变革新生——郑州存量商业改造 看点与亮点剧透
随着购物中心存量时代的逐渐来临，城市改造更新的项目越来越多，作为新一线城市的郑州，“城市更新”“项目升级”将成为接下来几年甚至几十年的必修课。商业项目的升级改造也不再只是简单的拆迁、重建，而是对土地和项目的二次开发与“再生”。和全国传统百货商场面临的困境一样，郑州的传统百货商场是接受被时代淘汰的现实，还是不甘落后、奋力追赶？目前在郑州，有不少传统百货项目走上改造升级之路，经过调整将会有哪些新亮点与看点？
友谊大厦更名“D27潮·新生派” 打造年轻人的主场
项目地址：二七区德化街68号
开发商：郑州华侨友谊房地产开发有限公司
项目概述：D27市场定位为青春新主场，主题业态规划为美食、购物、娱乐、爱情，以这四大最为特色的主场为核心驱动力，充分迎合80后、90后“追新求异”的消费心理，打造多元化、立体化的场景体验。
改造前身：友谊大厦有着郑州首家自选商场友谊商店、迪信通、河南首家麦当劳旗舰店。友谊大厦属于郑州第一批比较现代化的建筑，在上世纪80、90年代，它同亚细亚等商场一道被称为“六朵金花”，那时的友谊大厦是国际商场的代名词，是郑州商业的一面旗帜。
值得期待的亮点及看点：
亮点一：D27将外立面及室内、商业空间、动线规划、标示系统等全部打造新形象。
亮点二：在2层、3层，设置买手店、明星潮牌；4层设置跨界书店、创意手工、艺术茶室等“文艺腹地”。为了更符合年轻人吃、购、娱的消费特点，大厦在5层、6层还设置了电竞室和主题影院。
亮点三：大厦从负2层到地面7层，设置全透明的观光电梯，打造类似于Apple旗舰店的那样的科技感。
亮点四：地下美食街的改造，标准和定位可以对标成都的宽窄巷子。此外，大厦7层也将建一座空中花园。
百盛购物广场变身“igo大乐城” 建设超20万㎡综合体
项目地址：人民路与东太康路的交汇处
开发商：郑州中诚置业发展有限公司
改造时间：2017年5月闭店
预计开业时间：2020年中旬
项目概述：改造后的项目将会成为一个建筑面积超过20万㎡的综合体，由购物中心＋星级酒店＋服务式公寓组合而成。
改造前身：百盛购物广场的前身是2003年开业的汇龙城，建筑面积达8万㎡的汇龙城，当时是郑州乃至河南全省单体面积最大的商业设施，号称郑州商业航母。2005年，百盛和汇龙城联合，百盛购物广场诞生，汇龙城购物中心就此销声匿迹。长达14年的时间，郑州人民见证了百盛从掀起流行百货的潮流，到巨星陨落的过程，百盛也亲自经历了郑州商业的大洗牌。
值得期待的亮点及看点：
亮点一：在超市主力店上一改此前大卖场形式，转而引入以生鲜、熟食、半加工等高频消费品类的生活精品超市。优化后的B1层也将增设众多特色餐饮外摆，以极具特色的美式风情花园为消费者带来全新的、值得反复品味的饮食体验；
亮点二：在项目的零售主力店方面也将以首进品牌或已进驻郑州市场品牌的旗舰型门店为主；
亮点三：通过在高楼层打造主题街区，从而在空间氛围的塑造上标新立异；
亮点四：通过引进特色体验型品牌进一步夯实有趣好玩这一主题概念；
亮点五：在原只有地下两层数百个停车位的基础上，加建了机械式立体停车楼，将总的停车位数量增加至1000个。
亚细亚以"时尚体验中心"概念 打造商圈内的差异化之路
项目地址：二七区德化街89号
开发商：河南兴业投资发展有限公司
改造时间：2018年初开始
预计开业时间：2019年年底
项目概述：项目以"时尚体验中心"的概念，打造商圈内的差异化之路，以精准的定位、前所未有的新型娱乐体验营造主体化商业氛围。
改造前身：1987年，德化街改造，街道北端建起了一个商场，就是“亚细亚”。亚细亚开张时郑州已经有五家国营商场：郑州百货大楼、紫荆山百货大楼、商城大厦、商业大厦和华联商厦。1991年，亚细亚从价格、服务等方面向这5家商场发动了一场令全国商家瞩目的“郑州商战”，那时的亚细亚是河南省的标志之一。亚细亚还是首家在中央电视台做广告的商场，广告词就是“中原之行哪里去——郑州亚细亚”。在中国商业史上，亚细亚是百货零售业改革的一座里程碑，迄今不可逾越。
值得期待的亮点及看点：河南兴业投资发展有限公司提出"逛在二七广场，体验不一样的二七"的升级口号。通过独特的品牌和独特的经营模式，降低消费者对一些高档次消费的心理障碍，并且将在负一打造时尚潮流的地下街区。（具体改造"蓝图"，运营方尚未对外公布）
（亚细亚效果图）
丹尼斯航海新天地 打造河南首家集装箱式商业建筑
