赢商访谈|西安大都荟高屹：消费升级下的商业内容创新

中国的城市商业面貌正在发展中快速迭代，一方面大量的城郊地区逐渐转变为城市骨骼的一部分，另一方面城市中心地区的土地利用强度越来越高所承载的城市活动趋于多样化和复杂化，从而束缚经济活动和人居环境的改善，优质的开放式街区成为城市繁华背后难能可贵的商业形态。

得益于CBD优势，高新商圈近年来成为城市年轻消费群体以及商务人士的聚集地。据赢商大数据中心统计，高新商圈总面积355.24万㎡，商圈边界内居住超过半年的人口超12万，停留超过一个季度的办公人群超16万，近三个月内节假日或工作日时段商圈内可监测到的有效停留客流日均数据，其中工作日平均客流16万人次，节假日平均客流13万人次（数据已去重），商圈交通便捷指数达到10分，客流指数达8.5分，商圈时尚指数达到9.1分，区域商圈的时尚调性日趋上升。

数据备注：

1、数据来源是抓取手持移动设备来计算人口

2、人口范围是在划定的商圈边界内，不是指整个高新区

用“完美体验”打开困局，用开放、庭院式的建筑形态，改变了西安人以往在“封闭”空间购物的习惯。西安大都荟扼守高新过去与未来的双十年繁华交汇，带着多年来对匠心的执守，把对商业地产的理解上升到契合城市的高度，完美的连接了城市与自然、现代与诗意、眼前和远方。

本期赢商访谈嘉宾来自西安大都荟商业管理有限公司，董事总经理高屹先生。

赢商网：在西安来说，西安大都荟是一个有别于传统商场的新型商业街区，您认为“西安大都荟倡导的新商业概念”具体体现在项目的哪些地方？

高屹：西安大都荟是完全创新的商业综合体，项目定位社区与商住的综合物业，在此基础上完善商业，目前已初步形成独树一帜的品牌调性，商业创新是西安大都荟的核心竞争力。

第一，结构形式的创新。Mall+独栋庭院的商业结构形式，在西安乃至西北区域，都称得上创新的范本。

第二，立足社区，注重生活社交体验的业态创新。西安大都荟，从项目立项之初便以定位为社区商业，在此基础上立足社区，辐射高新，影响全城。基于对周边3公里范围内客群的精准画像的需求理解，在业态形式的组合上，西安大都荟更加注重生活配套、社交功能的业态组合，形成集吃喝玩乐于一体的服务型商业项目。

第三，打造以文化调性为核心价值的小资文化商业体。提起西安大都荟，业内通常会冠以网红的标签，但是对于项目本身来说，文化是其传承的基因，调性商业一直是大都荟不断深化的概念，小资文化更是核心的特色并区别于其他商业的创新原动力。

第四，以新零售品牌为主导的首进首创作为核心的匠心商业体。西安大都荟不断引进首创品牌，通过对产品研发及精准的定位，这些品牌用匠心浇灌出独具特色的自我IP。目前，从盒马鲜生到小米之家，从奈雪の茶到尚派正品，大都荟着力引进的优质新零售品牌正在与15个首创品牌、16个首进品牌、27个品牌形象店、旗舰店一道，形成其差异化市场竞争的核心部分。

第五，营业时间的创新。街区式商业的优势使得大都荟的营业时间设定为24小时，涵盖早市、午餐、下午茶直至夜间各品类吃喝玩乐、酒吧、深夜食堂的消费。

图片来源于网络

赢商网：在不断变化的消费市场中，依托高新商圈区位优势，西安大都荟是如何做招商甄选，着力引进有调性有话题性的品牌？

高屹：西安大都荟总体商业面积7万㎡，通过对此区位分析，从定位社区商业到生活配套的业态组合，与周边商业做差异化竞争是项目几经考量下的最优选择。

基于街区+底商+独栋的物业先天条件，压缩零售品牌占比至30%，大都荟的整个招商团队力求将“体验、特色、能够与消费者产生更多情景交融的品牌”进行组合。尤其在品牌的甄选过程中，品质始终成为大都荟选商的第一要求。

