香港中环中心：李嘉诚退出后的命运流转

2017年，“李超人”携402亿港元从香港中环中心全身而退。

在那之前，中环中心可能只是一家企业（长实持股75%）的中环中心；在那之后，中环中心成了一大拨人的中环中心。

斯人已去，财团割据，站在中环皇后大道上仰望这座八角形摩天大楼，人们甚至越来越不知晓它的主人是谁。在部分投资者拆售的策略下，愈来愈多的机构开始持有中环中心的业权。

据港媒4月25日报道，亚洲地产董事总经理蔡志忠落实出售中环中心2205单位，面积2852呎，售价9967万港元，折合单价34950港元/平方呎。

自去年下半年以来，蔡志忠将中环中心22楼分拆成十几个单位出售，对外说法是“降低买家的购买门槛”。截止目前，22楼分拆项目已售罄，蔡志忠据此套现11亿港元。

上述交投揭示了蔡志忠的另一层身份：资深物业投资者，即通俗的“炒房客”。与他有类似身份的人，包括卢文瑞、张顺宜、陈秉志等，也参与了中环中心的交易。

在2017年11月1日那场香港最大规模的物业交易中，长实以402亿港元将中环中心售予“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”。

当时接盘方的主要股东为中国国储能源化工集团，以及活跃于相关工商物业市场的“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。

但时隔三个月，2018年2月中旬，国储能源化工因故退出交易，转由世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等接盘，据传出资额达160亿港元（实际数额不详）。

最终，中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有，并对交易所得47层写字楼业权进行分配。其中马亚木分得包括68、69及78楼等共13层楼，投资额约110亿港元；其次分别是许荣茂9层、朱李月华7层、卢文瑞5层，陈秉志、蔡志忠、张顺宜等人则持有13层。

数据来源：港媒报道，观点指数整理

中环中心楼高346米，地上73层，是香港仅次于国际金融中心（IFC）、中环广场、中银大厦的高楼商厦。项目最早落成于1999年，占地10万平方呎，楼面面积逾140万平方呎。由于地处素有“黄金地段”之称的皇后大道中，位置优越之余还可俯瞰维港全海景，中环中心历来是长实的核心物业之一。

商厦物业优质，高达420亿港元的交易对价却是许荣茂、朱李月华们所难以全额承担的。于是这群聪明的投资者，采用了最简单的方式——杠杆融资。

这种融资举动，从一开始就为中环中心的流转，增添了一层投机底色。

早在与长实交易之初就有消息称，买方正寻求多达九成的贷款；2018年3月，市场消息称，长实为中环中心交易提供160.8亿港元银团贷款利率调至1.9厘；4月，彭博发文称，中环中心买家正寻求折合320亿港元的美元贷款，相当于交易对价的76%。

观点地产新媒体查询，曾有其中一位买家向港媒透露，买方联合体与长实签订协议，在交易完成前不可转售，且除了各买家保留部分自用物业，其余“暂计划长线收租”。

可资本终究有逐利性，在2018年5月交易完成后，多位香港炒家迅速将中环中心相关楼层放盘。

据观点地产新媒体不完全统计，过去一年内，包括卢文端、蔡志忠、张顺宜、马亚木在内参与收购中环中心的香港炒家，先后将中环中心拆售套现，此后获利离场。据中原去年8月披露，卢文端及张顺宜仅出售三层楼便套利37亿港元，获利12亿港元。

接盘方包括禹洲地产、合生创展、国浩集团、纪惠集团等，去年7月，卢文端将58楼全层、21楼半层，以总价18亿港元出售予禹洲地产相关人士，折合约5万港元/平方呎，较2017年总购入均价（3.3万港元/平方呎）上升约51%；今年4月，林龙安配偶郭英兰将58楼转售予禹洲地产，总价8.99亿港元，呎价仅3.4万港元。

这种看似投机的炒楼行为由数个方面的因素所致。第一是源于资金成本，有港媒披露，中环中心买家获得的银行短期融资，息口每半年呈几何级跳升，洽谈再融资还遇到按揭成数阻碍。上文提及长实提供的银团贷款上调利率，也佐证了市场风向的改变。

第二则归功于中环的写字楼需求，莱坊执行董事兼估价及咨询部主管林浩文对观点地产新媒体表示，中环放售的写字楼不多，大部分卖家甚至没有意愿出售，所以中环中心有全层物业及拆细物业放售，很容易吸引资金充足的机构。

香港大宗物业价格的护城河是资金流动，这座城市是全世界最成熟的金融中心之一，中环办公楼空置率2018年更是跌至1.5%。可以预见，如果中环中心继续拆售，买家依然会纷至沓来。

然而如果把中环中心的交易当做一场“击鼓传花”的游戏，在中环物业的稀缺性面前，人人争相购买商厦，谋取高额盈利，那谁会成为那个“受惩罚者”？

会是李嘉诚吗？显然不是。在去年5月的长实业绩会上，“不赚最后一个铜板”的李嘉诚，回应股东提及的“中环中心买家拆售呎价在5-6万”时笑称，要（学会）满足，这个世界才是最好的。

实际上，长实从2016年起频频传出转让中环中心，和邮储银行、亚腾资产管理、越秀、工银等都传过绯闻，价格从300亿港元升至402亿港元，最终收益多达145亿港元。套现的长实已战略转移，李嘉诚透露，用这些钱去投资其它国家、地区，收入可以高一倍。

对于中环中心现阶段的新入局者们，或许就面临挑战了。

观点地产新媒体了解，长实2017年出售中环中心时，香港中区写字楼处于上升通道并屡创新高。而据戴德梁行数据，2019年一季度，中环超甲级写字楼租金按季度回落0.4%，为2014年第3季度以来首次下跌，反映租金或将见顶。

在接盘中环中心的买家中，许荣茂、朱李月华均对外声称不会出售项目，却也受到市场质疑。今年1月，金利丰金融与朱李月华就中环物业订立租赁协议，总金额1.09亿港元，类似关联交易并不鲜见，被港媒质疑是“朱太关联公司托中环中心租金”。

一位在中环中心上班的人士曾对观点地产新媒体指，中环中心租金上涨、拆售等现象，让部分原本想进驻的企业却步。这种说法未得到中环中心证实。去年一季度，高盛曾从中环中心搬至铜锣湾利园3期。

即便是拆售，也不免被质疑。林浩文对观点地产新媒体指，中环中心二十多层的写字楼不拥有海景，因而单价会降低。

但迹象显示，蔡志忠去年起拆售的22层不同单位，原先预期意向呎价4.7-4.8万港元，较收购均价上浮42%以上，剩余单位可能还加价3%-5%；而去年8月成交呎价4.36万港元，至今年4月呎价降至3.5-3.6万港元。

或许只有当鼓声停止时，才会知道“花”传到了谁手上。