上饶商业调查：项目多体量小聚合力欠佳，旅游城市该如何“消化”

上饶，古称饶州、信州，为江西省地级市，总面积约22800平方公里，在籍人口约781.0万人，常住约675.2万人，是江西省区域中心城市之一。

因鄱阳湖，被称为“鱼米之乡”；因三清山，素有“山郁珍奇”之誉；因扼赣、浙、闽、皖四省要冲，成为“豫章第一门户”、“江西东大门”，历来享有“富饶之洲”、“信美之郡”的美誉。常年被评为，中国优秀旅游城市、环鄱阳湖城市群成员城市、长江中游城市群成员城市、海峡西岸经济区成员城市、中国最具幸福感城市、全国性综合交通枢纽、中国最佳浙商投资城市、中国最佳粤商投资城市、中国最佳闽商投资城市。

【上饶城市经济发展】

*交通贯接南北 建设日益完善

上饶对外的交通纵贯线已逐步形成，基础设施的不断完善，不仅方便了本地居民的出行，也吸引着外地游客的到来，在2018年度，上饶就被评为《中国国家旅游》最佳生态旅游目的地之一。

上饶高铁站，是世界第三、全国首个骑跨式高铁交会枢纽站，建有“空中站台”。随着沪昆、京福高铁的开通，上饶全面进入了高铁时代。目前上饶高铁日均停靠约280趟，可直接通达上海、南昌、杭州、广州、西安、北京、郑州、青岛、福州、厦门、南京、武汉、长沙、重庆、成都、合肥、贵阳、昆明、深圳、南宁、温州、天津、济南等全国众多知名城市，可直接通达车站共计323个。

值得一提的是，截止到2018年6月，上饶机场在开通的一年半时间里，就拥有了共3562架次起降 、299753人次的吞吐量、79%平均客座率的表现。上饶三清山机场共开通航线5条，直接通达北京、深圳、成都、南通、昆明、哈尔滨、青岛、惠州等8个城市。近期，机场还将开通到西安和海南的航线。

*积极推进城市轨道铺建

关于上饶要建轻轨的消息早有传闻，在2017年8月7日，上饶轨道交通3条线约95公里跨坐式单轨线网规划就已经通过省住建厅评审，多条轨道交通高清线路图也曾在网上被曝光，不难看出，上饶对铺建城市轨道交通的积极性一直保持着高度积极的推进态度。

如果路线曝光属实、说明上饶轨道交通或正处于报送上级后的修改阶段，那么上饶人距离轻轨时代就又进了一步，未来，城市轨道的铺建也势必会为上饶带来新的市场，加速城市的发展与建设。

*GDP四年来持续看涨

经江西省统计局核定，2018年，上饶市生产总值达到2212.8亿元，按可比价格计算，增长9.0%，分别高于全国、全省平均水平2.4、0.3个百分点，居全省第2位。人均可支配收入持续上涨，尤其是城镇居民可支配收入数额再创新高，2018年，全市城镇居民人均可支配收入达到34656元，增长8.8%，高于全省平均水平0.4个百分点；农村居民人均可支配收入13346元，增长9.6%。

　　

*适时制定“人口计划”

随着城市经济的发展，城市对人口的规划也在做进一步的升级。根据《上饶市2016到2030年总体规划报告》，我们了解到，上饶市规划近期至2020年，中心城区城市人口规模欲发展到115万人；远期2030年，中心城区城市人口规模计划达到165万人。

此外，上饶全市共有普通高校5所：上饶师范学院、上饶职业技术学院、江西医学高等专科学校、上饶幼儿师范高等专科学校（2017年2月获批）、江西婺源茶业职业学院（2018年3月获批），这些高校，也将为提高人口质量，输出专业人才，起到重要的推进作用。

*消费动力持续增强，升级态势愈加明显

人均可支配收入的提高，促进了市场的消费动能。2018年，上饶全市社会消费品零售总额达826.0亿元，增长11.1%，其中限额以上零售额276.5亿元、增长10.8%，住宿业零售额23.5亿元、增长5.8%，餐饮业零售额36.5亿元、增长9.4%；全市实现进出口总额达283.3亿元。

　　

全市居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.3%，商品和服务价格均温和上涨。全市实现财政总收入351.6亿元，比上年同期增收32.9亿元，增长10.3%；不仅如此，经济发展还增强了人们“安居”的欲望，商品房销售面积563.7万平方米，同比增长21.9%，商品房销售额341.3亿元，增长幅度达37.9%。

【上饶主城区商业整体情况大探查】

　　

上饶已存的商业项目，主要集中分布在信州区，也是目前上饶商业发展的核心地带。

*市场存量约85万㎡

据不完全统计，上饶已存的商业项目体量约为85万㎡，未来新增项目体量约达45.4万㎡。作为拥有约700万人口的城市，上饶的消费潜力不容小觑，且上饶与同等级三线城市相比，商业项目并不算少，整体呈现出，存量多，体量小，新增项目多的特点。

但一份上饶的经济报告中，曾犀利指出：林林总总的地产项目带来上饶城区面貌的翻新变化，但城市聚合力仍然欠缺，外来消费力的引入依然不足，单纯靠上饶城区常住人口来支撑如此多的商业体，似乎很难。这也将是上饶在步入商业发展下一阶段，如何寻得突破点的关键所在。

　　

*20万㎡以上超大型商业体为空白

在上饶，小体量的商业项目占据了商业市场的主流，占比过半，超55%；5万㎡-10万㎡的中小型项目占比约27%，与其他系列报道中的大部分城市占比大致相同；中大型的商业项目占比约18%，亦不在少数，现存最大的商业项目，为上饶明珠商业广场，商业面积约18万㎡；而20万㎡以上的超大型购物中心，似乎还不见踪影，仍是一个空白。

