BOSS对话| 康雄卿：美的商业，一匹进击的黑马

4月10-12日，第14届中国商业地产节在广州举行。赢商网推出“不止步•再出发”纪录片《对话榜样》。

商业地产圈从不缺新生力量，唯有入场竞技，站稳脚步，才有机会成为行业的佼佼者。

美的商业，就是这样一匹黑马。作为新进者，短短几年间，它便完成了全国布局，并迅速壮大成长。

可这究竟是一幅怎么样的商业图谱？美的置业集团商业公司总经理康雄卿用璀璨光影给出了答案。

谈及未来，第一次接受视频采访的他，毫无迟疑，“未来商业还将迎来更激烈的市场竞争，只有专注运营服务、深化产品体系、树立标杆项目，才能跑得更快、走得更远。”

1/新进者“入局”，轻装上阵

1996年，天河城购物中心拉开国内购物中心时代的帷幕。如今，逾20年过去，全国各地一大批不同规模的购物中心如雨后春笋般拔地而起，在刚过去的2018年便开业541个。

这究竟是好的时代还是坏的时代？行业一直争论不休。

正视商业项目过量问题，康雄卿认为这实际是一个变化的时代、倒逼出来的时代。

“商业在优胜劣汰的竞争中，逼出了新的业态、新的模式，以及大量有特色的商品、场景、服务、体验等，都给行业带来新的思考。”康雄卿表示，如果商业存在安逸的区域里，就不会有发展，也不会寻找到好的出路。

如此背景下，“后来者”的入局似乎举步维艰，但机会总会留给有准备的人。

成立于2015年的美的商业，看似年轻，但背后是美的置业在地产行业深耕十多年的支持和积累。

康雄卿眼中，美的商业作为新进者，不会有太多包袱和标签约束，这样可以更好地轻装上阵。这体现出美的商业的文化及价值：尊重市场规律，愿意接触新事物，并抓住好机会去尝试、打造新产品。

事实证明，轻装上阵的美的商业，恰恰也比别人跑得更快一些。

自诞生时起，美的商业就已布局全国，足迹遍布珠三角、长三角、长中游、华北及西南等经济区，商业项目增至26个，包括贵阳悦然天地、佛山悦然广场、镇江悦然里、邯郸悦然广场、顺德未来城等多个标杆项目，累计优质商业土地储备近80万平米，开发运营商业建筑面积超300万平米。

△佛山悦然广场

能在激烈竞争中，以智慧商业体突围市场，美的商业在布局上也自有一套“打法”：

· 商业跟着经济发达地区走。如珠三角地区、尤其是粤港澳大湾区，以及长三角地区，这些区域经济发达，人口聚集度高、消费能力强、消费理念超前，对应的商业有着良好的发展前景。

· 挖掘商业价值洼地的区域。如在贵阳、南宁、昆明、川渝等大西南地区，以及长江中游，这些区域的城市活跃度高，消费者具有一定消费能力，商业拥有很大的潜力。

对行业来讲，美的商业正在快速崛起。但不可否认，做商业地产，需要沉淀和积累。

“从时间节点上，美的商业是新生力量，可以向行业的标杆去学习、去了解，并把他们的精华吸收过来，成为成长养分。”

康雄卿还表示，美的商业在全国各地推开布局的同时，不会为了项目数量而牺牲质量，会严格把控好时间规律，打造优质代表项目。

2/成功的商业，不是品牌简单组合

优胜劣汰、新旧交替，是任何行业都需要直面的挑战。

“行业的挑战，归根结底还是同质化问题。”康雄卿认为，无论是购物中心还是品牌商家，同质化竞争环境下，都会面临经营困难和销售挑战，这需重新审视自身的理念、形式、发展方向等。

在这一方面，美的商业已做好充足准备。“如今商业项目的成功打造已不再是品牌的简单组合。”

