深圳蔡屋围旧改破冰与京基艳阳

处在深圳传统金融商业核心的蔡屋围旧改，无论放在哪家媒体的标题版面下，都注定成为耀眼的“明星”，而京基作为蔡屋围城市更新统筹片区的参与者和推动者，也至始至终在这一片闪耀的星光之下。

4月21日消息，深圳蔡屋围统筹片区城市更新项目召开城中村私宅物业拆迁动员改造大会。据悉，京基地产与蔡屋围股份公司将于5月上旬正式启动城中村私宅物业的签约工作，项目计划在2019年内实现动工。

作为深圳备受关注的城市更新项目，蔡屋围城市更新统筹片区早在2013年8月被正式立项并纳入深圳市年度更新计划，片区更新将集商业、文化、居住等功能。

除去核心区位的先天优势，项目之所以受瞩目，还因为该片区将被打造为深圳地标性建筑群，其中，区域内将计划建近700米建筑物，因此行业内对该区域早有了深圳“曼哈顿”的说法。

签约消息的传出，使得这一历经多年的城市更新项目似乎有了实际的推进，迎来破冰。毫无疑问，随着项目的推进和动工，京基也将成为最大的受益者。

蔡屋围旧改

早在蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项之前，京基便与蔡屋围旧改有着“另类”情缘。或者可以进一步说，深圳的旧改史也是京基的一部发展史。

而蔡屋围也更像是深圳带给京基的一份“成年礼”。

2004年，也即京基成立10周年之际，京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议。根据当时的协议，京基集团将蔡屋围城中村近4.6万平方米的土地（包括宅基地）收归囊中。

据此，京基与蔡屋围旧改的长时间“拉锯战”也由此展开。

旧改的最大难处，在于开发商与土地拥有人之间大多难以达成最终协议。2006年，深圳蔡屋围金融中心规划出台，蔡屋围被定位为深圳乃至珠江三角洲的金融中心。但在签署协议拿地三年后，直到2007年，京基才以过千万元的代价拔掉最后一颗钉子户。

这是一场旷日持久的“战役”。

按照当时蔡屋围金融中心的规划，京基要分四年投入共40亿元，即每年投入约10亿元进行开发。虽然在这个基础之上，京基集团相继开发出京基100大厦等标杆性超高层建筑，但后来的事实也证明，该笔资金投入还是对京基当时的现金流产生过影响。

2008年，因为过度扩张，京基的资金链不堪重负，蔡屋围金融中心项目开发曾一度陷入僵局。

事实上，行业里对于蔡屋围片区城市更新项目也曾传出多个不同版本的建设方案。直到2017年3月，罗湖区城市更新工作领导小组会议研究，最终通过对项目有关经济技术指标进行优化、调整。

根据当时的公告，项目主要包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域。统筹片区用地范围面积33.55万平方米，拆除用地范围面积30.17万平方米，开发建设用地面积18.63万平方米（不含返还政府新型产业用地9376.8平方米），计容积率总建筑面积267.67万平方米。

作为深圳传统金融商业核心区，蔡屋围早已集聚众多金融机构、大型企业总部以及跨国企业分支，片区将着力打造为深圳市地标性建筑群，其中晶都地块将建不低于700米建筑物，寰宇地块不低于600米。

值得一提的是，城建大厦项目是罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区率先启动的更新项目，该项目总投资近40亿元，已于2018年5月开工奠基。项目主体建筑预计于2021年底竣工，2022年9月投入使用。

京基艳阳

与城建大厦项目相比，京基方面传来的消息则相对迟缓，该公司于2018年7月完成蔡屋围集体物业的签约。消息指出，今年5月，京基将与蔡屋围股份公司正式启动城中村私宅物业的签约工作，项目计划在2019年内实现动工。

蔡屋围统筹片区城市更新城中村项目有望在年内实现动工，京基等来了“艳阳天”。

作为主要布局深圳旧改项目的开发商，京基地产板块业务近年的销售并不起眼，甚至有些低迷。据了解，在2016年房地产大热的市场环境下，京基却出现了“断粮”，一度没有新项目进入市场，这使得该公司当年的房地产项目销售业绩仅录得51亿元，相比起2015年大幅下降。

原因之一，旧改项目往往牵涉到城市规划、多方利益关系，以及各级行政审批，推进起来困难重重，这在像深圳这样的大都市更为如此。

但这种情况自2017年开始有所改善。

据了解，2017年底深圳“十三五”规划出台，罗湖木头龙、鹤塘小区等深圳首批立项的住宅小区旧改项目相继取得签约，深圳市旧改速度自此也明显加快。

京基作为深圳市的旧改大户，自然成为了其中的受益者。

观点地产新媒体获悉，2018年，京基相继开盘深圳京基·御景中央二期、京基·御景峯、京基·御景珑庭、天津京基·嶺墅南部三期、云浮京基·英伦豪城二期等多个项目，开盘数量相比2016年、2017年有了大幅增加，这为其房地产板块业绩提供了有力支撑。

与此同时，京基在深圳的多个城市更新项目启动拆迁签约，当中就包括即将迎来实质性进展的蔡屋围统筹片区城市更新城中村项目。

另一方面，京基对于旧改项目的布局还在持续。据观点地产新媒体不完全统计，京基在罗湖就有蔡屋围、布心村、水围村、水贝村、湖贝新村等旧改项目，拆除用地面积在50万平方米以上。此外，该公司还在宝安、龙岗、南山、福田等区域拥有多个旧村改造项目。

另有数据显示，京基预计未来的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上，货值或达到约4000亿元以上。

在京基于去年新增的房地产项目中，就包括岗厦楼园片区城市更新改造项目。该项目处于深南大道南侧，拆除用地范围土地面积约为12.4万平米，拆除用地范围现状总建筑面积约为56.5万平米。

而蔡屋围统筹片区城市更新项目的推进，也将进一步增加京基在深圳旧改领域的筹码。