大数据下看山东新旧商圈升级 新项目引入成为关键

根据有关数据表明，一个城市的商业发展，往往能在商圈的发展上得到最直接的展示。城市的商圈崛起，也将是城市的商业崛起。

在商业高度发展的阶段，商圈成为各个城市的商业聚集地。2017年之后，山东的商业发展开始向高速发展的阶段迈进。也因此，随着新的商业中心不断涌现，山东各个城市的老牌商业圈正在逐渐被新商圈分流。在当前这样的局势下，哪个商圈才是当地的商业标杆？谁将引领片区的商业发展？赢商网将通过研究山东各大城市的新旧商圈，来探究当前形势下，新旧商圈如何利用自身优势进行抢滩之战。

山东城市商圈发展断层式发展

根据百科可以得出结论，商圈是商业项目所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商业中心最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%-80%。次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈本商圈内顾客较为分散。边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。

进入2019年，山东的商业发展可以用风起云涌、瞬息万变来形容。济南的新商业大量涌入，青岛的超市退市也在如火如荼，三、四线城市的开始了更为剧烈的商业震荡。而随后济南地铁、青岛地铁、鲁南高铁等交通项目的开通，又给了山东商业更为激烈的刺激。

随着商业格局变化，山东各个城市的商业中心格局分布也随之发生改变。城市的外扩导致城市商业也正迎来扩容。开发商们也随着城市的扩展改变拿地策略，从市中心像新区延伸。新的城市综合体的不断的开工建设促进了新商圈新城区崛起，商圈发展也从之前的重点发展，周边辐射变成如今的多点发展，百花齐放。

根据赢商大数据分析，山东城市商圈发展有着十分明显的特征。对于第一梯队的济南、青岛来说，商圈数量多，商圈质量也叫较高，同时，商圈的分布在城市的各个区域分布也较为均匀。而对于其他城市的来说，其商圈分布较为集中，并且相对来说并不成熟。

在数据分析图上不难看出，从位置上来说，青岛商圈发展较为集中，但正在向外延伸。除了市区内的几大商圈，黄岛、胶州、城阳等原本的偏远地区，也有了具有一定规模的商圈正在急速发展。而对于 济南来说，商圈的发展相对平均，几大商圈均匀分布在市区内。

从商圈的发展时间上来看，山东大部分商圈的成熟时间较短。很多城市几乎是在14年之后才对商圈有具体概念。尽管起步较晚，但山东的商圈发展速度却较高。

除了在数量上大幅增加，山东商业发展的深度也在不断增加，从最初简单的商店到如今包含了多种业态的购物中心，体验式购物已经成为所有商业中心共同的发展方向。

新项目引入成为商圈升级关键

在商圈更新换代日益加速的情况下，商圈也通过内部的商业项目进行一些调整。从大环境来看，新商圈引进新项目和新业态的情况较多，老商圈进行内部业态调换的情况普遍。但是在对于济南来说，老商圈引入新项目升级在今年的发展中显得尤为典型。而针对青岛，老商圈在新商圈厚积薄发的刺激下，显得发展的稍逊一筹。

6月底，济南洪楼商圈连续开业两个商业项目，济南印象城和悦立方。作为紧靠大学的商圈，印象城和悦立方都将项目定位年轻潮流化，在品牌业态和商场动线设计上，都引入大量年轻潮牌和网红门店，悦立方还引出24小时经济的概念，使得洪楼商圈在经历多年的沉寂之后一跃而起，迅速成为和泉城路商圈一教高下的T1级别的商圈。而年初开业了多个奥特莱斯的东部商圈，在洪楼商圈的影响下，反而后续乏力。

洪楼商圈作为济南有名的老商圈，曾经是济南的第二大商圈，是济南市最繁华富饶的片区之一。洪家楼周边有齐鲁软件园和山东大学，是上班族和学生的聚集地，但是周边群体跨度较大，洪楼在经过一段时间的繁荣后，由于商圈内其的大润发超市、苏宁电器、国美电器商场等项目无法满足周边客群的消费，洪楼商圈的发展也一度停滞。

自2015年开始，洪楼商圈在济南市政府片区改造政策的刺激下，接连引入两个大型的商业综合体，在今年开业之后，一跃而上，迅速超过了其他商圈，成为目前济南商圈中，客流影响力最大的商圈。其中，印象城的开业，成为洪楼商圈改头换面的重要因素之一。

和济南不同的是，在青岛的商圈发展中，新商圈开始在新项目的刺激下，得到更长足的发展。

作为青岛新型商圈之一，青岛城阳商圈的发展极其迅，尤其是和商圈内的项目开业之后。加上地铁将在今年年开通，这里也成为衔接城阳、胶州等青岛周边区域的集散地。东方城、万象汇、城中城、利群广场包括正在建设的青特万达广场等项目的落地再次加速了城阳的商业发展。不难看出，围绕新开业的万象汇和尚为开业的青特万达，城阳商圈将会大做文章。

城阳商圈内的商业项目数量，目前来说，还属于正在发展扩张中。不过其中多个项目在周边主要消费群体的影响下，存在着和其他商圈完全不一样的商业形态。例如家佳源和利群购物中心，这两个带有浓厚百货氛围的商业项目，并没有收到目前新消费形式的猛烈的冲击。但是万象汇的开业，也给这里的商业进行了一定的升级，从某些方面也促使了周边的项目也开始加快升级。

不难看出，在周边商业项目的辅助下，城阳商圈已然在青岛各大商圈激烈的竞争环境下，取得了一席之地。