沧浪新城商圈：商圈发展陷入“停滞” 存量商业调改刻不容缓

编者按：近年来，苏州城市发展节奏加快，传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈也如雨后春笋般冒出，苏州整体商业呈迅速发展趋势。而伴随着新一期《中国城市经济竞争力与发展综合评估》的出炉，苏州正式被划入中国一线城市行列，苏州城市各种产业经济也即将迎来新一轮发展机遇。大机遇之下，苏州各商圈现有商业格局是怎样的？未来又将发生怎样的变化？赢商网江苏站独家策划苏州各商圈发展现状解读系列文章，以期为行业带来更多参考价值。

沧浪新城商圈位于新区狮山商圈和古城区南门商圈之间，虽然带着“新城”二字，但早已是苏州成熟商圈之一。不过沧浪新城商圈的发展似乎早早便陷入了“停滞”阶段，商圈内多年未有新入市的大型商业项目，仅仅依靠10年前规划的亿象城和世茂生活广场苦苦支撑。

数读沧浪新城商圈

从赢商大数据上来看，沧浪新城商圈属成熟区域型商圈，商圈面积约125.25万㎡，商圈内居住人口为3.52万人，工作人口为2.68万人，节假日客流约10万人。商圈内拥有写字楼10座，住宅小区18个，消费者年龄结构偏高。商圈内购物中心餐饮业态占比约37%，远高于零售业态占比的24%，在各业态占比方面与成熟商圈相比较为落后。

　　（图片来源：赢商大数据-赢在选址平台）

沧浪新城商圈目前共有2个已开业购物中心（建筑面积≥3万㎡），体量达34.5万㎡。分别为世茂生活广场和亿象城，其中世茂生活广场一二期商业体量共计26.5万㎡，其体量在苏州众多已开业购物中心里位列第三。

商圈夹缝求生 发展处境尴尬

沧浪新城商圈位于城市交通枢纽、轻轨站点附近，依托周边超200万方的住宅社区以及10座写字楼，拥有规模可观的消费客群。但就目前商圈内的发展情况来看，因商圈内现有购物中心物业形态老旧、业态布局不合理等原因，导致商圈内客流向临近的狮山商圈、南门商圈外溢，商圈内购物中心处境举步维艰。

其中，位于福星路与南环路交叉口、友新高架南环出口附近的亿象城，距离轨交2号线桐泾公园站点也仅几百米。在占据了优越地理位置的先天条件下，近年来却一直处于“病入膏肓”的状态。

赢商网实地探访发现，商业体量达8万㎡的亿象城目前在营商户仅50余家。其中，餐饮业态占比约47%，零售业态仅占20%。而在众多营业商户中，有十余家为仅做外送的餐饮品牌，零售品牌也非连锁品牌或知名品牌，品牌层级较低。商场二三楼仅有个位数商家在营业，商场人气全靠家乐福超市苦苦支撑。

据商场相关负责人表示，亿象城老旧的街区式购物中心与新兴的购物中心相比，缺乏有效的竞争力；而商圈内虽然拥有多个社区和写字楼，但入住居民与工作人员购买力较差，无法满足商圈内现有商业需求；加上临近狮山商圈的飞速崛起，更是吸引了大批消费者外溢。

而距离亿象城不远的世茂生活广场虽然拥有20多万方的超大体量，但受制于区位限制，主要辐射周边核心3公里人群。在这样的情况下，2017年，开业7年的世茂生活广场将项目重新定位于社区商业。开业以来，世茂生活广场一方面通过不断调整项目的品牌和业态布局，持续焕发项目的吸引力。另一方面，则通过一系列的主题活动，将社区商业的社交功能发挥出来，增加客户粘性的同时，实现客流和业绩的整体提升。

但据赢商网实地探访了解到，世茂生活广场一期的处境与亿象城大抵相似。一期主要由三座独立的商业楼组成。A座目前在营的仅有大润发和一家网咖；B座三层也仅2家在营品牌；C座二三楼空铺率也高。而2015年开业的世茂生活广场二期，情况较前者则乐观许多。D、E、F三座商业楼打通，为消费者创造了舒适便捷的购物体验。在品牌层级和整体招商率上，也比一期有很大提升。

结语：物业也许会随着时间的流逝而慢慢变得老旧，但运营永远是一个项目能否长久立足于市场的关键所在，只有运营团队对自身定位的精准把握以及对周边客群的深度了解，才能令项目更加鲜活有力，进一步提升自身商业竞争力。随着精细化商业时代的来临，商业项目调改开始逐步走向常态化，在这场无声的硝烟之中，到底谁才能在商圈内笑到最后呢？