陈启宗：只要内地需要香港，我们便会继续一帆风顺
与陈启宗的见面，仍旧是在香港渣打银行大厦28楼恒隆总部。
早上10点刚过，陈启宗拿着文件夹走进了办公室。今年刚满70岁的他，依然精神矍铄，衬衣口袋上还是习惯地插着一两支笔。
当天，陈启宗刚从以色列回来，整个六月，他往返以色列三次。
陈启宗与这个“世界上最小的超级大国”羁绊深厚，早在2012年就拉着一群企业界好友参访以色列，二三十人，每天睡五六个小时，去论坛、听讲座、看创业公司，受到了以色列总统、总理接见。
不止以色列，陈启宗常年行走在各种国际舞台、钟情于各类国际关系智库。
似乎很难对陈启宗的社会角色做一个精确定位，无疑他首先是一个充满智慧且有远见的企业家，在大亨云集的香港位列前十，坐拥两家上市公司，在内地更是把恒隆广场做到了极致。
将他定义为房地产商人显然太过于狭隘，一个有趣的现象是，陈启宗已很少在恒隆这边上班，更多是在亚洲协会那边办公。
陈启宗自2011年起就已是亚洲协会联合主席兼香港中心主席（现为美国亚洲协会荣休主席兼香港中心主席），宗旨是向世界传播亚洲文化。除此之外，陈启宗还是非亚协会创会董事局、美中关系全国委员会、美国百人会等国际组织成员。
通过这些平台、渠道，陈启宗更多扮演一个国际政商名流、民间外交大使，与基辛格、普京、施密特、伯南克等坐而论道，有报道称其是“世界舞台上能见度最高的香港商人”。
陈启宗还与父代一样，有着独特的财富观，不主张财富父子传承，而是乐于做慈善公益。十二年前与陈启宗初见时，他曾带领我们参观故宫，介绍他用11年时间修复的建福宫。
时隔数年，除去他每年参与博鳌房地产论坛时碰面，我们已很少坐下来，与陈启宗面对面，听他讲述对全球形势、香港前景以及对公司未来的看法。
“两只半盲眼”
“我有两只半盲的眼。”陈启宗曾这样形容自己对于中美关系的认识。
“美国人以为我是中国内地的专家，我有一只眼；在中国，别人以为我是美国问题的专家，我有另外一只眼，其实两只眼都是半盲的。不过呢，就是这样慢慢学，自然认识了。”
曾在美国读大学的陈启宗，捐助并参与美国众多知名中美研究交流智库，致力于推动中美两国的友好发展。资料显示，他是美国外交协会、美中关系全国委员会、美国百人会的成员；曾任世界经济论坛理事会、美国东西方文化中心、太平洋国际政策协会等成员。
奔走于这些国际交流场合的陈启宗，对于中美关系、内地与香港关系都有着深刻的洞察。在此次对话中，陈启宗还用了四个事件巧妙概述中美关系七十余年的发展轨迹。
对于近期热议的中美贸易话题，陈启宗早在他亲笔撰写的股东函里有所提及。在他看来，比起贸易纠纷，科技战所带来的后果才更是无法预料的。
“我们目睹过前者（贸易纠纷），所以能够以史为鉴，从很多类似事件作出预测；然而，后者却是史前无例，现今科技发展的速度、规模和普及程度都是前所未见。”
当我们再问起对当前局势的看法，陈启宗端起茶杯喝了一口茶，说道：“凡是问我贸易战的，除了自己因为有影响到生意的之外，都是不认识形势的人。贸易战根本不是第一战场，最多是第三战场。”
陈启宗仍旧坚持自己的观点，认为贸易并非是中美最高层次的对弈，真正关注点是科技，因为科技会影响国家商业以及国防发展。
关于目前的贸易局势，陈启宗言语中充满了信心：“我认为中国绝对承受得了，不是大问题，当然也不是小问题。”说完，他又重复了一次：“中国是受得了的。”
陈启宗对于中国及内地市场一直都是抱着乐观的态度——“在不稳定的环境里，中国其实可能是相对安宁的避风港。”