项目地址：经开区经开第一大街与航海路交叉口
开发商：丹尼斯百货有限公司
预计开业时间：2019年9月或10月
项目概述：升级改造后的丹尼斯航海新天地总建筑面积8万余㎡，整体商业为2层，局部3、4层，规划有近800个停车位。项目建成后将是一个集零售百货、生活超市、影院餐饮、教育休憩、娱乐体验于一体的综合商业群。
值得期待的亮点及看点：
亮点一：整体2层。低密度新型商业模式，单层面积3万余㎡，长度300余米，共2层。
亮点二：1F层高与大卫城1F媲美。以精品百货的层高做快时尚的商业，层高6米，尽显大气。
亮点三：800㎡的中庭空间。中庭担任着最重要的主题集中展示功能，人流聚集又分散的内部交通枢纽。
亮点四：河南首家集装箱式商业建筑。集装箱建筑在西方国家已经不仅是工业化的代名词，反而成为一种相当酷的艺术门类，有着相当高设计水平和技术水平的成熟建造方式。同时这种建造方式也直接发展出属于集装箱建筑特有的美学价值，并且正在逐渐发展出集装箱建筑文化，更符合年轻活力的审美标准。
亮点五：两条特色步行街。更好的满足了顾客的购物需求，同时新业态的导入也可以更大化的满足周边顾客的多元化消费体验需求。
已完成改造的商业项目
关照先生
开业时间：2018年9月1日
项目地址：郑州市嵩山路与淮河路交叉口
商业体量：3万㎡
项目定位：以休闲娱乐购物为主的社区新物种商业广场
改造前：大商千盛生活广场嵩山路店，于2011年9月29日开业，是大商集团在郑州开出的第六家店。5年间，和华润万家嵩山路店、大润发大学路店“贴身肉搏”，经营情况不温不火。2016年7月临近的华润万家撤店后2个月，因拖欠房租大商千盛也选择关门停业。
改造后：物业方收回物业自行开发，传统商超变身为购物中心，从外立面到内部结构、品牌，全部重新调整，推出了社区商业新物种——关照先生。
亮点一：关照先生没有按照传统思路引入普通商超，而是携手主打生鲜的农贸市场新物种——丹尼斯全日丹集市。坐落在商场尾端的全日丹市集，和购物中心无缝衔接。超市和商场入口的主力店首尾呼应，把商场端和超市端的目的性消费变为闲逛的体验式消费，带动了动线沿线的店铺销量。
亮点二：小而美、注重品牌效应。考虑到社区商业的消费对象，增加了儿童业态，和便于家庭消费、社交的餐饮业态，餐饮休闲业态占购物中心超四分之一的面积。除了主力店小龙坎面积较大外，其余都为开放街区式小店，保障了品类的丰富。
泰得城
试营业：2018年8月30日
项目地址：嵩山路与陇海路的交汇处东南侧
商业体量：2.1万㎡
项目定位：满足家庭品质生活所需的社区商业
改造前：华润万家之前，这个地方还是大型商超——隶属于天津家世界连锁商业集团的家世界超市。开业11年的华润万家嵩山路店，在物业到期后，并没有选择继续经营，最后由物业方自行改造营业。
改造后：由中影泰得子公司郑州泰得商业操刀，打造辐射周边2公里的新型精品购物中心——泰得城。
亮点一：三楼的中影泰得影城，是商场自营的品牌影院，主打高端智慧影院，在全国10多个城市皆有布局，泰得城店是中影泰得影院开在中原地区的第一家店。
亮点二：泰得城的优鲜生活超市，出自鹤壁裕隆集团之手。这是成立16年来，裕隆超市首次进入省会郑州。优鲜生活超市占地2000㎡左右，走精品超市路线。
关照先生与泰得城是去年郑州升级改造项目的代表，商业体量小，留给项目方发挥的空间比较少，又结合周边的消费客群，项目都定位为社区商业，在业态组合上，多以家庭、儿童消费为主。目前，关照先生的开放街区式小店和四楼的特色美食街区——关照食集的经营状况并不好，关照食集中的餐饮品牌多已撤店，仅剩几家门店。在二楼，之前的餐饮品牌“鸡公虾婆”也已经撤店。泰得城的体量仅有2.1万㎡，虽然开业不足一年，但是已出现品牌调整甚至是空铺的情况，而在中庭位置的空间没有利用起来，这对小体量的商业项目来说，也是一直资源浪费。
（关照先生四楼特色美食街区——关照食集）
（泰得城二楼中庭位置）
小结：从关照先生与泰得城改造后的情况来看，尽管改造之前考虑的很全面，但在开业之后还是会遇到各种各样的问题，这也是商业项目需要不断调整的原因。对于升级改造的商业项目而言，需要重新考量定位及消费客群的再研究，以此来获得更好的经营效果，产生更高的经济价值。在改造中必须要结合实际情况，做符合自身项目的规划和定位，这些商业项目都有过辉煌时刻，通过改造升级它们会重新回到自己的“战场”，让我们共同期待。