赢商网：西安的气候是属于夏冬两季较长的，那么街区形态是如何对抗天气因素的？会不会很被动？

高屹：固有的思维定式下人们对于商业的理解习惯于将舒适的室内空间作为首选。实际上，随着消费者生活富裕程度的提升，温饱问题的解决，其商业思维方式也在逐步发生变化，对于人与自然的交流、人与人社交关系建立在逐步递增。

无论日韩还是欧美，天气已然不能阻碍人们开放式街区空间的渴望。过去，西安人逛解放路、东大街是大部分的休闲娱乐方式，这样的商业形态亦伴随了几代西安人的成长。在考察了诸多国家的商业街区后，我们认为西安完全具备做街区商业的条件，核心是项目是不是足够好，能不能让消费者乐于融入并享受你所营造的街区场景。

白雪皑皑，是大都荟的场景；朦胧细雨，亦是大都荟的场景；这些场景带给消费者的，人与自然的情景交融，一定是身处于此才能感受到的“美好体验”。

赢商网：随着西安优质街区商业项目的不断增多，您认为西安大都荟的差异化竞争优势是什么？

高屹：对于西安大都荟来说，立足社区、服务社区，是项目确立的初衷；小资的调性文化是目前年轻群体所趋之若鹜的，迎合此群体的消费需求是项目一直以来的追求；庭院商业的营造，住宅、写字楼、酒店、商业的融合是项目优势所在。

赢商网：未来，西安大都荟还有哪些创新的发展计划？公司是否有凭借自我的优势在项目内引进更多的新品牌？

高屹：每一个项目都有自己独特的设定，西安大都荟29个独栋起心动念时便已设定为29个品牌地标。在招商过程中，品牌也十分认同项目的理念。近期，我们正在确定周生生的品牌装修方案，方案落定后，一定是周生生品牌西北乃至全国的亮点形象所在。或许，同城中某品牌不止一家门店，但之于大都荟打造的调性和凸显的特色，一定与其他门店有所不同，我们希望这些独栋都能成为品牌在城市当中的标志。

新商业·潮生活·领先一步是西安大都荟的slogan，我们希望项目自始至终都能将领先潮流的理念作为经营的核心理念。现阶段，西安大都荟整体的工作都在沿着公司设定的目标有序前进，并且短期内也获得了业界与消费者的一致认可。

未来，我们的计划是：第一，不断延伸独有的文化基因，形成核心竞争力；第二，融合室内与室外空间，参照丹麦小镇情景，打造新潮玩儿童区域，引领儿西安儿童潮玩概念；第三；随着CGV影院的开业，升级都荟Mall形成两条潮街，增加30余个潮牌，将潮流地标打造得更加鲜明。

赢商网：您觉得西安商业项目的发展，目前面临哪些突出问题？未来市场的发展潜力如何？

高屹：2018年是西安新商业元年，西安商业不仅成为新零售之城，同时商业形态组合及品质级次得到了极大的提升，实现了跨越式发展并走到了全国新一线城市的前列。

然而，西安商业的大环境却是一把双刃剑，一方面，新开商业项目得到了更好的发展；另一方面，传统已有的商业形态却是不断被冲击。

目前，市场的变化可分为三点。

第一，市场的结构发生了变化，商业的格局发生了变化。过去，西安城市商业的分布呈现一心多核，城市中心就是商业中心；如今，城市空心化成为大势所趋，新开商业优于传统商业，社区商业、区域商业优于中心商业。

第二，消费习惯的变化带来了市场的变化。85后90后成为新消费主体，传统商业项目却仍在保持旧有的经营思维模式。

第三，营销方式的变化。在以前，营销方式大部分以促销为主毫无吸引力，现在新商业项目已转为情景营销，好吃好玩好看的体验式营销更能满足消费者心理。西安大都荟在不断的学习中确定以“秀场”的方式进行营销，开心的场景、有趣的活动方式都是值得期待的。

未来，我认为社区商业、体验商业是大有可为的，西安大都荟亦将融合各类社群，旨在成为城市商业不动产的运营商！