252宗！从上半年商业用地成交情况看西南商业地产发展走势

　　据赢商网统计，截至2018年底，全国已开购物中心超8000座，存量商业体量高达6.8亿㎡。其中，西南区域已开购物中心293座，商业体量约2987.43万㎡。2019年上半年西南新开31个商业项目，新增商业体量244.12万㎡；2019年下半年西南区域预计将有96个商业项目开业，新增商业体量912.82万㎡。但是据赢商网近三年统计数据来看，实际开业商业项目数量与预计开业项目数量相比，存在较大差异。

　　尽管当下中国商业地产发展已由增量模式迈入存量模式，但是与全国相比，西南区域商业地产市场仍有较大发展空间，每年均有一定量的商业地块入市。

　　据赢商网统计，2019年上半年，西南区域四大城市（包括重庆、成都、贵阳、昆明，重庆统计数据仅包含主城区）共计成交商业用地252宗（包括纯商业用地及商住混合用地，不含纯娱乐康体用地、教育科研用地、文化设施用地），共计成交土地面积1260.75万㎡，成交总金额约777.39亿元。

　　土地供应、成交与政策调控及市场行情均有着莫大的关联，本文将从西南城市商业用地成交数量、成交面积、成交时间、区域分布等多角度，进行横向、纵向分析，以期通过数据分析，为业内洞悉西南商业地产发展走势，提供决策参考。

　　

　　区域分布

　　昆明成交数量最多 重庆成交面积较去年减少近半

　　从2019年上半年商业用地成交情况来看，昆明商业用地成交数量最多，贵阳商业用地成交面积最多，成都紧随其后。重庆是四大城市中，成交商业用地数量及面积最少的城市。尽管较去年同期相比，重庆商业用地成交总数只减少了1宗，但是成交总面积却不到去年的一半，表明2019年上半年重庆成交的商业用地面积均相对较小。

　　

　　贵阳以成交396.12万㎡商业用地，位居首位，占比约32%；

　　成都以成交378.16万㎡商业用地，位居第二，占比约30%；

　　昆明以成交281.65万㎡商业用地，位列第三，占比约22%；

　　最后是重庆，成交商业用地204.83万㎡，占比约16%。

　　成交金额

　　开发商在昆明拿地成本相对较低

　　从商业用地成交金额来看，成都是卖地总金额最高的城市，重庆是卖地总金额最低的城市。值得注意的是，尽管昆明是卖地数量最多的城市，但是实际成交金额却与重庆相差不大，表明开发商在昆明拿地成本相对较低。其中，

　　成都以成交总金额约264.05亿元，位居首位，占比约34%；

　　贵阳以成交总金额约226.42亿元，位居第二，占比约29%；

　　昆明以成交总金额约145.03亿元，位列第三，占比约19%；

　　最后是重庆，成交总金额约141.88亿元，占比约18%。

　　据赢商网统计的西南已开业购物中心数据显示，西南四大城市中，贵阳和昆明已开业购物中心数量较重庆、成都相比，有较大的差距。这也说明贵阳、昆明商业地产仍有很大的发展空间。此外，根据近年来西南商业用地供应、成交情况来看，昆明和贵阳未来几年或将迎来较多的增量商业项目。

　　成交月份

　　6月份为商业用地成交高峰期

　　

　　从四个城市商业用地每月成交情况来看，6月份为西南城市商业用地成交高峰期，无论是成交数量，还是成交总面积均达到了最高值。

　　6月份，西南四大城市共计成交商业用地65宗，占比约26%，成交总面积约390.2万㎡，占比约30.95%；其次为2月份，共计成交商业用地47宗，占比约18.65%，成交总面积约270.58万㎡，占比约21.46%；排名第三的是5月份，共计成交商业用地43宗，占比约17.06%，成交总面积约206.11万㎡，占比约16.35%；上半年成交量最少的月份为3月份。

