狮山商圈：大型商业综合体扎堆 商圈竞争愈发激烈

编者按：近年来，苏州城市发展节奏加快，传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈也如雨后春笋般冒出，苏州整体商业呈迅速发展趋势。而伴随着新一期《中国城市经济竞争力与发展综合评估》的出炉，苏州正式被划入中国一线城市行列，苏州城市各种产业经济也即将迎来新一轮发展机遇。大机遇之下，苏州各商圈现有商业格局是怎样的？未来又将发生怎样的变化？赢商网江苏站独家策划苏州各商圈发展现状解读系列文章，以期为行业带来更多参考价值。

狮山商圈是苏州高新区最先开发的区域，也是苏州市最早的CBD中心之一。作为苏州主城区重要的一部分，狮山商圈与古城区仅一河之隔，加之轨道交通枢纽的优势，狮山商圈占据天时地利人和，各大购物中心的集中强势入驻，让狮山商圈内的业态构成和消费层级得到不断提升。

狮山商圈大数据

据赢商大数据显示，狮山商圈面积约421万㎡，属于传统的区域商圈，商圈内居住人口达98414人，工作人口为60914人，工作日客流为28.33万人次，节假日客流为34.29万人次。

　　

　　图片来源：赢商大数据

狮山商圈截止目前共有7个购物中心（建筑面积≥3万㎡），体量达98.6万㎡。分别为绿宝广场、天都广场、港龙城市商业广场、狮山石路国际生活广场、If Mall易生活购物中心、金鹰国际广场和苏州狮山天街，集中分布于狮山路两侧的三公里范围内。除了现有购物中心，狮山商圈还将在未来两年迎来2个购物中心入市，分别为苏州红唐和金奥国际购物中心，项目体量分别为12万㎡和8万㎡。

　　

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新老购物中心强强碰撞 竞争激烈

结合节假日的地图热力表现（区域内的人群聚集情况，颜色越趋近红色，人群数量越高越密集）和购物中心分布情况来看，目前狮山商圈内人气最旺的两个购物中心是苏州狮山天街和绿宝广场，而二者恰巧分别是商圈内最新入市和最早开业的购物中心。

　　

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狮山商圈是苏州目前最为繁华的商圈之一，其商圈竞争激烈程度堪比园区湖东、湖西板块。无论是新入市的购物中心还是开业多年的购物中心都在积极调整，不断提高自身的竞争力。

苏州狮山天街是狮山商圈当之无愧的“流量担当”。开业之初便以整体招商率接近100%，品牌同步开业率达95%，开业首日总客流突破22万人次的骄人成绩，在苏州市场上展现出强大的“天街效应”，成为苏州城西的商业核心。开业一年多以来，苏州狮山天街不断进行品牌调整，重点引入哥老官、奈雪、鹿角巷、哥弟、阿玛施、BOY LONDON、 NIKE KL、Mothercare、Rookie、 gxgkids、卡宾、中信书局、美丽田园、华尔街英语、小米之家、狗道等品牌，提升零售、餐饮品牌级次，优化儿童、体验业态占比。

　　

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同时，苏州狮山天街通过在共享空间中持续营造的IP化场景，融入社交、艺术、人文等属性，给消费者带来多元化的消费体验。开业以来，苏州狮山天街自主打造了购物节IP-“66欢抢节”、会员IP-“爱粉发烧节”、周年庆IP-“ONE爆一周年”、龙湖天街欢乐季IP-“时空筑梦”；还引入了“托马斯”、“皮克斯”、“跑男”、“幕后玩家”等知名IP，打造IP汇聚的城市欢聚场。

苏州狮山天街以多元IP内容、多重数字化体验、多维空间叠用，深化商业空间的运营，通过品牌调整和创意营销持续发力，成为狮山商圈有品格、有力量、有引领、有创新的商业地产榜样。

开业于2007年的绿宝广场是苏州最早的集百货、餐饮、休闲娱乐等多重业态于一体的综合性商场。自开业起，其人气便一直高居不下。近年来，随着购物中心的兴起，绿宝广场不断缩小百货占比，增加餐饮、休闲娱乐、精品零售、生活配套等业态品牌的占比，并在B1层规划了以餐饮、超市为主要业态的主题街区——雅味市集，增强消费者购物过程中的消费体验。正是通过这些调整，绿宝广场才能在开业12年之后，依然高居商圈内人气前列。

　　

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轨交上盖项目众多 人气情况参差不齐

狮山路与古城区无缝对接，拥有独特的交通地理优势，随着轨交一号线的运营和三号线的开建，狮山商圈已成为轨道交通的枢纽中心，商圈辐射人群也大大增加。在狮山商圈的9个购物中心中，地铁商业数量高达6个。其中，苏州狮山天街与金奥国际购物中心位于三号线（在建）狮山路站；天都广场、狮山石路国际生活广场、金鹰国际广场、If Mall易生活购物中心则分布于已经在运营的轨交一号线的玉山路、苏州乐园、塔园路三站。