他继而表示：“国内生产总值每年攀升，加上国家主力发展从制造业到各种服务业的高附加值产业，加速了中产阶层的崛起。从绝大多数指标来看，中国已是全球中产人口最多的国家。”
同时，陈启宗也透露出一丝审慎，虽然认为中国的经济及发展不会因为当前国际形势而出大问题，但也号召大家要学会看清局势。
“你要认识局势，也不是说不要看国内的局势，但是你不能独立于国际大环境。”说到这，他语气也变重了一些。
“早晚你会回来”
中美之外，在香港成长起来的陈启宗，对这个国际都市的前景观察得十分深刻。
言辞一向犀利的他，从不掩饰其对于内地与香港关系的看法。
陈启宗认为，随着中国经济发展，香港在未来一段时间仍然是中国最重要的非人民币及离岸人民币中心。他指出，基于经济发展、资金流动以及寻找优越回报的需求等因素，香港房地产市场以至整体经济发展是乐观的。
在今年3月的股东函中，陈启宗又再重申了这点。以金融中心为例：“我们如果能够明智一点，便可在中国这个发展迅速、世界第二大的经济体系内，成为更重要的金融中心。”
又再者，“只要内地需要香港，或只要香港显出对国家的重要作用，我们便会继续一帆风顺”。
与此同时，陈启宗对于香港整体经济及市场活力，还是非常看好：“由于独特的地理位置和历史，香港仍会是个充满活力的城市。虽然发展不及以往迅速，又或增长未尽潜力，我们仍然是惹人羡慕的。”
“在很多方面，香港是世界上最安全的经济体之一。”
这种经济与资本市场的活力也吸引了不少内地和国际投资者，以及诸多寻求上市融资的企业，包括阿里巴巴。
最近阿里巴巴重返香港上市的消息引来不少关注，对于数年前将香港作为IPO首选之地的阿里巴巴来说，这是一次回归。
与马云有私交的陈启宗，谈起阿里上市一事声调都高了一些。
据悉，2014年10月16日，亚洲协会在纽约联合国总部揭晓了首届“创变者”获奖名单，马云作为唯一的中国企业家代表位列名单榜首。那时，阿里巴巴刚在美国上市一个月。
彼时任亚洲协会主席的陈启宗，便与马云聊到了上市。
“我说你去美国上市，我知道当时香港不允许同股不同权，但是你去美国，你也不要小看美国，它的手伸得很长的，那时候哪里有人会想到这样的事。”陈启宗回忆道。
陈启宗表达了对阿里巴巴回归的肯定：“我早就跟他（马云）说了，早晚你会回来的。”
此外，对于香港房地产市场，陈启宗同样充满信心，尤其是他一直以来对中资来港“抢地”都显得胸有成竹。
令不少人印象深刻的是2017年的一场精彩对话。
2017年8月8日，在博鳌房地产论坛举行的一场铿锵行主题讨论中，陈启宗与樊纲、巴曙松、单伟豹等，就内房国际化、香港房地产商是否已成为过去等问题进行了激烈的讨论。
当时有观点认为，5年之内香港的房地产都会被大陆的房企吞并掉。陈启宗现场直指，香港发展商身经百战，是从一千个房地产商当中剩下的十几、二十几个大的房地产商，一定是有本领的；欢迎内房来香港发展，但是不认为其有足够的经验在香港致胜。
不久前的“高银退地”事件，也让我们的聊天内容再次回到了中资在香港发展这个话题上。
今年5月15日，高银集团以111.24亿港元投得一幅九龙启德第4C区4号地盘的新九龙内地段第6546号的用地。就在一个月后的6月11日傍晚，高银发布公告称决定退出这宗地块。
一部分人认为，高银退地代表了对香港经济的担忧或是其他信号，陈启宗对此不以为然：“哪有什么担忧，不就是没钱了吗？”
陈启宗主动将话题引到了两年前的那场对话上，在他看来，这件事情更加印证了自己的观点。