　　

*2015年-2018年上饶商业迎来爆发期

从图片表中不难看出，在2015年-2018年期间，上饶的新增项目达10个之多，商业体量约45.41万㎡，增幅明显；而2009年-2012年间，开业项目仅为1家，为上饶亿升广场，体量约5万㎡；2012年-2015年期间，开业项目仅为4家，但项目体量就达到了30.2万㎡，这主要得益于期间开业的上饶明珠商业广场项目。未来，还有5家，总体量约45.4万㎡的项目，欲加入到上饶的商业时局之中。

　　

*本土开发商占比高达73%

　　

与系列报道中其他城市的状况类似，上饶的项目开发也多以本土企业为主，如上饶亿升实业发展有限公司、上饶市国建房地产开发有限公司、上饶正和房地产开发有限公司等，占比高达73%，且开发项目多为体量5万㎡以下的小型商业体。

对比本土开发商的数量众多，外来企业的占比虽少，却很强势。2014年3月21日，大连万达集团以7亿元竞拍价一举拿下老火车站片区西侧地块，斥60亿巨资打造上饶万达广场，迅速搅动了上饶商业市场，使得老火车站商圈就此涅槃重生，同时带动了上饶商业模式的升级。

此后，愈来愈多的企业看中了上饶的发展势态。近期，新城控股在上饶投建的上饶吾悦广即将开业。作为中国商业领军品牌，新城控股无论在增加就业，还是促进消费，以及产业升级等方面都起到了表率作用。可以想见，未来，随着上饶吾悦广场的建成开业，势必会为上饶的商业带来新一轮的热浪，为消费升级添助更多动力。

【已开业项目解析】

*上饶星河国际城市文化综合体

开业时间：2016年5月

商业体量：3万㎡

开发商：江西春城实业有限公司

　　
图片来源:上饶星河国际官微

上饶星河国际地处上饶市中心城区主干道凤凰大道与广信大道的交汇处。是由3栋近百米高的主楼及裙楼组成，3栋主楼分别为上饶首家甲级金融商务写字楼、上饶首家连锁精品商务酒店-华住集团全季酒店及上饶首栋LOFT创业大楼；裙楼为星河天地情景生活广场，已签约上饶首家IMAX-3D巨幕影院--中影星美国际影城、特色餐饮、儿童主题等业态，同时融入运动、健身SPA、文化、婚纱摄影等全体验式业态；项目地下1-2层均为停车场，提供近700部车位，是目前上饶中心区最大的地下双层停车场。

*上饶万达广场

开业时间：2016年11月25日

商业体量：17.48万㎡

开发商：大连万达商业管理集团股份有限公司

　　
图片来源：万达集团官网

上饶万达属于万达集团的第三代城市综合体项目，集多种产业于一体。以往万达广场的选址都有其自身的标准，纵观国内诸多实例(如北京CBD区万达广场、南昌红谷滩万达广场)均选址于城市副中心、城市开发区、新区CBD等位置，而万达集团此次在上饶的选址看似有些不合逻辑，实际上却着眼长远。老火车站片区虽隶属于上饶老城区，但紧邻各项配套设施尚不完善的新行政中心区域，该区域日后必将成为饶城的中央居住区。此外，临江而建的万达广场依托胜利大桥的交通优势辐射三江水南区，也实现着信江两岸的有效连接。

*上饶亿升广场

开业时间：2019年10月18日

商业体量：5万㎡

开发商：上饶亿升实业发展有限公司

亿升广场地处上饶市中心广场，赣东北大道与五三大道交汇处，是上饶建城以来最古老的核心城区，具有千年的商业积垫，是上饶目前政治、文化、商业的腹心绝版地段；交通十分便利，几乎上饶市所有的公交线路都从“亿升广场”附近通过。基地面积约17000平方米，总建筑面积约10万平方米以上，建筑形态为地下两层，地上裙楼4层。中央空调，步行、垂直、观光、分层电梯约53台，智能化设施配套完善。南北主楼高约100米，总投资额约6亿元人民币，是上饶老核心城区的“地王之王”。

【待开业项目解析】

*上饶吾悦广场

预开业时间：2019年6月21日

商业体量：13万㎡

开发商：新城控股集团

　　
图片来源：吾悦广场项目方

上饶吾悦广场位于上饶县凤凰西大道8号，商业面积约13万㎡。预计引进品牌商家达204个，其中主力店品牌商家15个，且30%的品牌为首次进入上饶市场。中心规划为地上5层，地下2层，拥有机动车停车位超1000个。是一座集吃喝玩乐购全业态的城市型标杆购物中心，秉承让品质走进生活的营销定位，欲在上饶打造出一座满足于中高端家庭消费需求，注重儿童教育、热爱美食，追求都市品质生活的目标客群集聚地。

*上饶市十里槠溪时光PARK

预计开业时间：2020年1月

商业体量：5.8万㎡

开发商：上饶县棕榈时光文化旅游有限公司

　　
图片来源：赢商网

上饶市十里槠溪时光PARK位于春江北大道与吉阳路交汇处，座落在730亩的4A级标准公园里。内部包含了六万方的湖景，休闲绿道和水秀喷泉及生态景观。

时光PARK遵从“传统入髓，时尚入骨”的美学原则，以“商业+湿地公园”为发展的新模式，打造集传统人文肌理、现代潮流街区于一体的商业公园。结合槠溪生态公园特色地形地貌，设计了占地150亩独具赣派建筑特色的城市微度假商业公园。项目涵盖时尚潮流区，家庭娱乐区，滨水餐饮区三大板块，集场景化、社交化、平台化三位于一体，匠造多功能复合型一站式商业公园，强势入局，欲重新定义上饶生活方式。