康雄卿认为，打造优质项目的必备要素，包括对目标客群深入思索、对商业业态的精准规划、对空间情景化打造以及对运营服务的强大实战经验。

以贵阳美的置业广场为例，这是美的置业在西南区域打造的首个城市综合体项目，其中购物中心悦然天地呈现了美的商业很多新想法及如何应对行业挑战。

△贵阳悦然天地

“贵阳悦然天地在业态和情景等打造上，与商家进行配合，并以旗舰店或新概念店的形式进行呈现。”康雄卿深知，购物中心需呼应消费者的需求、品牌商家追求。

贵阳悦然天地招商签约率逾四成，已与永辉超市、华谊兄弟影院、胜道体育及卡通尼儿童乐园等主力品牌敲定合作。持续引进国际零售品牌同时，其将重点关注文化创意、艺术生活、特色餐饮等消费升级业态。

5月11日，贵阳悦然天地召开招商发布会，启动面向全球品牌的招商。

康雄卿表示，品牌商家资源是有限的，要把这些资源放在好的项目里，不仅需要优越的选址、便利的交通、足够的体量等，更需要商家和项目理念相互契合，才能进行落地。

而回归商业本质，美的商业不单纯依赖商家，更注重通过空间打通人货场，通过体验与消费者建立情感交流和共鸣。

这一方面，美的商业携手天华建筑设计、奥雅设计及杰恩设计三大顶尖规划设计单位，将贵阳悦然天地打造成，集艺术、生态、休闲、潮流于一体的沉浸式生态休闲商业空间。

其中包括贵阳首个情景街区爽街、3500平方米下沉式广场、梯田式景观退台、天际空中花园、小河湾滨水栈道等个性化景观式体验空间。

“想要在竞争激烈的市场中占据好位置，项目打造必须具备前瞻性和优越性。”康雄卿提到，做好项目规划能占得先机，而后续携手商家共进，项目才得以持续化发展。

3/美的商业“朋友圈”：万达、碧桂园…

美的商业不断创新突破，也带来“丰收的成果”。直观数据，恰恰能最直接反映市场认可度。

据康雄卿透露，目前美的商业在营项目在销售额、客流量、租金收益及经营环境等方面，均有较大突破。

其中2018年美的商业整体销售额同比上涨32%、客流量同比上涨21%、满铺率98.2%。细分至项目来看，株洲悦然广场月租金提升203%；徐州悦然里月租金提升160%。

成绩单之外，美的商业未来规划的图谱也铺展开来，多个重点筹备项目招商推进工作绘制出一张“计划表”：

△美的商业全国布局版图

· 佛山悦然广场招商签约率逾七成，已与永旺超市、万达影城、迪卡侬运动超市、卡通尼儿童乐园、奈雪的茶等品牌巨头签署合作。

· 镇江悦然里招商签约率超过八成，已与万达影城、苏宁易购、银吉姆英派斯健身、悦汇生活超市、万达宝贝王及KFC等主力品牌签署合作。

· 邯郸悦然广场已签约美食林美好之家、横店影城、超越健身与万达宝贝王；重点跟进教育、配套功能、大型餐饮、娱乐动漫等大面积需求业态。

· 梧州中央广场已引进梧州首家万达影城，重点跟进超市、儿童游乐等业态。

顺德未来城、徐州乐城、乐从上华等筹备项目，均按开发节点正常推进工作。一个个代表性项目落地，形成规模化及全生态商业价值体系。

美的商业梳理了五大产品线和四大自营品牌，深耕城市综合体、社区邻里商业、特色商业、长租公寓和文旅小镇等产品。

同时，在运作模式上，美的商业懂得强强联合，包括与万达、碧桂园、苏宁的战略合作，扩大自己的“朋友圈”。

“这种合作不仅仅局限于商业层面，可以说是多方面开展，通过各取所需、发挥各自长处，碰撞出更好的东西。”康雄卿表示，强强联合将是行业未来发展的趋势，同时，携手共进更有实力去抵抗风险，更注重长远的收益。

其中与万达的合作，不仅包括集团层面合作，也具体到项目的合作，同时还包括如万达影院、万达宝贝王等品牌合作。

而美的商业与碧桂园合作的顺德未来城项目，则是双方首个合作的TOD项目。

△美的置业集团商业公司总经理康雄卿

“永不止步、商业新周期再出发。”康雄卿表示，美的商业已经在这条路上，前行过程中最关键在于落地、执行、改变、学习和进步。

“存量时代，商业地产需要沉下心来，摒弃千篇一律，把项目做得更好、做得更有价值，让消费者感受到新的亮点、新的体验。”