“这不是判断，不需要判断。你说陈启宗个子矮矮的，需不需要判断？一看就知道了，哪需要判断。”陈启宗甚至开起了自己的玩笑。
“我们正进入收成期”
虽然对香港经济及房地产市场保持乐观，但于陈启宗而言，内地也是极为重要的市场。
在进军内地这件事上，陈启宗无疑找准了时机。
1991年，42岁的陈启宗接过权杖，成为恒隆集团的当家人。当时的情况并不算好，经历过一些错误预判与行业变化，恒隆集团不复成立初期的辉煌，跑得有些缓慢。
上任后的陈启宗将内地发展作为追赶的机会，1992年进驻上海，先后在上海建起恒隆广场、港汇广场，这让恒隆在内地一战成名。
上海之后，恒隆又相继开拓了济南、沈阳、无锡、天津、大连等城市，发展了近10个高端商场。
凭借着内地这步棋，陈启宗打赢了一场翻身仗，他也从不掩饰自己是靠内地的机遇获得今天的商业成绩。在2018年报中，恒隆集团内地物业收入为46.86亿港元，占据了这家香港开发商总收入的五成三。
如今将发展重点放在内地的陈启宗，又开辟了一个新据点——杭州。
“没有那么好的地了，不可能再有了。”谈起杭州拿地，陈启宗言语中满是开心，笑得眯了眼。
去年5月28日，经过7个多小时鏖战，杭州百井坊地块被恒隆以107.31亿元总价拿下，楼面价5.5万元/平方米，溢价118.5%。据此，百井坊地块也成为了杭城第二高总价地块。
陈启宗对于这块地颇为喜欢，在股东函中直言：“我对这幅地块可谓一见钟情”，并称恒隆关注杭州已经大约15年了，并且为这地块花了约四年的心血。
杭州地块的位置是陈启宗最为看好的，位于市中心的核心地带武林广场，市内所有顶级零售购物商场都汇聚于此：“在未来一段时间，这地块或许是该黄金地段的最后一块具规模的土地。事实上，很难想象能找到任何比这更好的地块。”
这样的优越性让花了重金的陈启宗不禁感叹：“你看我们杭州那块地买得多便宜，我们才100多亿就拿下。”
除了外拓新的城市，于陈启宗而言，或许更为重要的是将旗下现有商场进行优化，而这与他长期坚持的资产组合之道有关。
陈启宗不止一次在公开场合有类似这样的表示：“当世道不好，品牌商户不得不缩减同一个城市的门店数量的时候，他一定会选择留下最好位置、最好商场的那一两个。
恒隆从2012年就开始了资产优化工程，包括香港的山顶广场、康怡广场等，内地则主要是上海恒隆广场、港汇恒隆广场。
以上海恒隆广场为例，完成优化工程后，商场在2017年的总收入、零售额、租金收入均大幅增长，商场出租率也提升至96%。
谈起自己颇有远见的资产优化术，陈启宗显得十分得意：“我们15年前的判断完全是正确的，在任何一个经济好的城市里，一定有市场。但是问题是在那个市场里，你是不是最好的玩家？要是你是的话，那就没问题，大一点的城市就两家。”
上海两个项目之后，陈启宗则表示接下来会进行类似优化计划的购物商场，应该是济南恒隆广场。
此外，恒隆在昆明的首个恒隆广场也即将于今年开业。
聊天接近尾声，陈启宗描绘起自己的计划：“项目开业的速度以前是每年一个（帝国大厦），现在是每年一个半。”
正如他今年3月亲手写的股东函所言——我们正进入收成期。
以下为观点地产新媒体对恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生的采访实录：
观点地产新媒体：您最近的行程是什么？是要飞去国外？
陈启宗：我刚下飞机，怎么又赶我走了？这个月去了以色列三次，第一次是一个大学请我去演讲，讲新中美关系下的国际秩序。
