深圳街区式商业新范本 哥伦布商业操盘保利天街“重新绽放”

北宋张择端用自己的神来之笔,清晰地在《清明上河图》展现了一幅北宋时期人们生活场景的写照，这也是中国传统的“开放式商业步行街区”的起源，从那以后城市商业街区便充斥着各种市民活动。

现代开放式街区商业系统最早出现在欧洲，如：德国“林贝克“大街，便是现代开放式街区商业的雏形。上个世纪，在美国诞生了多条商业步行街，这种模式给商店带来了新的繁荣，如纽约第五大道。

如今，随着时代的变化，街区式商业模式也变得越来越丰富。商业街区更加强化其主题性与体验性以保持其传统商业形态的生命力。以三里屯village、世贸天阶、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、日本秋叶原动漫商业街等为代表的开放式商业街区备受欢迎，正占据着主流消费市场。

难逃“培育期”

保利天街开业一年“大整改”

打造一个富有特色、吸引人气的商业街区，无疑具有极大的诱惑力，但更是对其商业运营者的考验。位于深圳龙华新区的保利天街于2017年开业，是名副其实的街区式商业。2018年，哥伦布商业正式接手该项目。当时正是项目开业一年之际，面对逃不脱的“商业艰难期”，亦是出现了品牌组合混乱，缺乏主力店，掉铺较多，商户经营信心不足等现象。

从时间来看，该项目目前尚处于培育期。同时，也面临着调整升级。于是，如何让保利天街能够顺利度过培育期，并使其逐渐步入“良好运营”的正轨，是该项目操盘者所面临的首要课题。

面对这一状况，哥伦布商业广东区域总经理兼保利天街总经理赵凯向赢商网介绍了该项目调整升级的一些细节。其针对保利天街项目进行了重新定位，店铺升级、运营管理升级等一系列措施，如今的保利天街，已是焕然一新。

　　哥伦布商业广东区域总经理兼保利天街总经理赵凯

天时地利“缺人和”

资料显示，保利天街位于龙华新区龙观东路与清龙路交汇处，总建筑面积13.5万㎡，其中商业面积4.7万㎡ 。项目临近龙华汽车站，距离清湖地铁站450米；区域醇熟社区林立，5分钟步行圈内蕴涵10万消费人群；3公里内汇集百余大社区，超30万消费人群，占据着良好的地理位置。

从空间设计来看，保利天街整体商业理念采用单动线、双排内街回旋和“双首层”立体动线设计，6大主入口，有天有地；空中连廊，户外8大扶梯连接，二层无缝对接龙华汽车站天桥及花园社区平台，为其聚焦了一定的客流。

单从硬件方面分析，建筑形态及地段是商业项目得以成功运营的基础。规整的建筑形态以及良好的地段如同商业项目的骨架；而业态划分、商铺的分割以及人流动线的设计如同商业项目的血肉。

重新规划 打造“有血有肉”的商业体

骨架是基础，血肉依附于骨架而产生。要使整个项目变得“有血有肉”，赵凯表示，哥伦布商业接手保利天街后的第一件事情便是对该项目进行重新定位。

定位升级：

在消费升级的大趋势下，消费者追求的再也不是产品本身，而是产品所处的场景，及场景中浸润的生活品质和感情。基于片区消费者对品质时尚生活的追求，哥伦布商业更希望打好体验式街区式商业这张“王牌”，因为街区式商业已不仅仅是满足购物需求，更是一个新兴的商业地标。

业态品牌升级：

在定位升级基础之上，通过主动调整和空铺招商，保利天街引进了海底捞、 永辉超市、大力小子电玩城、茜诚咖啡、遇见烤鱼、九田家烤肉、 汉虾王、唯品仓、TOP美发、鹿角巷等主力店和标杆品牌。

管理升级：

租金作为商业项目的主要来源，决定了一个项目的成功与否。哥伦布商业通过重新制定商户管理规范和管理系统，在一定程度上提升了租户信心，加强对租户的管理力度。目前，保利天街月度租金收缴率已能保持在97%以上。

