、大社会”理念，南山区借鉴招商局主导开发蛇口片区、华侨城开发华侨城片区的经验，由华润统筹后海片区整体规划与运营，涉及综合运营、市政公园、公共文体设施建设运营、学校医院建设等领域。

此次开业的深圳湾万象城，便是应运而生。这是继罗湖万象城、南山万象天地之后的又一升级版商业项目。据悉，在同一座城市建两个万象城，深圳是第一个。

而在整个项目的运营中，政府、华润、专家团队、公众参与文化商业服务的创新模式，也首次出现在当前房企的城市运营中。

这个综合体以“春茧”体育中心为起点，中国华润总部大厦“春笋”、深圳湾万象城以及中国华润大厦艺术中心、华润金融大厦、安达仕酒店、高端住宅“悦府”等多种业态分列其中，形成一个高端城市生活圈。

近期，在粤港澳大湾区的战略规划下，后海区域的重要性再次凸显。华润置地方面表示，将继续提升深圳湾项目的运营水平。

易居智库研究中心总监严跃进认为，华润深圳湾不仅仅是商业，代建部分更具有公共性质，承载并引领了城市的文化、生活方式的变革，因此具有了开放性和诸多可能。

房企转型先行者

不满足于拿地卖房的开发模式，而将目光投注于城市运营和生活服务，是众多房企一致的转型路径。万科、恒大、碧桂园、融创、中海、保利等房企均是如此。

今年7月，华润置地提出“城市综合投资开发运营商”新战略，同时公布了全新业务矩阵：住宅开发、商业地产、产业地产、康养地产、文化体育和教育地产、物业服务、产业基金、长租公寓、代建代运营、城市更新、其他新产品及新服务等。

2018年底，华润置地交出了深圳湾城市综合体这一答卷，“意味着其在诸多房企的运营转型中快人一步，有了自己的项目范本”，严跃进认为。

事实上，深圳湾项目是华润多年运营实践的呈现。与大多数房企不同，华润始终坚持销售物业及投资物业两大业务并行。

2017年年报显示，华润置地实现营业收入1185.88亿港元，实现净利润254.09亿港元。相较于2016年，营收增长8.47%，净利润增长12.93%。其中，购物中心业务营业额为61.4亿港元，同比增长20.1%。

2018年1-11月，华润置地实现租金收入85.59亿元，同比增长30%。国信证券认为，华润置地一直对商业地产抱有雄心，致力成为中国商业地产领导者，商业地产规模和比重均保持有序上升。

此外，与其他房企相比，华润置地在运营上也具备天然优势，母公司华润集团在业务、资金、管理等方面，都为其提供了有力的依托。

财报显示，2017年华润集团营业额5513亿元，同比增长9.5%；利润总额658亿，同比增长36.1%；总资产12212亿，同比增长11%。其主营业务涉及大消费、电力、地产、水泥、燃气、大健康（医药、医疗）、金融等。其中，华润零售、啤酒、燃气的经营规模目前为全国第一。

华润置地公告显示，1-11月公司累计销售面积1086 万平方米，同比增长36%；累计合约销售额1896.6亿元，同比增长52%，提前完成全年销售目标所要求的1830亿元。

同时，为保证未来的发展，华润置地在过去的11个月保持积极拿地的姿态。1-11月公司累计收购81幅地块，总楼面面积1826.6万平方米，对应土地出让金1192亿元，累计拿地总楼面面积同比增长69.3%。