早上刚下的飞机，这次我带了亚洲协会理事会过去，去了8天。下星期再去，因为我们那个项目竣工了。
观点地产新媒体：您对现在的中美贸易形势怎么看？
陈启宗：凡是问我贸易战的，除了是因为自己生意有受到影响之外，都是不认识形势的人。
贸易战根本不是第一战场，最多是第三战场。现在最要的主要是科技战，内地有不少人写过这样的内容。
我们目睹过贸易纠纷，所以能够以史为鉴，从很多类似事件作出预测。然而，科技战却是史前无例的，现今科技发展的速度、规模和普及程度都是前所未见的。
第一是科技战，第二是货币战，第三才是贸易战。
贸易当然很重要，但是相对前两个，不是最重要的。贸易不是单方面的，要是受不了的话，双方都是一样的。当然，我认为中国绝对受得了，不是大问题，当然也不是小问题。
贸易战如果打输了，可能的结果是慢慢地显现出来的；但货币上面输了，可能一夜之间就会出现大问题，就像以前的亚洲金融危机。
所以我非常保守，我认为中国不应该开放金融，绝对不能这样做。
观点地产新媒体：有一批金融家也是这样认为，但是好像很多人说他们是不是过于保守了？
陈启宗：他们可能不知道，也没受过金融危机的洗礼。
除此之外，科技战才是真正的竞争所在。比如阿里巴巴，马云在美国上市没多久，现在也要回来了。我早就跟他说了，我说你去美国上市，我知道当时香港不允许同股不同权，但是你去美国，也不要小看美国。
那时候哪里有人会想到这样的事？我早就跟他说过。因为那年刚好我们亚洲协会选风云人物，他是第一号，第二号那个后来拿了诺贝尔奖，是巴基斯坦人，现在在哈佛读书。
当时我是亚洲协会主席，跟马云一块儿聊天，我跟他说，早晚你会回来的。
观点地产新媒体：这种国际形势下，中国尤其内地市场的走势会如何？
陈启宗：最近我在澳门做了一个讲演，我说过这样一句话：你喜欢也好，不喜欢也好，都不要紧，但你要认识局势。
他们看到的是国内的小局势，没看到的是国际的大局势。你喜欢也好，不喜欢也好，那不过是中国国内的小局势。当然，这个小局势在中国是最大的局势，但中国只是全球人口的18%、19%，我们的经济不过是全球的16%左右，其他的80%多是谁？
你要从这个角度去考虑，也不是说不要看国内的局势，但是不能独立于国际大环境。
世界局势从来都动荡不安，20世纪上半叶尤其如此，随后70年则相对和平。我担心现在世界正进入另一个不稳定时期，至于局势会有多严重、情况会持续多久，恐怕无人知晓。
在不稳定的环境里，中国其实可能是相对安宁的避风港。若真的如此，个人消费便会增长，我们的业务也会从中获益。
现在国内生产总值每年攀升，加上国家主力发展从制造业到各种服务业的高附加值产业，加速了中产阶层的崛起。从绝大多数指标来看，中国已是全球中产人口最多的国家。
对我们至关重要的中国的经济会如何？尽管全球经济无疑将放缓，然而政府会尽力刺激本地经济，以带来就业机会和社会稳定。
任何现有的政策可迅速逆转；举例而言，虽然中国多年来一直不鼓励人民购置房屋，特别是第二套住房，但最近很多这些规条已被放宽，以满足宏观经济需求。若干负面影响可能浮现而须加以解决，政府将会稍后出手。
几乎可以肯定，中央政府会尽力刺激内需。毕竟，个人及企业储蓄规模庞大。这笔回报率低，甚至闲置的巨大资金，必须被释放以发挥较大的作用。
正如建造住宅及购置房屋会大力刺激经济，个人消费增长也会有相同效果，这对我们而言应属绝佳消息。
观点地产新媒体：对内地与香港关系您又是怎么看的？
