万达的影子们：中骏新城合体拿地里的商住模式复制

当王健林带着他的足球、文旅回归内地商业市场时，房地产开发商们仍走在他曾经的地产旧路上。

仅用3年就从300亿冲到2000亿元大关，新城控股无疑是近年来地产行业最大的一匹黑马，其典型的商住结合也被验证为规模狂奔的成功模式。

当一个模式被认为可行之后，总有后来者前赴后继者。新城之后，总部同样在上海的闽系房企中骏也正走在住宅与商业共同发展的道路上。

6月10日，新城和中骏联合体以3.53亿竞得浙江嘉兴商住地，楼面价2900元/平方米，溢价率20.83%。尽管只是一次普通的合作拿地，但无论在规模扩张速度，还是发展模式上，中骏和新城似乎都有着万达的影子。

值得一提的是，今年3月，主席黄朝阳为带领的中骏集团高管们还曾拜访新城控股。

彼时，黄朝阳坦言，“希望通过学习研究新城高速成长、跨越千亿的发展路径，以及千亿级规模下实现高质量经营的多维度支撑。”

“我们目前有两大发展战略，其中头一个就是千亿战略。”3月份的业绩会上，黄朝阳也毫不掩饰自己对于规模的渴求。其表示，中骏今年的目标是700亿元，而明年将大概率能够冲过千亿。

千亿目标与100个mall

作为一家福建起家的房企，中骏的风格一向颇为低调，尽管已成立30年，但在规模上一直相对稳健。

年报数据显示，2015年-2018年，中骏的销售额分别145.1亿元、235.24亿元、332.47亿元和513.58亿元，按照黄朝阳此前提出2020年过千亿的目标，中骏仍有一定压力。

一般而言，房企要实现规模的突飞猛进，离不开大量的土地储备，而此前一直着重布局一二线的中骏，直到2017年才开始在土地市场变得积极，并以海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈的一二线及强三线城市为重点发展。

据观点地产新媒体统计，2015-2018年，中骏每年新增项目数量分别为5个、9个、38个及47个，对应的新增土地储备46.1万平方米、168万平方米、645万平方米、900万平方米。

截至2015年底，中骏的总土储还仅为901万平方米，而截至2018年12月31日，中骏的总土储已增至2406万平方米。

此前业绩会上，黄朝阳更透露，“2018年中骏新增货值约为1200亿，一季度新增了近400亿货值，现在的总货值超过3000亿元。”

土地布局上，中骏也逐渐从北京、上海、厦门、泉州等一二线，走向漳州、济南、镇江、嘉兴等强三四线城市。

反映在销售占比上，中骏的一线城市销售占比从2015年-2017年的36.40%、42.20%、43.10%，减少至2018年的15%。

值得注意的是，地价较低的商住综合体用地一直是中骏拿地的主要构成。以2017年为例，在中骏新增的38个房地产项目中，商住地块就有31块，纯住宅地块仅有2个，2018年新增47个项目中包括商住地27个，纯住宅17宗。

三四线布局以及商住地块增多，中骏的土储成本也逐年下降。数据显示，2018年，中骏的新增土地成本为4327元每平方米，较2015年7375元每平方米减少41%。

有接近中骏方面的人士透露，未来十年，中骏的目标是在核心一线、强二线和三线城市打造100个mall，这与新城提出的100个吾悦广场目标颇为相似。

“新城的模式很好很成熟，会往这方面发展，在二三线城市拿商住地块。”上述人士表示。

“万达的影子们”

事实上，无论是已经跨过2000亿的新城，还是正朝着千亿目标发展的中骏，以住养商的模式都是曾经万达的地产发展思路。

作为商业之王，王健林曾经通过“卖住宅、建万达广场”的“以住养商”模式，在全国二三线城市布局超过200个万达广场。同时以万达板块为卖点的销售模式令万达的住宅销售额一度位列房企第一梯队。

然而，重资产模式同样令万达陷入资金困境。2014年，万达宣布实施轻资产转型，随后更因现金流问题开始甩卖资产。

如今的新城同样面临类似质疑。在部分新城投资者看来，扣除成本后，目前的吾悦广场并非是盈利的，包括选址边缘化和出租率的不稳定。

另一方面，尽管投资物业为开发商带来诸如公允收益、资产增加等正面回报，但持有重资产、漫长的投资回报期同样会产生大量的资金沉淀，对房企的现金流将是巨大考验。

据新城发展年报显示，2018年底，新城累计已开业吾悦广场42个，实现租费收入21.16亿元，同比增长107%；2019年，新城将新开业22个吾悦广场，目标是实现租费收入40亿元。

此外，按平均每个吾悦广场6.5亿的总投入计算，每个吾悦广场前十年的平均租费收入需达到1.32亿元，投资回收期才能控制在6年以内。

但现实的情况是，仅有3个开业超过6年的吾悦广场年租金收入超过1亿元，而大部分开业一年左右的吾悦广场租费水平则在5500万元-6500万元左右。

不过，截至目前，中骏真正落地的购物中心项目并不多。

2018年报显示，中骏的投资物业主要是位于上海的中骏广场，购物中心仅有位于泉州、北京的三座世界城，另有10余个项目将陆续落地，距离100个mall的目标仍有一定差距。

与此同时，2015年-2018年，投资物业的租金收入增长同样缓慢，四年分别完成收入1.17亿元、1.37亿元、1.23亿元、1.31亿元。

显然，目前来看，有规模渴望的中骏急需通过大量成本较低的商住地尽早完成千亿目标，而投资物业收入则需要未来更长时间的培养。