从热力图不难看出，在四个沿一号线分布的购物中心里，If Mall易生活购物中心人气最佳，苏州金鹰国际广场次之，天都广场位居第三，而石路国际生活广场周边毫无人气可言。

If Mall易生活购物中心是狮山商圈内唯一的绿色主题购物公园，它提倡绿色慢生活节奏，倡导体验生活、创意生活、艺术生活、乐享慢生活，致力于打造一个畅游生态、绿色的建筑空间环境，提供闲适、慢节奏的商业氛围。针对不同的生活领域，If Mall易生活购物中心精心打造了“Hi！Life（嗨、生活）”慢生活街区、“E-Life（易-生活）”社区便捷生活配套、“7890”文创生活街区、“骑个葫芦”儿童创意街区四大主题街区。

考虑到商圈内大型购物中心集聚而自身体量较小的实际情况，If Mall易生活购物中心将自身更多的定位于社区商业。以此，不断降低零售业态占比，提高生活配套、儿童教育等业态占比，引入汇银乐虎全球家、盒马鲜生等超市业态，使之能够满足周边社区居民的品质生活需求，并实现与周边大型购物中心的错位经营。

　　

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借助轨道交通的便利与自身明确的定位，If Mall易生活购物中心也拥有自身的核心客群，一直保持着不错的人气。

位于玉山路站的苏州天都广场是集住宅、写字楼、精品酒店、购物中心为一体的商业中心，商业建筑面积约12.6万方，与绿宝广场一样，天都广场也引入了百货类业态。但与绿宝广场在大环境下的适时调整不同，天都广场近年来在运营和品牌调整上并没有什么亮点可寻。

据赢商网实地统计，去除百货部分，天都广场各业态占比为餐饮67.24%、零售18.97%、生活配套6.9%、儿童业态5.17%、休闲娱乐业态1.72%；而绿宝广场的餐饮业态占比仅26.42%。由此可以看出，天都广场餐饮业态占比过高，而在零售、儿童、生活配套及休闲娱乐等业态上占比偏低，业态构成极不合理，这也造成了天都广场人气在商圈内居于倒数。

　　

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苏州金鹰国际广场是集时尚百货、进口超市、顶级料理、美食广场、创意生活于一体的时尚全生活购物中心。商场主打快时尚、潮流休闲品牌的同时，以丰富的餐饮业态、儿童业态及家具生活品牌满足家庭消费需求。以百货思维布局购物中心的金鹰国际广场，想要通过在商场中庭以及空闲区域布置各种零售业态品牌，营造轻松舒适的购物环境，但从热力图可以看出，实际效果并不太好。

　　

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但2018年以来，苏州金鹰国际广场引入五星电器、海底捞、熬八年等品牌，并在营销活动上寻找新的突破口，通过各种主题展览、跨界合作、节日营销等方式，在客流量上取得了一定的提升。

优胜劣汰 多个商业项目举步维艰

而同样是苏州乐园站上盖、开业时间也相差无几的金鹰国际和石路国际，二者却有着迥然不同的命运。

2016年6月开业的石路国际，早在2017年便出现大量店铺关门，甚至整栋楼层空掉的情况。现如今，商业建筑面积足足10万㎡的狮山石路国际仅B1楼的鑫花溪、广芳园、琼仙阁面馆，1楼的仕玛特便利店，3楼的贝特堡综合运动馆，4楼的北疆饭店和5楼的欧麦乐KTV在正常营业。这种情况的出现与其开发商运营经验欠缺以及商圈内激烈的竞争氛围有很大关系。

除了石路国际，位于商圈最北面的港龙城市商业广场的现状也不容乐观。与其他购物中心的相比，港龙城市商业广场既远离地铁又不位于城市主干道的两侧，在交通这一先天条件上便不占优势。开业时商圈内仅三个购物中心，那时人气还算不错。但近年来，If Mall易生活购物中心、金鹰国际、狮山天街等项目相继开业，先进的经营理念、优越的购物环境以及更高层级的品牌业态让港龙城市商业广场的人气暴跌。目前，港龙城市商业广场也出现了大量店铺歇业的情况，商场人气较差。

在竞争日益激烈的当下，如何寻找差异化出口，形成自己独立的品牌理念与竞争优势，成为未来狮山商圈内众多商业项目抢占市场的关键。

结语：除了上文提到的诸多购物中心，狮山商圈内还有阳光百货、吴宫丽都商业广场、锦华商业中心等多个商业项目。各个商业项目不断丰富着区域商业形态，完善城市功能，提升城市品位，在狮山商圈打造出一个百家争鸣、百花齐放的商业生态环境。未来两三年，狮山商圈还将迎来苏州红唐和苏州奥金国际购物中心等多个商业项目的亮相，狮山商圈的商业价值也将进一步提升；而等到轨交三号线开通运营，商圈内商业格局还将迎来新一轮的变化。