　　分城市来看，重庆商业用地成交数量和成交总面积最多的月份为6月；

　　成都商业用地成交数量最多的月份为4月、5月，均为13宗，成交总面积最多的月份为5月；

　　贵阳商业用地成交数量和成交总面积最多的月份为2月；

　　昆明商业用地成交数量和成交总面积最多的月份为6月。

　　

　　值得注意的是，4月份重庆出现零成交记录情况。6月份，昆明迎来商业用地成交高峰期，仅6月份，昆明就共计成交商业用地38宗，占昆明上半年成交总数的46%。6月份昆明商业用地集中爆发，主要是因为6月份昆明市晋宁片区和雨花片区两次大规模集中土地供应。

　　6月11日，晋宁上蒜镇大湾片区21宗土地（其中19宗地规划涉及零售商业用途）同日挂牌出让，且按照规定，21宗地需整体竞买，最终该片区21宗地块由成都会展集团下属公司云南环球世纪会展旅游开发有限公司以24.85亿元底价揽获。值得一提的是，云南城投集团为成都会展最大股东，持股51%，这也意味着云南城投集团晋宁未来城项目正式落地。根据规划，晋宁大湾区片区将打造为集大健康产业、生态旅游、休闲旅游、环境人文为一体的健康生态休闲旅游度假区。

　　6月5日，呈贡区雨花片区中部18宗土地（其中12宗地规划涉及零售商业用途）集中拍卖，最终该片区18宗地块被天域康美置业以总价40.3亿元摘得。根据要求，该片区宗地必须主要用于建设符合大健康产业的项目，其中医疗服务、康养服务及五星级酒店项目建筑面积不得少于50万平方米。

　　单笔商业用地

　　昆明拍出单价最高地块

　　值得一提的是，6月份、5月份昆明分别拍出了上半年来西南区域单价最高的两宗商业用地，两宗地块起始楼面价均远超目前昆明房价均价，且两宗地均位于昆明市西山区。

　　

　　从单笔商业用地成交楼板价来看，前三强分别为：

　　昆明市西山区马街街道办事处张峰社区KCXS2018-3-A3号宗地，由中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司以挂牌价0.36亿元拿下，成交楼板价高达4.49万元/㎡，刷新昆明土地成交楼板价记录；

　　第二名为昆明市西山区永昌街道办事处KCXS2019-1-A号宗地，由众安集团控股公司云南普锦房地产开发有限公司以挂牌价0.36亿元拿下，成交楼板价高达1.92万元/㎡；

　　第三名为成都市金牛区茶店子街办老建委片区JN12（251/211）：2018-069号宗地，由成都德商置业有限公司以总价17.17亿元拿下，成交楼板价高达1.72万元/㎡。

　　

　　

　　

　　

　　2019年上半年西南四大城市成交楼板价前三甲

　　根据统计数据来看，上半年重庆主城单宗商业用地成交楼板价最高的区域为九龙坡区，其他两宗分别位于大渡口区和巴南区；

　　上半年成都商业用地成交楼板价前三的地块中，有2宗位于金牛区，1宗位于成华区；

　　上半年贵阳商业用地成交楼板价前三的地块中，有2宗位于清镇市，1宗位于花溪区；

　　上半年昆明商业用地成交楼板价前三地块，均位于西山区。

　　作为昆明市主城核心区，目前西山区规划打造了爱琴海购物中心、广福城、西山万达广场、万达文旅城、海伦堡、滇池未来城昆明新天地等众多大型综合体项目，且区域内轨道3、5、7号线、南北快线和东西快线从区域内经过，未来西山区发展潜力将会被进一步挖掘。

　　附：2019年上半年西南商业用地成交详情

　　2019年上半年重庆主城商业用地成交详情

　　

　　

　　

　　

　　

　　2019年上半年成都商业用地成交详情

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　2019年上半年贵阳商业用地成交详情

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　2019年上半年昆明商业用地成交详情

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　竞得方式

　　挂牌交易约为拍卖的1.7倍

　　上半年西南四大城市成交的252宗商业用地中，92宗成交方式为企业拍卖竟得，160宗为挂牌成交。