陈启宗：随着内地经济和社会进一步发展，祖国与香港在很多方面的差距将逐步收窄。这个趋势已持续数十年，未来数年也会继续如是。
举例而言，中央政府现已确定把上海打造成人民币结算产品的国际金融中心。长远而言，当人民币在全球经济中愈显重要，内地理应有一个金融中心。
中央政府为何要把所有业务让给香港、伦敦、新加坡等离岸人民币中心？香港在未来的一段时间，应该仍是中国最重要的非人民币及离岸人民币中心。
内地居民前往香港的通行会趋于放宽，随着双方在经济方面互相拉近和关系越趋和谐，这种情况应该会持续甚至加强。未来，资金流动也应更自由。
试想一下，我们的住宅单位会有多大的需求增长！
近年来，本地及国际投资基金都来分一杯羹，当中大多数均持较短期的目标。作长线投资的机构投资资金在过往一直欠缺，但现在这类资金正在内地集结，等待机会流入香港。
试想想内地保险公司及退休基金的需求——高质素的长期资产与其负债配对。他们可以在很多内地城市购买资产，很少城市像香港一样，有既优越又安全的商用物业可作投资。
香港是三个市场中最小的，但基于各种原因，可能是最理想的一个。
综观上述因素，香港的房地产市场，以至整体经济，怎么可能不好！
观点地产新媒体：高银退了香港启德的那块地，有一部分人认为那是一个信号，您觉得是个信号吗？
陈启宗：又回到观点每年8月博鳌房地产论坛的主题，两年前单伟豹他们都说5年之内香港的房地产都会被大陆的房企吞并掉。我当时是台上唯一的房地产商，我说没有这回事。
香港发展商身经百战，是从一千个房地产商当中剩下的十几、二十几个大的房地产商，一定是有本领的；欢迎内房来香港发展，但是我不认为他们有足够的经验在香港致胜。
这个不需要判断，你说陈启宗是个子矮矮的，需不需要判断？不需要判断的，看一眼就知道了，哪里需要判断？
有人说高银退地是出于对香港经济的担忧，哪有什么担忧，不就是没钱了吗？
观点地产新媒体：恒隆对内地土地市场怎么看？记得去年花了100亿在杭州拿了一块地。
陈启宗：你看我们杭州那块地买得多便宜，才100亿就拿下了。这是绝版地块，杭州没有那么好的地了，不可能再有了。和我们竞争的都是香港的几家发展商，最后多花了10个亿。
我对这幅地块可谓一见钟情，我们关注杭州已经大约15年了，并且为这地块花了约四年的心血。在未来一段时间，这地块或许是该黄金地段的最后一块具规模的土地。事实上，很难想象能找到任何比这更好的地块。
当时人民币兑美元汇率为6.37，我们支付首50%地价时，人民币兑美元汇率为6.95，接近10年最低位。余下的50%地价于2019年2月9日前支付。由于无从得知汇率走势，我们把人民币兑美元汇率锁定在6.85，并在限期前支付余额，藉此节省了近10亿港元。
当然，这次我们运气很好，但运气不会一直相伴。
我们对业务扩展计划转趋审慎，在购置土地方面也较以往更严谨。除非地段具策略价值，地价又合理，否则我们按兵不动。
观点地产新媒体：现在恒隆想把几个次高端的商场优化成高端，反映了现在的经济还是非常好的吗？
陈启宗：我们15年前的判断完全是正确的，在任何一个经济发展好的城市里，一定有市场，问题是在那个市场里，你是不是最好的玩家？是的话，那就没问题。
恒隆于1992年决定在上海大展拳脚，可以说是在内地投资发展次高端购物商场及高端购物商场的先驱。自2000年代以来，我们便成为了上海的HometoLuxury，并期望在2010年代逐渐在其他城市取得相同地位。