“街区式商业”在逐渐成为市民的生活中心，消费者对丰富、有趣的购物环境的追求也愈发明显。对于此，哥伦布商业更加注重细节的设置，通过对商户装修管控、美陈布置、绿植布置、局部灯光改造来提升街区的商业视觉和休闲体验，将互动、场景、文化等元素融入进来，满足消费者的生理和心理的需求，并带来独特的消费体验。

营销升级：

整体改造升级调整之后，保利天街也开始变得更懂年轻人。结合当下热门的“嘻哈”潮流，哥伦布商业在7月-8月之间策划了多场时尚潮流活动。

如：联合场内租户，，以“抢光、吃光、喝光”等大促活动，制造事件营销，开启为期三天（7.19-7.21）的MAI光节，给予租户与消费者最大的活动力度;

线上线下齐发力，多维度宣传方式造势。前期通过抖音、KOL社群、凡科互动等热门社交工具进行互动，吸引数十万人次关注；线下则通过场景设置、音乐活动等与消费者近距离互动接触，在保利天街各区设置美陈点位，用各式灯光进行天街亮化，打造出沉浸式体验感。

结合热点营销，通过构建营销活动，导入客流，集聚人气。在运营管理中，哥伦布商业及时抓住了潮流热点打造与消费者零距离互动的主题活动。

一些互动环节的加入，使消费者不再是活动的局外人，从被动的接受活动信息到参与到活动中的转变，将炫酷的活动，零距离的呈现到消费者面前，以此来保障消费者的最佳体验感，再通过重新构建会员系统，强化社群运营能力，提升整个街区的人气。

专注于“社区型商业”

哥伦布商业操盘实力见真章

在商业地产市场逐渐成熟、商业业态日益丰富的今天，商业项目要想脱颖而出，并非一蹴而就，它需要一个过程。但是，正确认知培育期存在的必然性，有助于我们找到缩短它存在的时间、并将由此带来的负面影响降到最低的方法。这也是哥伦布商业一直在专注于做的事情。

从保利天街这一年来所发生的的变化来说，不难看出哥伦布商业在商业地产领域的专注度与专业度。公开资料显示，哥伦布商业成立于2003年，是中国专业的社区型购物中心全程运营商，提供商业定位、规划设计、招商和运营、金融服务的全流程第三方服务，先后与华润、绿城、金科、朗诗、中海、招商局、五洲、中航、北车集团等大型房企进行合作，已成功服务总建筑面积超500万㎡的商业项目，遍布三十余个中国城市。

　　江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长孙旭东

其所创立的“哥伦布模式”在业界备受赞誉，并成功打造出 “繁花城”、“哥伦布广场”和“哥伦布邻里”三大产品系列， 在中国商业地产实践中得到了广泛应用。如：

苏州繁花中心：从开发模式不清晰、商户间互动性差、人流引导性差、后期租赁坪效低等问题入手，哥伦布商业通过重新规划动线，进行哑铃式布局，采取租售结合、提高招商租赁坪效等方式，目前该项目开铺率达95%以上，租金收缴率100%，日均客流量达2-3万人次，2018全年销售额超过8亿元；

开封万博广场：起初该项目规划为小商品市场，但是商铺销售率仅为50%，项目遭遇定位不清晰、招商难等问题，哥伦布商业将其定位为时尚家庭购物中心，重新确定了项目的规划布局方案后，引入永辉超市、海底捞、星巴克、麦当劳、MJstyle、幸福蓝海影城、考拉大冒险等首次入住开封的主力店及品牌等。该项目在开业前3天客流量达到75万，销售额突破1000万；

中交美庐天地：中交地产与哥伦布商业在江苏盐城打造的租售型购物中心，引入中影、第一现场VR、巧手童心、肯德基、深海800米、阿尔卑斯自助西餐厅、VERO MODA、My&Juvenilia、红黄蓝早教、皇家迪智尼等品牌。

作为中国社区型商业地产全程运营商，哥伦布商业不仅有着专业的商管运营团队，也拥有丰富的商业资源，具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势和整合能力，为商家提供强全方位保障。相信，在哥伦布商业的“操盘”之下，保利天街的重新绽放值得期待。赢商网也将持续关注。