祝林：站在时代的潮头！2019年，弘阳商业将进军中国商业地产品牌“第一梯队”！

　　2018年是弘阳商业元年，这一年斩获颇丰！全年业绩超额完成，商管面积超300万方，弘阳广场、弘阳家居等多条产品线耀世齐发，弘阳商业全面迈开了区域化扩张的步伐。“以一二线城市为轴，辐射三四线城市的发展蓝图”，短短一年时间，南京、常州、合肥、天津、滁州……连下数十城，弘阳商业形成了长三角、长江中游、珠三角、华东沿海、环渤海等多个重点区域的布局之势，多个轻资产项目成功开业，成绩斐然，令业界侧目。

　　2019年初，站在时代的潮头，弘阳商业如何看待当下的市场环境，未来会有怎样的新战略和新布局，赢商网值此迎新春之际，特别采访了弘阳商业集团执行副总裁祝林，聆听2019弘阳商业最强音。

　　弘阳商业集团执行副总裁祝林先生

最强音之行业

赢商网：2018年国内商业地产继续保持高位增长，您作为弘阳商业的领军者，如何看待增量市场与存量市场面临的机遇与挑战？

　祝林：从2018年全国商业地产的发展态势来看，2019年一二线城市的增量市场比例会持续降低，尤其是一二线核心区位的增量商业更是凤毛麟角。商业地产的头部市场饱和已成既定事实，如果一定要在其中寻找增长空间，未来只也可能是特定企业（例如央企）通过特殊渠道（大型的招商引资）才能获得。例如去年5月份在长沙开业的“华中第一综合体”，95层高的九龙仓国际金融中心，耗资160亿，历经10年建设，确实是当之无愧的商业地标，但是这种项目，国内一般规模的商业地产企业根本无从开发，“大资金沉淀和超长建设周期”成为大部分民营企业获得头部市场空间的拦路虎。

　　那么，民营开发企业在2019年一二线城市商业地产领域就一点机会都没有吗？其实不然！随着近十余年国内经济的飞速发展，国民生活观念改变，消费升级等等因素，以往占据城市核心区位的老旧商业项目必须经历一轮脱胎换骨式的改造才能跟的上时代的要求，而这些存量市场的升级改造恰恰是众多民营开发企业获得增量市场的良机，比如2019年即将面市的合肥弘阳广场项目，地处城市核心的蜀山区长江西路上，其前身松芝万象城就是一个典型的存量不良资产，经过弘阳团队的打磨改造，即将推陈出新，华丽转身！

赢商网：回顾2018年整个商业地产行业，给您留下印象最深的新词汇是什么？

　　祝林：纵观2018年，商业地产界似乎不再专注于“概念炒作”，全年出现频率较高的“新零售、场景营销”等词汇似乎也只是在炒冷饭！总体来说，2018年的商业地产人更加务实，埋头苦干！

　　其实看遍了行业十数年来的起起伏伏，任风云如何变幻！想要做出些成绩，推动所在城市商业圈的发展，‘务实踏实，认真干活’才是根本。这个时代被众多新概念所裹挟，执迷其中会让人找不到来时路，最近马化腾有一句话我觉得就很不错：“安心过自己的坎儿”，这对我们商业地产从业者同样具有指导意义！

赢商网：您觉得当下的商业地产正处于怎样的时代？有怎样的标志或特点？

　　祝林：我觉得中国商业地产的发展前景非常广阔！相对于传统住宅地产来说，中国的商业地产还很年轻！这个问题可以从两个维度上来看，第一，品牌！虽然目前商业地产成为众多传统房企转型升级的集中区域，老百货的购物中心化，线上线下融合的新电商、新零售带来的冲击等各种因素交织，竞争局面复杂，但真正的中国商业地产头部品牌格局还没有形成；第二，市场占有率！目前中国住宅地产的市场占有率基本上呈现“二八格局”：20%数量的房企贡献80%的业绩，而商业地产远没有达到这个水平，据权威数据统计，全国3万方以上的购物中心数量多达8000家，而公认的头部品牌万达广场市场占比其实不足5%，这给众多商业地产房企预留了足够的成长空间。

　　但是从发展时机而言，商业地产又非住宅，这个行业具备一定的门槛，除了拥有充足的资金，企业首先必须有商业地产的基础和积累，在此之上，一些有品牌、有机制、有战略、有好产品的企业极有可能抓住机会，上升为行业的头部品牌！

　　2018年9月，常州弘阳生活+开业现场

赢商网：从弘阳商业的角度来看，您认为怎样的商业体模式能够满足这一时代的需求？

　　祝林：这是一个拷问专业，聚焦小众领域的时代，一切空泛、大而全的事物都会丧失关注力。商业也是一样。一个商业体模式能否满足时代需求，首先要看它的开发者是不是一个专注、聚焦商业地产领域的企业。

　　要满足这个条件，首先从组织架构上，该企业必须将商业作为公司的主航道业务来发展，以弘阳商业为例，组织架构上也完全独立于地产板块之外，实现了集团层面的“商业+地产”的“双主业驱动”；同时在资本和运营方面，如果要顺应时代的需求，甚至引领行业的发展，企业必须在“投资、融资、管理、退出”等各个环节形成闭环，这是成功的基础。

