广州土地流拍、底价成交 房企转战旧村改造？

在北京、杭州、南京，甚至供应紧缺的深圳出现百亿土拍时，今年广州在公开市场显得有些安静，鲜少大体量地集中推地。

7月22日，广州久违迎来一场起拍价百亿级别的土拍，共有增城的四宗宅地及番禺的两宗旅游用地集中出让，总起始价达100.87亿元。

最终，两宗地流拍，四宗地块则全部以底价成交，揽金82.22亿元。

值得注意的是，其中一宗流拍的增城地块，与上周万科40亿大手笔摘得的地块位于同一区位。而这，已经是今年广州土地流拍的第二例。

在另一个战场，广州却是喧嚣的。在如今的羊城，房企们更多地通过参与旧村进行土储扩张。拿下一个村落的金额并不低，与一场大型土拍一样，动辄都要上百亿。

过江龙升龙164亿元签下广州最大面积旧改，越秀地产总投资210亿元参与改造里仁洞旧改，保利成为柯木塱村旧改合作意向企业……旧村热浪还在持续不断地扑来。

流拍、底价成交

7月22日，广州共有六宗地块入市拍卖，包括4宗宅地及2宗旅游用地。

没有太大悬念的是两宗旅游用地的出让，分别是位于番禺的钟村街谢村村ZCJ12-01地块、钟村街谢村村ZCJ12-02地块，总起价35.87亿元，总出让面积51.71万平米。

据悉，两宗地块位于广州长隆游乐园范围内，且要求竞买人须具有在广东省经营管理“国家AAAAA级旅游景区”经验及旅游景区酒店配套服务经验。最终，两宗地块分别由长隆集团以底价14.31亿元、21.56亿元拿下，楼面价为8681元/平方米、9136元/平方米。

其余四宗宅地均位于增城，分别位于增江街陆村、石滩镇郑田村、荔城街庆丰村、永宁街简村，总出让面积约19.14万平米，总起价超65亿元。

前两宗地块顺利以底价出让，其中合生创展旗下广州合生东宇房地产有限公司以11.19亿元底价摘得增江街陆村村9037地块，成交价为11.19亿元，楼面价近1万元/平方米。该宗地块在今天拍卖宅地中属起拍价最低，且片区较为成熟，位于荔城传统“豪宅区”增江河西岸。

这是合生创展近些年来少有的在公开市场露面，尤其是在土地竞拍激烈的广州。而在此次拿地之前，合生创展还于7月6日以9.36亿元连摘两宗广东江门商住地块。

另外可以佐证这位“前地产首富”加快脚步的是，截至上半年，合生创展的合约销售金额为约103.69亿元，同比上升超六成；去年整年，合生创展销售才达149.75亿元。

剩下一宗顺利出让的宅地为增城区石滩镇郑田村9022地块，该宗地只经过一轮报价就由广州华侨城文旅小镇投资有限公司以底价夺得，成交价35.16亿元，折合楼面价为1.1万元/平方米。

该地块位于增城规划的“挂绿新城”，是增城近年重点打造的居住新城，而地块目前周边暂没有一手房在售。一大亮点是地块面积达10.6万平方米，总计容建面达32万平方米，且有3.3%，这对于拿地企业华侨城来说是十分匹配的。

比起顺利出让的，市场似乎更为关注的是，广州怎么又流拍了？

一个月前，于6月20日，番禺区华南板块的易兴商住用地遭遇流拍，这是广州今年首宗宅地流拍。彼时，市场将流拍原因归结为两点，其一是靠近垃圾场，先天条件差；其二则是起拍楼面价为3.38万元/平方米，是广州迄今为止最高的起拍楼面价。

此次流拍的地块则为增城区荔城街庆丰村9135地块、增城区永宁街简村村9072地块，起拍价为10亿元、8.75亿元，起拍楼面价为1.38万元/平方米、1.25万元/平方米。

它们的流拍，同样或多或少与定价过高有关。

以永宁街简村地块为例，该宗地位于永宁街南部，靠近黄埔，位于增城的产业高地，土地面积为1.79万平方米，起拍楼面价1.25万元/平方米。

以广州一般公开招拍挂的地价与售价比例计算，该项目未来产品售价约为2.5万元/平方米，而目前地块周边以二手房居多，房价在1.6-1.8万元/平方米之间。

另一个维度来看，该宗地的市场竞争力同样是较小的。就在上一周，万科以底价40.09亿元竞得的增城宅地，同样位于永宁街区域，出让面积达13.36万平方米，成交楼面价为1万元/平方米。

