福晟集团吴洋：不能以开发商的思维做商业
作为2019博鳌房地产论坛的嘉宾主持，吴洋在台上侃侃而谈，对话、主持、演讲......穿着蓝色会服的他，精神干练。
在博鳌晨跑上再次见到吴洋，他已是一身运动装扮，迎着海南的微风与朝霞，在这片热土上奔跑。
随后吴洋缓缓走进博鳌直播间，这一次，身穿白色T恤，带着黑框眼镜的他更像是个温柔耐心的导师，细细讲述他与商业地产的故事，以及他对商业运营的独特理念。
吴洋告诉我们，他从2000年开始涉足商业地产，至今已有19年的时间。
从一个商业地产“小白”，到如今的商业地产乔布斯、城市会客厅之父，吴洋似乎有很多话想说。
商业地产的苹果之路
“行业内给了我两个称号，一个说我是商业地产乔布斯，我认，但另一个说我是城市会客厅之父，我说千万不要再叫了。”
吴洋开玩笑的说道，城市会客厅之父这个称号把他喊老了，但更重要的是，在他看来，“教父”的称号太重了，他承受不住。
吴洋是个谦虚的人，在商业地产行业摸爬滚打了十九年，依旧保持着一颗学习的心态，回忆起最初涉足商业地产的模样，他露出了青涩的笑容。
“我是2000年到上海，那时候加入了上海证大，当时正好在做一个10万平方米的社区商业”，吴洋表示，最初做商业地产的时候，他心里也没有底，毕竟那个年代国内做商业地产的人并不多，而他对商业地产还有很多方面不了解。
于是，吴洋和他的团队就出国走访，到日本、美国、英国学习，与一些相应的商业机构沟通交流。
“现在的商业已经变成一个交际空间，在2000年之初就是交际空间，只不过我们国内没人去挖掘，没人去注意”，交流之后，吴洋提出的第一个观点便是交际空间。
随后，2005年，吴洋又提出了要把社区商业变成会客厅的概念，2006年，他又提出了商业地产双体验的观点。
在吴洋看来，双体验的第一层要义是建筑空间的体验，简单来说就是让人们愿意到这个空间来，就算没有购物的需求也愿意到这个场所来；第二次要义则是商品业态的体验，这一层体验则是拉动消费者直接消费的关键要素。
“建筑空间的体验和商品业态的体验，两个是没有高低之分，是并重的，只有具备这两个东西的体验感，才能成为一个很好的社区会客厅。”
但在吴洋的《商业地产的苹果之路》一文中，他表示，仅有建筑空间的体验感加上商品业态的体验感是不够的的，要用乔布斯的思路去做商业，抓消费者的未来，不断营造他总需要的场所。
正如乔布斯曾经强调的：“消费者并不知道自己需要什么，直到我们拿出自己的产品，他们才发现，这是我要的东西”，在吴洋眼中，做商业地产也一样，并不是消费者想要什么就给他们什么，“我们不要做消费者现在想要的东西，我们要做消费者未来想要的东西”。
“这就是当时苹果的理念，我就联想到商业上，商业上也是这样，但实际上，消费者是不忠诚的”，话语间，吴洋扬起自己的手机向我们展示起来，他告诉我们，他从第二代苹果手机开始用起，直到最近才换了华为P30。
“我现在觉得它确实比苹果好”，吴洋坦诚说到，“我也是消费者，我也不忠诚，我不可能盯着一个川菜，我就天天去吃川菜”。
从商十余年，吴洋清楚的认识到，要让消费者有忠诚度，就必须不断为消费者提供新鲜的东西，能引起消费者好奇的东西，用专业的话语来讲，就是抓住消费者的消费偏好和消费趋势，从而营造为消费者营造相应的消费场所。
归根结底，就是“不能以开发商的思维去做商业，要用运营商的思维去做商业，这是最关键的”。
他以国外的商业为例，向我们解释如何以运营商的思维去做商业。首先，在做商业的过程中，除了一部分用于招租以外，运营商会一般保留一定的存量物业，由自己的商业公司运营。其次，运营商会设定一定的比例，由自己进行调整。
“一个商业，如果你有20%的面积不断在变化，它的主题在变化、业态在变化，总是符合潮流的东西，那就能抓住一批人”，他认为，“如果用简单的一种租赁方式，最后都同质化，肯定会被市场淘汰”。
“所有的业态都要从后端来指导前端，从运营端去思考，去指导开发”，随后，吴洋又给我们举了好几个例子，以便我们能够以浅显易懂的方式去理解他提出的观点。
商业新起点
两年前，吴洋正式加入福晟，他告诉我们，目前，福晟集团的商业和住宅配比是二八分，其中20%是商业，80%还是以住宅为主。
“我在2017年初加入福晟以后，发现福晟已经存有的商业项目的结构，主要是写字楼。我就去想，写字楼应该怎么做？”
对于商业地产，吴洋很有耐心，他提到，现在，写字楼在人们的生活当中已经不仅仅是一个商办空间，它更像是一个生活空间。“所以，我们要从员工的角度去思考问题，这样做的话，客户的黏性就很强了。”
他向我们介绍，福晟的办公楼中设立了商务智慧体，被称为Office Tree，这个体系打通了企业跟政府之间、企业跟企业之间、企业跟员工之间的三个维度，建立起一个共享的区块，通过大数据对接，让整个办公楼联系起来。
通过这个商务智慧体，办公楼里的员工能够能找到自己的生活空间、自己的爱好空间；企业之间能够互相交流，进行业务往来；与此同时，该体系还与政府端共享，按照政府的规定、政策一键式完成诸如工商注册、纳税等复杂的流程。
“在商业发展方面，福晟还处于一个发展期”，吴洋表示，福晟集团目前的商业物业多半还是以持有物业为主，主要是写字楼，目前为止，福晟集团还没有开发过大型的购物中心，开发的都是5万平方米左右的社区商业。
但吴洋强调，“我们这两年就会有3个购物中心诞生，有的在造了、有的在设计规划了”。
他告诉我们，入职福晟后，他规划了一个商业的“五福系列”产品，其中包含两个写字楼体系，三个商场体系。
“写字楼体系分为福晟钱隆广场，这是一个以写字楼为主的综合体，将来可能还会融入酒店、购物中心。另一个是现在已经存有的甲级写字楼，叫做福晟金融中心，也叫FFC。”
至于商场部分，吴洋介绍到，这三条产品线包括福晟MALL、福街和福晟里。福晟MALL是以4到5万平方米为主的社区商业；福街是根据各地区的产业特色、文化旅游特色建立的商业街区；福晟里则是城市核心区域的购物中心，主要面对年轻人群，属于比较时尚的购物场所。
对福晟的商业地产，吴洋一直是信心满满，他表示，“我想用三年的时间把这个平台搭建起来并做强，打造出中国商业地产里面的一种精而美的管理模式”。