你知道我们这一两年跟世界头20家大名牌签了多少合约？50多个合约，绝大部分不在上海，约三分之二属于上海以外地区。
上海的新合约主要集中于将由次高端转型至高端购物商场的上海港汇恒隆广场，我预计沈阳的市府恒隆广场，也将吸引数个新的顶级品牌进驻。
2000至2011年近12年间，内地高端个人消费增长强劲。随后是2012至2017年长达六年的熊市。现在，行业正再次稳健增长。
观点地产新媒体：好像济南也要开？接下来还有什么计划？
陈启宗：济南已经开始了，接下来还有大连的项目。
至于无锡的恒隆广场，绝对是都集中到我们那里去的。从前在我们邻居那里的，都转到我们那里去了。
武汉看来应该还可以，因为武汉有一个很强的竞争对手，就是武广，但是超过他们是早晚的问题。
在昆明，我们肯定可以看到，昆明的项目一开业，第一天也会是这样。
我们买了昆明这块地之后，不到一年，旁边又有另外一块同样大的地拍出来，但我也不是那么担心。
第一，我们比较早一点，第二，我们一定是最高档的，第一天开业就肯定会轰动全城，一定是当地最高档的。
时间上来说，无锡恒隆广场的第二座办公楼将于下半年开幕；沈阳市府恒隆广场办公楼上方的康莱德酒店，将于2019年下半年开业；昆明恒隆广场的购物商场及办公楼，均会于今年年末开业；武汉恒隆广场的购物商场及办公楼去年封顶，将在明年开幕。
开业的速度，以前是一年一个，现在是一年一个半。2010年到2016年是一年一个，接下来这5年是一年一个半。
未来两年，我们将在内地建设更多世界级商业楼面，共约110万平方米的高端购物商场和办公大楼，多于公司历史上任何时期。
引用从前用过的比喻，这相当于连续两年每年把两幢多的纽约市帝国大厦推出市场。
观点地产新媒体：其中团队肯定是至关重要的，团队组成方面有什么不同？
陈启宗：不同的方面是，从前我们的团队还没有完善，现在的团队比10年前多了很多人。
我们中间离开了的人，有哪一个是成功的？没有一个成功的，为什么？因为我们的成功要素是综合性的，是十件八件事情加起来，最后才能做成功的。
有些人以为从恒隆出来的，而且是大将，一定能够用，其实不是用了能不能成功的问题，是不愿意做出那十件八件事情。
可能大家都可以做出那十件八件事，但是没做，怪谁？
观点地产新媒体：现在恒隆很多事务，您还是继续在做战略？跟卢总的分工是怎么样的？
陈启宗：这样说吧，恒隆的CEO是所有香港大房地产企业CEO中最有权力的一个，恒隆不是姓陈的，我不是老板。
从前袁先生（袁伟良）在的时候是如此，陈南禄在的时候是如此，现在卢先生（卢韦柏）也是如此。
如果做得好是我的功劳，做得不好就炒掉。不过我从来没炒过一个这样的大将，都是自然退休，身体不好或者年纪大了退休的。
今天我们的团队虽然仍有改进的空间，但比以前任何时候都要强大。
卢韦柏先生是在去年出任新一任行政总裁，早年在袁伟良先生领导下，我们制定策略、购置土地，并开展工程。袁伟良在2010年退休后，陈南禄接任，继而建立团队，并建设所需的系统。
去年7月，卢韦柏接替陈南禄，主要任务是完善系统并赚取利润。公司领导层一直都比较年轻，陈南禄于2010年加盟时是54岁，卢韦柏去年加入时是47岁。现在，管理层的重任主要落在卢韦柏和现年37岁的公司执行董事陈文博身上。
他们组建了一支卓越非凡的团队，能在今后数十年为公司领航。
管理层相信，对中国消费增长投下信心一票仍相对安全。在这个前提下，我确信情况将会好转。
我们正在进入收成期，若在我们的业务范畴中有表现不俗者，我们应是其中一员。