单从起拍价来看，万科竞得地块单价比流拍地块便宜逾两千；更为重要的是，该宗地块是广州增城区今年计划供应的土地中占地面积最大的一宗土地，这与片区内受欢迎的大社区盘条件相符。

“流拍地块的面积小，产品所能打造的空间就没那么大了，配套比较匮乏；而万科竞得地块规模大，可以通过自身产品营造更多的配套，弥补不足，吸引力就大了。”合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云对观点地产新媒体表示。

这意味着，不管是地价还是规模，流拍地块对于拿地房企的操盘、后续入市都有一定挑战。

旧村热浪

六七月接连的流拍，不免让人揣测，是否广州土地市场遇冷了？

从广州中原研究部一组数据来看，上半年广州土地市场供应面积及成交面积均创近5年同期新高；商住商服用地累计出让金额537.1亿元，比去年同期增加25.1%。

冯佩云同样指出，不能单看溢价或单例土地流拍等指标去判断土地市场温度，“广州今年土拍节奏和策略是比较灵活的，也没有被中央点名，属于比较稳当。”

而就目前流拍地块而言，出让失利的原因基本可归结为，地块出让价与周边楼价、区位价值不符，吸引不了融资收紧下精打细算的房企们。

相比于公开拿地所掀起的丝丝波澜，房企在旧村改造上的争夺则激烈多了。

一个重要的转折点来自于去年末，广州市政府陆续发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》等旧改政策，对旧村改造补偿方式、合作企业选择、地价评估、拆迁奖励、改造成本计算方式等方面进行了明确，鼓励旧村、旧厂积极改造。

今年初，《广州市2019年重点建设项目计划》发布，在城市更新与土地储备项目方面，广州今年将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。

可以窥见的是，今年广州旧改市场明显地迎来一个爆发期。融创、升龙、时代、星河、富力、方圆、星河湾、越秀、保利……这些房企纷纷在旧改热浪中找到自己的“面粉”。

来自广州公共资源交易中心的统计数据则显示，今年1至6月，已经有20个城中村旧改启动政府公开招标环节，包括近期于6月份招标的四个项目已全部中标。

其中，从上海“远道而来”的升龙已拿下广州四个旧村改造项目。

最新的消息是于6月26日，升龙以总投资额 164亿元签下广州最大面积旧改项目广州黄埔汤村旧改项目，该项目改造范围的总用地面积为994.66万平方米，预计规划建筑面积约251.86万平方米。

此前，升龙在广州已拿下了南沙金洲冲尾、番禺蔡边一村、增城群星村三个旧改项目。

另有消息指出，升龙在广州还有十余个旧改项目没有浮出水面，如番禺明经村、白云马沥村、黄埔迳头等等；甚至于，升龙已内部筹划将总部搬至广州珠江新城。

不仅是过江龙插旗广州旧改，不少本地房企也开始涉足旧改。

7月17日，广州市番禺区南村镇里仁洞村改造确定了最终的合作房企为越秀地产股份有限公司，总投资金额达210亿元，改造的面积约为172.25公顷，这也是这家老牌国企首次夺得广州旧村项目。

据悉，在此次拿下“广州淘宝第一村”里仁洞村改造后，越秀地产也将借此优化业务结构；未来，越秀地产将借鉴里仁洞村项目成功经验，继续拓展其他旧村改造资源，并在旧村改造领域不断创新突破。

而一向做豪宅的星河湾，也开始“转型”做起了旧改。5月28日，由星河湾操盘的广州黄埔区萝峰旧村改造项目正式启动，黄埔区萝峰旧村临近广州科学城，改造成本为62.77亿元，将打造成集总部办公、科创产业、休闲购物等于一体的全新城市综合体。

一边是广州土地日益紧张，一边是旧村低成本、高利润的诱惑，不少房企还在前赴后继地扑向旧村热浪。但是，开发周期长、资金沉淀大的风险也在热浪下悄悄涌动。