长实上海真如项目陷入出售疑云 地价已经翻了十几倍

期待了十三年的“高尚领域”，终究还是逃不过要被出售的命数？

总体量将近100万平方米的长实真如项目，在一次次“囤地”、延期开发消息中，已走过了十三年的漫长开发周期。

该项目除了近几年逐渐散售的酒店式公寓之外，办公、商业配套均未开业。长实目前持有60%股权，市场预测该项目估值约200亿元。

裁员风波、撤资内地的舆论漩涡里，长实在上海仅有两个待售住宅项目，一个是位于嘉定区的湖畔名邸905地块项目，另一个就是普陀区真如的高尚领域。

5月14日，外媒一则消息称长实集团计划出售上海真如高尚领域项目权益。长实方面迅速作出回应，“公司经常有收到不同的出价建议，但有建议不代表公司接受及会出售项目。”

翻了十几倍的地价

2006年，上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块，22亿元底价花落长江实业。

该地块面积约19.7万平方米，平均楼板价仅在3055元/平方米，观点地产新媒体了解，这也是长实在内地最大的综合体项目。

拿到地块后，长实由于迟迟未启动项目，一度引发市场“囤地”质疑。而后终于在闲置土地“两年大限”到期之际，2009年4月，长实举行了开工仪式。

彼时，长江实业董事局副主席兼董事总经理李泽钜出席了开工仪式，并表示整个项目预计于2018年完工，其中A5地块中的300米超高层办公楼，将是上海浦西地区的地标性建筑。

按照规划，真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米，其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。

不过，2011年5月，就有媒体报道称，长实的普陀真如城市副中心A3-A6地块在开工两年后仍处于打桩阶段，按项目周边地块价计算，得出该项目溢价率已达300%，溢价至少60亿元以上。

对此，长实公关回应，李泽钜在2009年的动工仪式上就已表示，该项目的预计竣工时间为2018年。仍处于打桩阶段是由于项目面积达到几百万平方米，开工过程复杂，并称实际上日日夜夜都有几百工友在该项目开工，日日都有打桩机在运作。

市场人士也指出，长实集团在获取该土地之后之所以未尽快开发，项目规模及板块成熟度是原因之一。长实的项目总体量达114万平方米，算得上是区域内最大的开发规模，从体量上看不适宜快速开发，否则将对开发商形成巨大的资金压力。

此外，当时区域的发展水平有限，市场化优质产品推出时机不成熟，区域认可度不佳，因此从后期的销售压力来看，也应适当延后开发进程。

目前，据观点地产新媒体了解“高尚领域”2013年首次推出700套住宅，并于当年6月下旬全部售罄，收金26亿元。而后在2016年续推400个单位并很快售罄，然后又加推了160个单位，这一年合共实现销售33亿元。

彼时，在推介项目时，长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，“我们对于真如板块是非常看好的，真如其实已经从以前的城市副中心，演变成现在一个市中心了。”

而今，历时十三年的开发漫途，随着上海土地价格上涨，真如板块的楼面价已较长实项目拿地之初（3000多元每平米）增长十几倍。

按照2018年9月中海93.99亿元拿下真如红旗村旧改项目看，以22.84万平方米的地上计容面积计算，楼板价约为4.12万元/平方米，分拆计算住宅部分楼板价约为5.2万元/平方米，商办部分楼板价约1.55万元/平方米。

9600万平方呎土储

“李超人”的每一次出售动作或传言都备受关注，更多时候会被解读为“撤资”。

李嘉诚亦曾在业绩会回应过：“有传言说我们撤资，我今天都有一句话。到今天为止，我在内地没有卖过一块空地出去。”

观点地产新媒体了解，事实上，自2013年开始，长实集团先是约70亿元出售了上海陆家嘴的东方汇经中心，又以约26亿元出售广州西城都荟广场，此后以约30亿元出售了南京国际金融中心大厦。

“做生意有买有卖再正常不过，这些全是出于市场和经济情况而做出的决定，同时股东的利益也要负起绝对的责任，因而绝对不是撤资。”

不过值得注意的是，不单只长实在卖，整个李氏家族的卖卖卖其实是常态。2014年4月8日，李嘉诚次子李泽楷再次以71亿港元抛售北京盈科中心。同年，由汇贤房托管理有限公司管理的香港汇贤产业信托宣布，将以39.1亿元向主要股东和记黄埔及长江实业收购重庆大都会广场全部权益。

据不完全统计，自2013年出售内地物业至2018年，李嘉诚在内地和香港出售物业超过1000亿港元，而在海外收购资产的总规模已超1400亿港元。

目前为止，长实在上海保留有两个项目，如果真如成功出售，那就只剩下嘉定独子。

对此有上海知名业内人士就表示，对于港资房企来讲，尽管它们大多数公司不是以规模化为导向的，但是，从市场空间的角度来看，房地产市场空间确实没有此前那么大了，也不是那么容易在内地楼市获得比较丰厚的收益了。

不过，不可否认的是，虽然上海战略在收缩，但内地房地产仍然在长实集团中占重要地位。

在长实2018全年销售物业收入347亿元中，内地物业销售收入221亿元，占比超六成。

截至2018年底，长实集团拥有约1.4亿平方呎，其中400万平方呎、9600万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。内地占总土地储备近七成。

在2018年报中预期2019年完成物业有12个，其中内地9个，分别位于北京、广州、上海、重庆、成都、武汉、长沙、中山八个城市。

按照长实十三年开发一个项目的速度，9600万平方呎土地储备还足以开发好多好多年。