粤港澳大湾区规划出台，TOD模式能否带动湾区商业腾飞？

粤港澳大湾区概念飞了两年，终于2019年2月19日正式落地。这个规划，自2017年3月在政府工作报告首次提出后，规格不断升级，成为继“京津冀”、“长江经济带”、“一带一路”后第四个国家战略。

此次“官宣”，纲要中披露了哪些对城市商业发展的有利信号？大力兴建TOD交通枢纽背后，TOD商业综合体有着怎样的运营逻辑？如何实现人群有效导流？是我们策划此次选题想集中解答的问题之一。

此篇重点解析粤港澳大湾区11城的TOD枢纽发展规划。

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庞大的人口和便捷的交通布局，占据着粤港澳大湾区发展规划纲要的重要篇幅。

· 截至2017年末，大湾区总人口约达7000万人，经济总量约10万亿元。有分析认为，若截至当下，粤港澳大湾区实际生活人口很快将突破1亿人，这无形中是庞大的消费力。

· 依托高铁、城轨、公路、港口群、机场群，形成城市间高效连接的网络化空间格局，实现大湾区主要城市间1小时通达。

这个模式在专业术语上的表达，便是TOD (Transit-Oriented Development) 。

所谓TOD，是指“以公共交通为导向，非私人汽车化的发展模式”。其中公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。

图片来源：筑家易房产

这一概念最早是在1992年，由美国新城市主义倡导者彼得·卡尔索尔普提出，其特点在于将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能集中于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。

这意味着，人们大部分时间不必离开TOD项目，便可以获得工作、生活、文化、教育、医疗、休闲、娱乐、健身、运动等功能供给，实现紧凑型城市和城市资源利用效率最大化。

“这种模式不同于过去‘要致富，先修路’的泛交通先导模式，而有利于减少候鸟式的城市区域间穿梭，降低市民出行频率，节约城市基础设施、公用设施和道路设施；同时对于用地空间严重不足、城市拥堵相对明显的超大特大城市，借鉴意义重大。”新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷曾在其公众号“欧阳先声”中表态。

粤港澳大湾区TOD规划：主要城市间1小时通达

按照规划，粤港澳大湾区城市群包括了香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆11座城市。

若以珠江作为分界点，可以明显看到，珠江以东的港深莞惠城市群无论从人均GDP、人均可支配收入及游客数量三项指标，均比珠江以西其他城市群（广佛肇、澳珠中江）略高。

图片来源：戴德梁行

“为什么会出现这些差别？”在戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿看来，由于珠江以西的城市交通效率较慢，导致产业发展慢。“例如从福田到中山，全程需要两小时。”

陶汝鸿也明确提到，TOD交通枢纽建设，便是粤港澳大湾区未来发展与经济提升必不可少的催化剂。

而从日前披露的粤港澳大湾区发展规划纲要来看，关于交通枢纽建设的部署，也被提升至与“经济、产业发展”同等高度：

· 加快建设深中通道、虎门二桥过江通道、深茂铁路等重要交通设施；

· 巩固提升香港国际航运中心、国际航空枢纽地位；

· 提升广州和深圳机场国际枢纽竞争力，增强澳门、珠海等机场功能；

· 更好发挥广深港高速铁路、港珠澳大桥作用；

· 有序推进沈海高速（G15）和京港澳高速（G4）等国家高速公路交通繁忙路段扩容改造……

加快、提升、推进、加强……仅从这些字眼出现的频率，足可见政府对于粤港澳大湾区交通枢纽建设的重视程度。

对于这11城的交通网络建设，政府在纲要中给出了明确的计划，“以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达。”

新鲜舶来品，能否带动湾区商业腾飞？

虽说TOD在中国内地大部分城市仍属于一个新鲜的舶来品，但早在上世纪80年代，这种模式已在大湾区的核心城市香港运用愈趋成熟（覆盖了香港45%以上人口），这也意味着，随着粤港澳大湾区规划落地，未来TOD模式的城市运营经验将在珠三角九市更快复制。

而谈及TOD对城市发展的影响，陶汝鸿表示，第一是提升功能利用率和商业价值；第二是发展产业；第三是人口导入和优化城市功能。

毫无疑问，国内众多大型地产开发商新鸿基、新世界中国、万科、华润置地、碧桂园等已经开始盯上这块市场新蛋糕。

“但并非所有房企都有资格介入。”欧阳捷直言。

他进一步解释称，TOD并非仅仅是地铁上盖项目，没有上百万方的建筑综合体，是谈不上TOD项目的。正因此，只有资金实力强劲、开发经验丰富、善于资产运营的企业，才有资格投标TOD综合项目。

“TOD模式面临着最大的挑战并非是项目的开发建设，而是大量持有物业的经营管理，比如办公、商业、公寓、酒店、文化体育场馆等，如果没有大量现金流沉淀，又缺乏持有物业的长期经营能力，TOD项目很难做好。”

换句话说，充沛资金实力与物业运营能力是TOD模式的两大操盘利器。

事实上，欧阳捷的顾虑不无道理。就目前来看，政府债务负担过重与财政资金不足，已成为轨道交通及TOD模式建设的最大障碍。

但他依旧看好TOD项目的发展潜力，“资产证券化也许是化解政府负债率高企的一条捷径，哪个城市能够优先解决资金来源，哪个城市的轨道交通建设与TOD模式就将一马平川。未来不排除保险资金入场，TOD项目的长期性、稳定性收益恰恰是保险资金长期投资回报的最佳标的。”

至于TOD商业综合体有着怎样的运营逻辑？如何实现人群有效导流？请留意赢商网后续报道。