正弘商业总裁刘永松：百货精细化管理塑造全新Mall内核

谈商业：从中部，到郑州

2018年底，福布斯中国发布了最新“中国大陆最佳商业城市100强”榜单。河南省最靠前的城市依旧是郑州，其紧随杭州之后，排在了第12名的位置，相比去年第23名的排名，可谓是有了质的提升。同时，在RET睿意德与德勤中国联合发布的2018年度《中国商业地产活力40城》报告中，郑州排名第19位，这也是郑州连续第3年提升排名。

也正是在2018年，郑州正弘城迎来了正式开业，在郑州商业市场中又掀起了不小波澜。

正弘团队并不是第一次涉足商业地产市场，早在1997年，正弘国际名店便横空出世，成为区域第一家高端精品时尚机构。这次的【与海鼎谈商业】栏目，也有幸请到正弘商业公司总裁刘永松先生，以郑州正弘城出发，与我们一同聊聊他眼中的中部商业。

　　刘永松先生从事零售行业20多年，全面涉足商业地产，规划定位、市场战略、招商营运等全过程，拥有非常丰富的管理经验。目前担任正弘商业公司总裁，负责正弘商业公司全面管理工作。

“在传统的一线城市，和现在的一些新一线城市，购物中心的业态比重正在不断上升，这个趋势在这几年应该也会不断增强，市场份额能占到70%乃至于更大。”在聊起全国商业市场的时候，刘总兴致浓浓地分析起了其眼中极具特点的区域商业局面：“但是在北方、西北的诸多经济不甚发达地区，地方百货的市场份额会更高一些。”

在刘总看来，当下的河南商业最能代表中国中部商业的发展情况。业内很多声音都在说当下的商业不好做，市场已经趋于饱和。但是刘总认为：“河南一亿人口，但是当地商业规模远远不够，市场里真正好的商业体并不多。哪怕有一些全国知名品牌商业体已经入驻到郑州这样的城市，但是他们对于中部的本土市场了解不够，市场表现并不理想。”

同时，随着郑州市城市圈的扩大，想要满足郑州未来一千多万的人口消费需求，一个核心商圈是远远不够的，在未来的三到五年，一些好的项目还会逐步进入郑州市场，届时的核心竞争才将更剧烈。不像当下，商业竞争还是局限在城市局部区域内。未来的郑州，商业竞争可能会存在于诸多新商圈的形成，以及老商圈的分化中。

对于市场局势的清晰认知，让正弘商业的整体布局有的放矢：“介于这种局势，正弘城的起步还是比较有优势的，但我们也要在扎根河南的基础上加快步伐，在未来五年内，在郑州持续开出3-4个项目，保持优势，并且创造出项目的品牌影响力。如果在河南其他区域有很好的机会，我们也会抓住机会进行布局。”

新趋势：百货精细化管理塑造全新Mall内核

在对话中，刘总也着重提到了郑州这样的中部城市不同于一线城市的商业趋势：百货业态在本土市场中还是拥有比较大的话语权。而这种话语权，一定程度上来源于百货业态的精细化管理，以及促销模式。

作为正弘商业的创造性项目，正弘城团队希望打造出一家适合当地消费模式的“能做自营、融入百货运营思路的购物中心”。其既能结合当地市场对于百货的促销模式、自营精细化管理的偏好。又能在购物中心Mall这个外壳包装下，融合购物中心的营销思路与会员玩法创造出独一无二的特色商业模式。

“购物中心是商业发展的趋势，但是有一个问题，我们都需要面对，那就是缺失经营人才。这个‘经营’并不是我们常说的客流、招商等等，这些太简单了。我们要拥有百货化的运营思维，去衡量整个空间内店铺业态的搭配性和丰富性，以及客群的定位。如何将场子里的货和人对接好？这些才是核心。”

谈及购物中心的运营时，刘总也直言目前国内购物中心的管理运营都偏向粗放型。“这也是为什么我们找海鼎科技进行系统层面合作的原因。当下市场中常见的购物中心ERP并不能完全满足我们的需求，但是将百货的管理ERP搬过来也没法用。如何将两者的优势有效地结合，取得精细化管理的平衡，这是我们未来在信息化层面需要探讨的问题。”

未来，通过信息化技术，正弘商业希望进行更深层面的数据分析，精细化挖掘有效信息，例如：哪些业态能够帮助场子引流？它又是如何实现零售转换？要实现这些效果，则必须具备百货化的思维。正所谓“百货思维，Mall做壳”，刘总向海鼎科技表达了商业发展中衍生的全新模式架构。

从规划到落地：技术如何助力正弘成为标杆

“以前我们做管理常说一句话，叫做‘数据说’。我们做百货出身，最深刻的认知就是：无论面对购物中心还是百货，我们都在为零售做服务。零售外的体验业态价值也很大，可以为场子引流，但是我们必须关注的是，如何利用好这些流量，并帮助零售做好转化工作。”刘总表示：如何处理好零售与其他业态之间的引流转化关系，这将是未来购物中心运营中的核心问题之一。

而在其中，追踪流量来源去向、收集流量数据、判断流量标签······等等手段都少不了信息化手段的助力。

此外，完善消费者体验则是商场运营的必要手段。“无感停车、支付即会员、大会员积分打通······等等信息化技术能够做到的便利手段，我们都应该提供给客户，只有真正从客户的角度出发，才能做得好商业。”

在谈话的最后，刘总也就正弘城未来的发展核心给出了判断：“人才培养、资源整合、本土化理解，是正弘城未来几年里需要重视的核心要素。未来，在郑州这样的中部城市，我们需要一支懂得本地市场，能够盘活当地资源的营运人才队伍，这是能够带领正弘商业不断走向成功的核心。”