利群、诺德面对面，历史悠久发展缓慢的青岛老商圈

商业项目集合形成商圈，商圈内包含商业项目。在商圈和商业项目如此相辅相成的环境下，共享商圈甚至共享同个地铁站的项目往往由于距离过近而受到大量的比较。而这种情况，在二三线城市尤其突出。

对于山东市场来说，由于商业地产发展起步较晚，商圈现阶段趋于模仿性质的商业项目较多，很容易在同个商圈内产生多个定位相似、品牌引进相似的商业项目，虽然在目标客群方面有些差距，但在大环境中，依然有着较大的竞争性。　

2018年山东一大批项目落地，其中较多集中在除了济南、青岛两地的三四线城市中。而在山东三四线城市的商业发展中，由于大型商圈数量少，商业发展集中，新旧商业项目的竞争越来越大，面对商圈内有限的客流资源，新项目来势汹汹，通过优越的商圈位置、合理的业态配比建筑布局，众多全新品牌来提高自身的知名度，而老项目则利用长久的口碑和积极的转型，借用强大的商业运营团队和资源，以此来应对新商业项目的冲击。

赢商网将通过几个城市中大型商圈中，一街之隔的新项目和成熟项目的对比，来探究山东那些知名商圈的发展。

三家项目面对面，历史悠久发展缓慢的青岛老商圈

提起青岛市北区，较为大型并且有着多个知名项目的商圈，莫过于青岛中央商务区，这个作为是市北区2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，位于青岛市区中部，西起山东路,东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，属于青岛老城区改造发展起来的新型商圈。

经过十几年的开发建设，中央商务区已经成为拥有商务核心区达1平方公里、50栋总建筑面积达500万平方米商务楼宇、海拔295米青岛市已建成最高建筑物、总部聚集、税收过亿元楼宇达7个的商业商务核心区域。目前，有超过30座写字楼在其范围内，加之市北区政府也在商圈内部，可以说，市北区CBD是市北当之无愧的中心地带。

但是，和鳞次栉比的写字楼办公楼不同的是，这个中心地带的商业项目，多年以来一直发展缓慢。2017年之前商圈中心仅有CBD万达广场一家独大，直到2017年卓越大融城才紧邻万达落户。而商圈的发展也在2018年利群诺德广场开业后，才有了进一步的发展。如今三家项目一街之隔，共用同一个地铁站，发展却对比鲜明。

从上世纪七八十年代村落，到如今商圈核心，市北CBD的发展，可以看成市北商业的发展。不过，根据市区规划，CBD商圈的发展，目前也不仅仅集中在商业上，写字楼和产业集群才是最为重要的发展方向。这也造成了CBD商圈内部商业项目的独特商业发展趋势。商圈内部万达广场、卓越大融城和利群诺德广场等项目所引进的品牌和业态，也都集中在餐饮和中档零售，儿童业态相较于其他商圈则较少。除了大型的综合体，安泰广场等小型街区式商业项目也集中引进餐饮业态。

不过，相较于香港中路商圈的饭华，崂山商圈的活力，市北CBD显然人气更为冷清。无论是已经处于迫切转型期的CBD万达广场还是开业不久全力调整的大融城，还是自从开业就冷冷清清的安泰广场，都不能带领商圈完成华丽转身。2018年新开业的利群诺德广场，虽然目标客群的不同，但在一定程度给商圈带来了些许人气。

如今面对青岛的商业发展速度，市北CBD也开始从硬件方面进行了扩展。2018年的道路改造和如今多个地铁的链接，未来CBD的发展在短时间内会有极大的改变。

商圈定位：作为青岛五大核心商圈，市北区的商业中心，市北CBD商圈目前发展开始有了更多样的调整，商圈内的项目也开始在整个青岛商业变动的冲击下有了更多的改变。商圈开始结合产城融合顶层设计思路，打造“三大产业方向＋四大新型业态”的产业定位，也让市北CBD有了更多样的选择和进步。

卓越大融城：卓越品牌北方首个项目

项目小档案：卓越开业于2017年11月份，项目总建面超7．5万平米，地下一层，地上四层，涵盖精品超市、休闲餐饮、时尚名品、潮流服饰、运动健身、美食花园、奢华影院等业态，目标客群商圈白领和周边居民打造创新型体验式商务购物中心。也是卓越品牌在北方打造的首个商业综合体

品牌业态：卓越大融城餐饮业态占比最高。开业之初曾达到43％、汇聚了众多餐饮品牌，辣府、乌苏集市、awfully chocolate、美食花园等等，负一层为有青岛首个全球进口商品精品超市——G－super、休闲娱乐方面，除了有影城和健身中心，还有白海豚照相馆、酷乐潮玩乐卖场、真人CS体验馆、创意DIY体验馆、霍亨索伦宠物王国、大融城服饰百货占比不多，但汇集了SNIDEL、百家好、ochirly、太平鸟、寺库、Boy London、阿迪达斯等众多男女装精品和运动潮牌，还有鞋包、彩妆、手表、眼镜店，以及屈臣氏等品牌生活馆。目前一楼青岛免税商店正在装修，预计将今年开业。

项目分析：卓越大融城是CBD商圈核心商业项目之一，开业如今不足两年，由于背靠众多写字楼，大融城的餐饮业态占比极高。一楼和美食花园和四五楼的餐饮品牌最为集中。不过，开业一年多来，大融城在商圈中的引流作用并不高。如今大融城的一楼一些中档零售品牌已经撤出，目前青岛免税店即将入驻开业。

利群诺德广场：利群成熟的购物中心

项目小档案：利群·诺德广场开业与2018年8月份，是利群集团在市北区打造的又一商业综合体，项目总经营面积超过5万平方米，商业体量并不大，但集合了零售、餐饮、娱乐、配套服务四大业态，共计130余个品牌，并引进众多特色商户，满足各年龄层顾客的消费需求，并提供特色消费体验。　　

品牌业态：利群·诺德广场各业态均配置了品牌主力店，引进首次进驻岛城的麦檬、1WOR、Brookstone(博克斯通)等品牌，而西西弗书店、VICUTU、Clarks(其乐)、mothercare、FILA KIDS、中和休闲等品牌则是首次入驻CBD商圈。此外，利群集团旗下拥有自主知识产权的原创IP类大型室内儿童游乐园——独角兽尼尔梦乐园也是利群诺德广场的一大亮点。餐饮板块汇集了东来顺、佰烧海鲜自助、隆喜元、吕氏光速厨房等30余家餐饮品牌，涵盖火锅、自助、韩国料理、日式简餐、牛蛙烤鱼及青岛菜系、东北菜系等，能满足不同客群的需求。

项目分析：利群集团在青岛本地的影响力几乎是最高级别，诺德广场开业后，极大的刺激了CBD商圈的发展，所吸引来的客流在一定程度上让CBD的商业活跃起来。作为新开业在市北区布局的购物中心，和金鼎广场相比，诺德广场百货的特质已经几乎看不见，配合商圈内的客群特质，餐饮业态占比更大，轻餐饮也被引入，体验式购物在业态也成为商场主力品牌。