高端走向平价 美食成为主打 济南老商圈的意难平

商业项目集合形成商圈，商圈内包含商业项目。在商圈和商业项目如此相辅相成的环境下，共享商圈甚至共享同个地铁站的项目往往由于距离过近而受到大量的比较。而这种情况，在二三线城市尤其突出。

对于山东市场来说，由于商业地产发展起步较晚，商圈现阶段趋于模仿性质的商业项目较多，很容易在同个商圈内产生多个定位相似、品牌引进相似的商业项目，虽然在目标客群方面有些差距，但在大环境中，依然有着较大的竞争性。

2018年山东一大批项目落地，其中较多集中在除了济南、青岛两地的三四线城市中。而在山东三四线城市的商业发展中，由于大型商圈数量少，商业发展集中，新旧商业项目的竞争越来越大，面对商圈内有限的客流资源，新项目来势汹汹，通过优越的商圈位置、合理的业态配比建筑布局，众多全新品牌来提高自身的知名度，而老项目则利用长久的口碑和积极的转型，借用强大的商业运营团队和资源，以此来应对新商业项目的冲击。

赢商网将通过几个城市中大型商圈中，一街之隔的新项目和成熟项目的对比，来探究山东那些知名商圈的发展。

济南泉城路商圈——老商圈的意难平

提起济南的商圈，最有名的大概就是集政治、经济、文化中心为一体的泉城路商圈。商圈中不仅包含最具代表性的古街芙蓉街和珍珠泉在此，更是凭借北临大明湖，西靠五龙潭，南通泉城广场，东有解放阁，东南侧黑虎泉，西南角趵突泉的优越地理位置，成为济南名副其实的旅游重地，吸引大量的客流。

不过，随着如今济南商业向城外扩张，东西两侧商圈已然崛起，尤其是世茂、万达、宜家甚至会战中心等多个项目落地，东西部商圈成为如今济南商业的发展重心，泉城金街受到了重大冲击。泉城路商圈内部的商业项目或多或少的受到了影响，而受旅游淡季制约的一些文旅项目，比如时光里等，已经不得不停业。

而在这种情况下，泉城路商圈内部的项目开始转型自救，2014年世茂广场开业，2018年开业七年的恒隆广场开始转型，这两个相隔不到百米的商业项目，作为商圈中地标式项目，为商圈带来新的生机。

商圈定位：泉城路商业，曾经一度成为济南商业的领头羊，有着“泉城金街”的别号。据赢商网不完全统计，泉城路有18家大型商业中心和众多小型商业店铺。这里是济南第一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的准步行街，更是济南的高档消费区和济南市民主要的消费区。

济南世茂国际广场：以旅促商

项目小档案：济南世茂国际广场开业于2014年五月，是世茂在济南的第一个商业项目，商业体量12万方，目标客群是济南大众消费者和外来的全文化旅游消费群体。

品牌业态：世茂国际广场涵盖了餐饮、零售、儿童、服饰、文化、生活、美容、健康等多种品牌业态。除此之外，商场内部街区中还包含多个小众品牌，目前与临近的济南世茂宽厚里的仿古街区成为商旅业态组合。2017年，济南世茂广场对场内品牌进行大规模调整，调整近100家品牌，汰换四十多家，调整数量占比39%。降低了餐饮业态的占比，引进了大批零售业态中的“新面孔”和品牌商家入驻济南世茂。目前有周生生、宏图Brookstone、华为HES-H体验店、美特斯邦威、李宁直营店、ME&CITY、 “悦诗风吟”、玩具反斗城、梦幻王国、星光贝贝、乐友孕婴、小天才、乐智小天地、咕噜岛、“西西弗书店”、热风、阿吉豆、屈臣氏、H&M、高第街、胖哥俩等品牌。

项目分析：世茂国际广场开业近五年，一直是泉城路商圈中较为火爆的商业项目，项目本身聚集了街区商业、甲级写字楼、酒店、世茂购物中心、世茂国际影城、文化公园等多种形态，尤其是厚街文旅项目宽厚里的整体改造，也促使世茂国际广场朝着“商旅文”三位一体综合发展的方向前进。由于当地消费特色，即使调整后有所下降，世茂广场的餐饮占比也不敌。儿童业态也十分丰富。在商圈内也较为丰富。除此之外，商场内部街区中还包含多个小众品牌，利用宽厚里的文旅相结合的特点，配合文创相关产业，吸引了较多的外地旅游消费者。

济南恒隆广场：从高端走向平价

项目小档案：济南恒隆广场开业于2011年五月，是济南开业较早业态较为丰富的商业综合体，商业体量17万方，开业之初的目标客群是济南高端消费群体。

品牌业态： 济南恒隆广场拥有国际高端奢侈品，快时尚、美食、精品超市、电影院、儿童教育与游乐、美容健身和水疗等在内全方位的业态品牌。开业初期，项目集精品超市、名品名牌、豪华影院、世界餐饮等于一体，网罗了国内外300多家品牌店铺，其中超半数为国际时尚品牌，且40%以上为初次进入济南。随着开业多年来的调整，如今较多的高奢品牌已经不见踪迹。目前还有施华洛世奇，斯沃琪、CalvinKlein、Roseonly和一些健身中心、美容中心、书店及咖啡厅、艺术学校、儿童游乐场等，餐饮品牌则选择更多元化。在零售服饰方面，优衣库、Zara、无印良品、全棉时代、热风、大渔铁板烧、汤皇小厨、西贝莜面村、闫府私房菜等亲民品牌也在项目种较为常见

项目分析：而对于济南中心泉城路商圈来说，恒隆广场是其商圈中开业最早，也是体量较大的一个项目。随着国内零售市场消费放缓，奢侈品消费低迷，加之济南多个综合体商业项目的逐步落成，济南恒隆在过去几年，市场表现并不理想。从2016年第四季度开始，项目开始进行大批量整改和租金下调。而原本定位为高端奢侈品聚集地的港资恒隆，为了适应济南本地市场，也不得不次采取用餐饮吸引人气的策略。目前，恒隆广场内餐饮品牌业态占比为32%。远远高于其他的业态配比。不过，租金下调的方法显然较为有成效，根据恒隆年报，济南恒隆的出租率接近百分之百，收入也在内地多个项目种占据前列。如今，恒隆也再次开始品牌调整升级，作为泉城金街的重要的商业项目，恒隆广场依旧是较多本地消费者选择的购买地。