最强音之企业

赢商网：您会如何评价2018年弘阳商业的表现？

　　祝林：这其实不用我个人去评价，一切都让数据自己说话！2018年初弘阳商业预定指标是10亿，年底实际突破了原定目标，超额完成业绩。企业排名上，也从2018年初的全国前100名上升到全国前50名。弘阳商业从“网红变成黑马”，我们企业的领军者、管理层以及每一位员工都是见证人。

　　弘阳集团是一家特别讲究承诺的企业，大到2018年7月12日集团成功登陆港交所（1996HK），新建的上海弘阳总部即将投入运营，小到弘阳商业每一个项目的成功开业，每一项员工激励机制的落实执行，企业迈出的每一步都与当初的承诺相符！

　　在运营层面，2018年弘阳商业不仅实现了南京、常州、滁州、淮北等多家项目成功开业，以及合肥弘阳广场、天津大港弘阳广场、烟台弘阳生活+等项目的成功进驻，总体商业管理面积超300万方，同时还在投、融、建、招、营，商业地产生态链的5大环节上实现闭环。

　　弘阳商业如今已经是一个有战略、有机制、有模式、有效能并且拥有清晰产品线的独立业务体系，这在全国商业地产行业都是屈指可数的！

　　2018年升级改造之后的南京弘阳广场

赢商网：运营一年以来，弘阳商业的发展与您当初预想的有何不同？

　　祝林：说实话，没人告诉我们弘阳商业应该是什么样子？而每一位加入弘阳商业的员工都是按照正确的方式做正确的事，有了大家的共同努力之后，企业能否制定出优良机制，提高团队效能，就变得非常关键！

　　弘阳商业拥有今天的成果，和企业运行的阿米巴机制不无关系。这种机制的优势在于通过超额激励，唤醒团队每一位成员的自我驱动力的激发，从而在工作中充分发挥创造力和潜能，朝着同一个目标奋进。

　　在这种透明化的激励机制下，弘阳商业自然成为优秀人才和专业团队汇聚的绝佳平台，做出成绩也是必然。

赢商网：2019年弘阳商业有怎样的目标和期许？

　　祝林：对于2019年，我们真的是有一些想法的。跨过企业的萌芽和积累阶段，2019年的弘阳商业将进入极速发展阶段，无论在品牌、规模、营收等各个方面，弘阳商业都将致力于进入中国商业地产品牌的“第一梯队”。在国内市场，弘阳商业不仅将成为一家有影响力、有口碑，受人尊重的一线品牌企业，同时还将依据自身的优势资源，输出弘阳强大、专业的商业管理能力，与众多项目形成战略合作，优势互补！用一年的时间，将以上的承诺全部兑现，我相信弘阳商业将会进入一个更高层面的全新阶段。

　　就发展目标而言，在2018年的基础上，2019年的弘阳商业还将实现20%以上的业绩增长，新开业项目数量将超过10个，其中包含很多优质城市的核心区位项目，着实令人期待。

赢商网：在“实现人民美好生活”这一社会目标过程中，弘阳商业有哪些思考？

　祝林：今天的商业地产需要被重新定义，它不能是一成不变的钢筋混凝土，更多的应该成为城市之眼，成为一个集合社交、艺术、体验、生活方式于一体的传播者，来影响一座城。站在这个角度，我们弘阳商业的思考来自两个方面。

　　第一是产品调性。我们弘阳商业进驻的每一座城市，建造的每一座项目在经过精心雕琢和打磨之后，都致力于成为当地消费者物质、精神层面的双重地标。

　　第二是产品的社会功能。“始于购物、不止于购物”是弘阳商业旗下每一座项目的核心理念，所以这些项目都会成为承载社会功能的载体。例如南京弘阳广场不仅是江北新区首屈一指的商业地标，广场的中心秀场同时也是一个可供居民散步、游玩、社交的功能性场所；今年即将开业的山东烟台项目、天津大港项目也是一样，一方面解决了两地长期缺乏地标型商业中心的问题，另一方面弘阳商业也舍得牺牲商铺、停车场等经营性面积，大幅增加儿童游乐设施等公共社交空间，以满足市民在消费之外的精神生活需要！

　　可以说“人民美好生活理念”已经植入弘阳商业的成长基因。当商业运营者能够真正的把商业和生活组合在一起时，才能真正建立商业本身内在驱动力量。

编者按：回顾2018年我们谈商业创新，一大批有特色的新购物中心亮相；我们谈存量改造，蜕变归来的项目给了行业新思考；我们谈品牌创新，众多独角兽企业及品牌涌现；与此同时，颜值经济、Z世代、新零售等热词刷屏为行业场所端与品牌端带来全新思考。展望2019年，商业地产又将有哪些新风口？赢商网全新视角，再度推出——“2019最强音”建设性，前瞻性预言2019，谁将是意见领袖？