汉博商业高文仕：城郊商业渐成增量商业主流

近两年，我国商业地产进入高速猛增阶段，每年都会出现大量新开业的商业项目。但是，很多项目往往都是急于求成、急于落地，并没有想清楚真正的消费客群和商户需求，最终的效果跟自己的预期千差万别。因此，商业项目的策划定位及规划设计开始变得越来越重要，而在技术指标和未来发展方向中，为项目发展提供更大的发展空间和更为切实落位的可执行方案，是这一阶段的工作的要义。区别于众多同类机构，这两类服务在汉博商业旗下，都归口于同一中心——研发中心。汉博商业执行副总裁高文仕先生正为这一中心的主管。入职汉博十余年来，他带队助力众多项目成为城市标杆性商业，在他看来，目前市场，哪类项目是未来商业项目的主流？汉博商业的策划和规划服务承担的是怎样的角色？本期第一视角栏目，我们邀请到高文仕先生，聊聊他对商业发展的一些专业看法：

高文仕先生2008年加入汉博商业，他精通商业地产的全流程服务，带领策划及规划团队服务过超过150个商业项目，涵盖城市地标、都市综合体、街区mall、城市更新等。其中，深度参与的著名项目有：合肥之心城、合肥漫乐城、北京远洋未来广场、湖州爱山广场、安庆汇峰广场、昆明南亚风情第壹城等。多年的工作经验也让他对市场的前沿趋势和消费动态有着精准犀利的判断，可以为项目提供更多更精准的可执行策略建议。

高文仕认为，在未来，特别是一线及二线热门城市，会出现大量的城郊商业，并逐渐成为主流趋势。城郊商业通过引入相关强吸流功能业态，在城郊区域打造“微度假”概念，形成客群穿透吸纳效应，满足其客群消费功能需求，区别于城市商业，给人们提供一个更适宜的休闲、购物、聚会、娱乐、体验的场所。

市场正从城市商业时代走向城郊商业时代

Q：您曾经说过，未来会出现大量的城郊商业+微旅游（微度假）+泛产业的结合，怎么理解这一趋势？这三个元素在落地的时候都有难点，在策划阶段，如何创造未来发展空间？

A：随着城市扩容、产业升级以及郊区化生活方式的不断形成，将会涌现出越来越多的城郊商业，特别是在一线及二线热门城市，这种模式未来将成为新的发展趋势，对于这类全新的商业体，在进行前期定位以“微旅游、微度假”概念作为切入口，引进创新、流量型业态如冰雪、海洋馆、运动城等，同时结合泛产业（产业办公、产业医疗、产业酒店等），提升项目的穿透能力，扩大客群半径，满足朋友聚会、情侣约会、家人聚餐、商务洽谈等多功能需求，提升项目价值和影响力。

Q：近两年商业新格局不断变化，新型商业综合体不断涌现，在您眼里，随着市场的发展，哪类项目会是未来一段时间市场值得关注的亮点？

A：前些年城市商业、都市综合体是市场的主流和亮点，而近几年新开出大量购物中心，商业地产开始从增量市场向存量市场转变，因此，今后很长一段时间，新区商业、城郊商业、社区商业将成为新的市场发展模式，并在未来逐渐成为主流，成为人们生活全新的消费活动载体。

研发中心做的就是功能导向下的“翻译”工作

Q：您从事商业地产的策划及规划工作多年，一个商业项目从拿地到运营主要有哪几个阶段，每个阶段的常见的难点是什么？服务开发企业常见的误区有哪些？能否举例说明？

A：一个商业项目从拿地到运营主要有研究策划、规划设计、品牌招商和运营管理四个阶段。

其中，研究策划阶段主要是解决做什么，即确定项目的定位方向和未来客群，而能否抓住未来的市场趋势、消费主体的变化和新的消费习惯，也是这个阶段的难点。规划设计阶段按照顺序先是功能设计或概念设计，然后是商业设计，最后是建筑设计。在这个阶段有一个难点，也是开发企业的一个最大误区，很多开发商拿到项目后马上急于设计，但是对具体的方向并没有明确的想法，也没有做好定位和找清消费客群，这样对项目后期的开展是很不利的。

招商阶段先是招商顾问阶段，确定主力店，然后是驻场招商阶段，将各业态品牌落地。运营阶段则是通过不断调整业态品牌，举办推广活动等长线精细化运营管理，让项目在市场中立足。

举例而言，很多汉博商业接手前的设计方案实际上都无法满足项目发展的要求，无论是销售还是租赁要求。项目的设计方案存在着各种功能问题和定位的不准确，而在接手后，汉博商业都是第一时间重新定以商业功能为导向进行专业设计，最终结合招商及运营确保项目落地开业。

Q：区别于其他机构，汉博商业在前期策划和规划业务领域，有何亮点？有何不同？

A：汉博商业的前期策划和规划业务都属于功能导向型，也就是先去熟悉清楚项目的客群和功能，抓住紧跟时下市场的前沿动向和趋势，在这样的研策工作基础上去进行设计上的修改和完善，对项目目前存在的问题和指标进行修正。而不是指标导向型，只专注于设计但并不清楚项目的功能和定位。前期策划更多指的是方向性的内容，做好与各个业态间的结合。而规划则是指解决商场的形态和功能组合，提供更加落地性的方案。

简单而言，研发中心的策划和规划做的就是功能导向下的“翻译”工作。定位工作做的是方向，而规划工作则是为方向提供落地方案，这中间常常存在学科语言的问题，很多项目在发展中都存在脱节的情况，而研发中心的商业规划部，做得就是“翻译”的工作。

Q：在面对一个新的商业项目或是更新类时，多年的职业素养会如何快速帮您判断将项目做好或者第一时间发掘项目的问题处境？

A：面对一个商业项目，最重要的是判断它的量级，是属于市级、区域级还是社区级。然后按照不同的标准判断项目存在的问题，基于城市商业格局、区域商业格局和客群特征，对照项目的区位，项目本体的承载能力及业态形成能力，对症下药，有效解决这些问题，做出正确的方向指引，最终引导项目有效落地。