越秀地产90亿收购广州地铁两个项目背后的拿地心思

越秀地产从广州地铁手上获得的最新两个项目相继“揭盅”。

5月28日晚，越秀地产发布公告称，广州越秀透过其附属公司与广州地铁订立股权转让协议，以收购萝岗项目和陈头岗项目两间新项目公司各自的51%股权。

若在2019年5月30日完成，两间新项目公司的总代价分别约为43.6亿元、34.9亿元，将由广州越秀（透过其附属公司）就有关收购事项支付。此外，预期广州越秀将直接或透过其附属公司向新项目公司提供进一步资金，越秀就萝岗项目及陈头岗项目应付的总代价将分别约为49.3亿元及40.7亿元。

董事会认为，落实收购新地铁房地产项目51%权益的权利为公司与广州地铁建立战略合作关系以及实现“轨交+房地产”业务战略的重要一环。越秀地产期权将为公司提供机会收购额外优质地块储备约179万平方米，占其现有土地储备约9.2%。

广州地铁合作再落子

观点地产新媒体查阅公告了解，广州地铁透过其两间全资附属公司投得萝岗项目及陈头岗项目。

本次收购中的萝岗项目，位于黄埔区核心地区，战略位置毗邻地铁6号线香雪站，仅相隔600米，并由地下通道直接连接地铁站。地盘面积为28.29万平方米，总建筑面积为91.19万平方米，可发展为由住宅楼宇及教育设施组成的多用途综合体。

据悉，越秀地产收购该项目86%权益已于今年4月完成，并有意于今年第四季行使两份越秀地产期权及完成越秀地产51%收购事项。

此外，第二个项目为陈头岗项目，位于番禺区地铁22号线陈头岗站东面，为纯住宅房地产开发项目，地盘面积为24.21万平方米，总建筑面积为88.12万平方米。

2018年12月6日下午，广州成功出让10宗经营性用地，总成交价达到259.6亿元。其中，广州地铁集团以底价63.69亿元摘得广州番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块。

于公告日，上述两个项目仍处于建设前期的设计及绘图阶段。越秀地产表示，建设预期将于今年第三季展开。

而收购事项完成后，越秀地产的地铁相关项目的总建筑面积将增加至约325万平方米，占现有土地储备总量约16.7%，及一线城市土地储备约41.9%。

事实上，广州地铁将持有土地引入专业的房地产企业，尤其是越秀地产，已经是其使用多次的操作模式。

早有广州资深业内人士向观点地产新媒体表示：“自两年前广州地铁和越秀集团在国资委的安排下开始整合之后，地铁集团的地产项目都会慢慢地交给越秀来参与或者开发。”

2016年4月13日，在广州市国资委相关领导的见证下，广州地铁集团总经理丁建隆与广州越秀集团董事长张招兴正式签署企业战略合作协议，这标志着广州市两家大型国有企业集团正式建立全方位战略合作伙伴关系。

查阅当时的报道显示，双方将共同开发地铁沿线的上盖综合体以及车辆段综合开发项目。

两年之后，双方合作开发的第一个项目才正式落地。

去年8月，由广州地铁集团与越秀集团投资组建的全新城市“轨交+物业”运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司正式亮相广州，并同时宣布此前由广州地铁获取的增城官湖车辆段及上盖地块将由合营公司品秀地产进行开发。

今年2月27日，越秀地产宣布，通过间接子公司广州云湖房地产开发有限公司，向广州越秀集团（控股股东）、广州地铁收购广州增城品秀星图项目86%股权及贷款权益订立协议，应付款总额达141.08亿元。

同时，其还宣布公司与广州地铁全资附属公司广州地铁投融资（香港）有限公司订立有条件认购协议。据此广州地铁认购方按每股认购股份2.00港元的认购价（即总代价61.62亿港元），认购30.81亿股越秀地产股份。

4月3日，越秀地产的股东会上，增资购股和收购增城官湖车辆段项目的议案顺利通过，广州地铁也一跃正式成为越秀地产的二股东。

越秀地产广州拿地心思

对于越秀地产和广州地铁之间的合作，评级机构穆迪在此前发布的报告里指出，越秀地产与广州地铁的密切关系将为其提供更多机会参与广州地铁运营的地铁线路的物业项目，公司的“轨交+物业”战略能够更好更快地实施。

而这种情况将加强越秀地产在广州获得优质土地资源的机会，以及其在粤港澳大湾地区房地产开发市场的市场地位。

越秀地产在广州的销售一直保持前列。据观点指数研究院发布的《2019中国房地产卓越100榜——广州区域综合实力10强》显示，2018年越秀地产在广州的综合实力排名第二，其中重要的影响因素当然包括销售金额。

据越秀地产2018年年报显示，其去年合同销售金额为577.8亿元，其中广州约占52.3%。因此，越秀地产去年在广州市的合同销售金额达到约302亿元，同比上升64.2%。

如此巨大增幅的原因或许是越秀地产在广州拥有为数众多的可售项目，年报显示越秀地产2018年在售项目达19个。

然而，越秀地产去年在广州公开市场拿地的情况看起来却并不与销售状况匹配。据观点地产新媒体此前报道统计，2018年其仅在广州公开拿地三次，分别在1月、8月和12月，土地出让金仅83.79亿元。

另一方面，越秀地产集团董事长林昭远在2月底召开的2018年全年业绩会上反复表示，越秀地产要重仓粤港澳大湾区。

“越秀地产将把握国家粤港澳大湾区规划纲要正式出台的战略契机，深耕大湾区重点城市，巩固公司大湾区的市场领导地位，做优做强住宅和商业开发核心经营业务。”

越秀地产的投资战略规划中，开发物业将保持1+2+X区域布局，其中“1”就是指广州市，越秀地产对广州市的战略描述为四个字“全力聚焦”。

看起来，在全力聚焦的广州，已经较少在公开市场拿地的越秀地产已经将获取土地方式调整到以企业合作，特别是和广州地铁合作为主了。

在收购增城官湖项目通过后，林昭远表示，交易完成后，公司将在广州新增土储146万平方米，越秀地产广州土储增加至900万平方米，约占总土地储备的43%，对销售资源和现金流作出重大贡献。

分析认为，通过合作方式拿地，对越秀地产严控土地成本，加大盈利水平有很大帮助。以刚公布的收购为例，其90亿的资金获得了179万平方米的土地，算来平均土地成本为5027元/平方米，而去年通过招拍挂获取的三宗地块中最低的楼面价也去到了1.4万元/平方米。

而这些原本属于广州地铁的项目，大部分都是地铁上盖物业，修建完成之后销售前景看好，未来增值空间巨大。这意味着，越秀地产获得的项目的土地成本在走低，项目未来的获利前景却在上升。