孙晶晶：10年100座，爱琴海商业“新奥莱”破局

全国存量购物中心8000家（注：商业建筑面积3万㎡及以上），今年拟开项目还有约1400家。这样一个存量与增量并行的市场，是好是坏？

“任何一个时代都是好时代。”这是爱琴海商业集团执行总裁孙晶晶给出的答案。

“如果商业地产从业者能够找到好的发展机遇，它一定是好的时代；如果打算一直盲从、跟从，它也一定是一个非常坏的时代。”

1好商业，一定是有自己的标签

提到爱琴海商业集团（以下简称：爱琴海商业），你希望消费者的第一反应是什么？

“家”，说起这个词，孙晶晶的语气很坚定。今年爱琴海商业将围绕这一理念进行品牌升级。

她希望将“家”作为自己的标签，透过这一品牌理念，告诉消费者：如果需要家庭要聚会、想要陪伴父母、妻子、孩子……首先想到的地方就是爱琴海购物公园。

　　上海爱琴海购物公园

“好的商业一定是有自己的标签”，爱琴海商业希望通过独有记忆点，将商业项目打造成为一个能够提供给消费者“家”的感受场所端，在激烈商业地产竞争中找到适合自己的赛道。

爱琴海商业围绕“家”做的品牌升级，主要包括两方面：

一方面，由于爱琴海商业项目的体量均超出传统社区商业（动辄达到10万㎡），单纯靠项目周围居民恐难以支撑其正常运转，这也意味着其需要找到一个点来与消费者形成共鸣，驱动周围3公里以外甚至一个城市的消费者前往；

另一方面，基于爱琴海商业自有基因，“我们一直在做家的概念，始终参与到消费者的生活中”，孙晶晶补充道，“我们把这个基因和需求延续到商业中，因为我相信在中国我们一定是对家庭最了解的企业。”

谋定而后动，接下来爱琴海商业将在“家”的品牌理念下，从服务、营销、会员系统等多方面持续做加法。

以上海爱琴海购物公园为例，除了目前已经上线的代客泊车服务外，还将有一个VIP服务中心，定期推出家庭课程、小朋友看护服务……为家庭客群提供更多便利软性服务。

　　VIP室效果图

“商业已经过了盲目扩张期，如何在这样的环境中，让每个商业都有个性？爱琴海商业希望通过升级自己的品牌，让购物中心个性更加鲜明，无论是硬件还是软件方面，都能相互匹配”，孙晶晶说。

2“新奥莱”破局，2020年开出10座

通过品牌升级打造独特记忆点外，爱琴海商业欲以第二条商业产品线——新奥莱破局当前商业现状。从2018年8月宣布第二条产品线面世到首个项目成功开出，其仅用了4个月。

　　常州爱琴海购物公园奥特莱斯

“基于爱琴海商业的发展，我们希望在商业地产领域有所突破，打造出一个标准的商业产品——将注重运营管理与购物中心模式相结合，于是就有了第二条产品线——爱琴海购物公园奥特莱斯”，孙晶晶告诉赢商网。

作为舶来品奥特莱斯在国内已经有17年发展史，据赢商网大数据中心不完全统计，截至2018年，国内已开业、停业、转型、在建及规划的被命名为“奥特莱斯”项目超过500家。

奥特莱斯也由1.0版本的纯零售式发展到2.0版本的综合业态式，并且这一领域已聚集了首创钜大、砂之船、百联、佛罗伦萨等开发商，竞争不可谓不激烈。

选择这一时间点进军奥特莱斯，爱琴海商业底气何来？

不同于传统奥特莱斯做法，爱琴海购物公园奥特莱斯瞄准当前国内奥特莱斯多聚焦精品零售，业态相对单一、地理位置较偏僻，交通不便等痛点，打造融合多元丰富业态，不仅有奥特莱斯特有的名品折扣，还拥有多国精致美食+儿童游乐+影院超市+健身娱乐等为一体的全业态组合，“重新定义奥莱品质生活方式”。

模式之外，爱琴海商业还拥有自己的专业品牌公司，操盘一些核心品牌，这对项目招商来说优势不言而喻，同时，“我们是唯一一家从前期拿地开发到后期运营管理一体化的企业”，国内其他奥特莱斯运营的开发商则多专注在运营领域。

基于此，爱琴海商业对这一产品线的规划是用10年开出100座，来满足中国二三线城市家庭品质生活。

2018年12月22日，新奥莱首发项目亮相常州，开业2天客流超50万，营业额达2600万元，对这一项目的市场表现，孙晶晶用了“很满意”三个字来评价。

　　爱琴海商业集团执行总裁孙晶晶

据了解，爱琴海商业已经在筹备常州第二家爱琴海购物公园奥特莱斯，“通过2家店在品牌上进行补充，从而在常州奥特莱斯市场形成垄断效应”，孙晶晶透露，到2020年在苏州、武汉、合肥、天津等城市将有10座爱琴海购物公园奥特莱斯入市。

3时代无好坏，好的商业项目都能找到机会

经济放缓、零售业下降、竞争加剧……国内商业地产正处在一个好时代，还是坏时代？

孙晶晶理性地分享了自己的答案：任何一个时代都是一个好时代，看你如何评判。在城市机会选择上亦如此，无论是商业一片红海的一二线城市，还是尚有空白的三四线城市，经得起推敲的商业项目都能够找到机会。

甚至在她看来，某种程度上这种现状“倒逼”开发商自省、寻求新的突破口、去做提升，这是一个优化的过程，不管对商业地产开发商还是商业地产人，都是一个大的提升。

于商业地产开发商而言，存量时代也将改变早前商业注重扩张转向注重精细化运营管理的市场格局，商业地产开发商如何找准自己赛道，在细分领域找到自己的定位并做深做强？

日本格林木，一个3.7万㎡的小体量社区商业，却创下开业13天客流破100万的佳绩。当带领团队实地考察这一项目后，给了孙晶晶很大的触动，尽管地处高端住宅区，但格林木商业品牌走的却是亲民路线，反而在业态组合、硬件配套等方面完全贴近周围家庭客群需求，“看完之后感觉国内商业要做的事情太多了，我们还只是处在商业的初级阶段”。

国内购物中心已经走过了盲从阶段，面对商业新周期，“从开发商角度来说，我们的状态还是一个小婴儿，需要永不止步，不断去突破”，她也提到，商业地产开发商需要转变思维，更多从消费者角度出发，根据不同城市、位置的消费者需求，来为他们量身定制适合他们的商业产品。