房企的“钱途”：融资收紧下金光获批138亿CMBS

在刚刚过去的2019博鳌房地产论坛上，融资成为了会议上绕不开的重要议题。融资渠道受限、融资需求疲软、未来融资何去何从...

铺天盖地消极信息下，8月14日，金光集团138亿元CMBS获批的消息犹如平地惊雷。

“CMBS就是把一个本来是一对一的银行借给一个房地产投资商的贷款用资本市场来做，它把一个贷款从间接融资变成直接融资的方式，它是比较标准化的，可以差异定价，有这些好处。”瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷在2019博鳌房地产论坛上说道。

正是由于CMBS（商业地产抵押贷款资产证券化）具有成本低、风险小、时间快等优势，近年来资产证券化成为企业融资的重要的途径。而对于持有不少优质商业地产的企业而言，CMBS显然在当下环境中更有优势。

138亿CMBS大单

8月14日，上交所信息披露显示，“海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划”状态更新为“通过”。

据观点地产新媒体了解，该项目拟发行金额为138亿元，发行人为金光纸业（中国）投资有限公司，承销商为华泰证券（上海）资产管理有限公司。

据悉，该项目的成功获批刷新目前国内CMBS产品的最大规模，其底层资产为位于上海浦西的上海白玉兰广场。

资料显示，上海白玉兰广场为金光集团在上海及长三角地区开发的五个大型城市综合体项目之一。

项目总建筑面积42万平方米，其中地上26万平方米，地下16万平方米，包括一座66层、高320米的办公塔楼和一座39层、高172米的酒店塔楼。项目于2008年开工，2016年更名为金光中心，于2018年12月开业，又更名为“上海白玉兰广场”。

从地理位置看，该项目地处上海北外滩黄浦江沿岸地区，位于上海市虹口区东长治路588号，区位优越，再加上填补了上海北外滩城市综合体的空缺，因此一直被看好。

而从运营状况来看，目前上海白玉兰广场已吸引众多国内外品牌入驻，一季度更成为了上海购物品牌首店入驻贡献最多的项目之一，此外还有陆家嘴中心、新天地广场、兴业太古汇及地铁廊。

此外，高力国际《2019年上半年上海房地产市场回顾及展望》显示，虽然中国经济增速在2019年面临放缓的可能，但是大部分的受访者均表示希望在中国市场增加或保持投资总额。其中，华东地区仍然是投资者们的最佳选项，城市方面，上海毫无意外地获得票数第一。

一般来看，标的物业评估价值的合理性及预测现金流的准确性会极大程度影响到专项计划的本息偿还，而从此次项目的底层资产来看，无疑市场和投资者都抱有极大的信心。

值得注意的是，除了8月14日成功获批的项目，前一天同一主体金光纸业（中国）投资有限公司联合上海金虹桥国际置业有限公司申请的“中金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划”已获上交所受理。

该项目同为资产支持证券-ABS，拟发行金额90.1亿元，承销商为中国国际金融股份有限公司。倘若该项目获批成功，两个ABS项目合计发行金额高达228.1亿元。

房企们的钱途

在内外融资环境受限的情况下，如此大规模的CMBS融资实在令人瞩目，似乎让人看到了房地产行业融资的某种可能。

据中原地产研究中心统计数据显示，今年是房地产政策最密集的年份。上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产的192次调控，同比上涨了31%。

此外，继海外债只能用于“旧债还新债”后，近期中央提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等也让市场相信中央对房地产的调控不会放松。

恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊此前表示，分渠道来看，下半年融资形势严峻。2019年上半年融资占比达77%的主要4类渠道明显收紧。

其中，银行贷款和非标融资规模管控、合规监管加强，海内外债券资金用途限制、备案监管强化，个人住房贷款受额度限制、利率回升和销售下行影响。而目前受监管影响较小的资产支持证券、海外股权融资和应付款融资占比仅1.5%、0.2%和21.5%，难以承接转移的融资需求。

由此来看，常规融资渠道之外，ABS这种新型的融资工具似乎正在慢慢显示出它的优势，而从数据来看，近年来ABS发行规模确也在逐年攀升。

公开资料显示，2014年企业ABS发行量仅400亿左右，到2017年发行量已突破8000亿元，目前存量规模逾万亿，已成为重要的投融资品种（ABS存量接近2万亿，超过短融、PPN）。

或许在融资寒冬中，告别了短期的经济刺激，房企们想要别开生面，需要尝试一种新的途径。