四年时间打磨成标杆教育综合体 世纪金源“青苗荟”凭的是什么？

当刚需教育邂逅商业地产，催生出一种叫教育综合体的新兴内容，商业地产存量盘活，商业平台化发展则有了多种可能。

教育综合体，就是以教育业态为主的商业平台。随着国家关于严格把控校外培训政策的出台，近两年，教育综合体越来越成为业内关注的焦点，而且在数量上也呈现出一定的增长势头。

不过，早在2011年，在商业地产界已拥有一席之地的世纪金源商管集团，就已经敏锐地把握住了“教育+商业地产”这一重大风向，率先细分市场，规划专业教育业态，搭建专业的教育板块，结合自身大体量优势，于2015年正式以平台形式推出专注于少儿培训服务的教育综合体品牌——“青苗荟”。

“青苗荟”是以0-18岁儿童青少年教育培训为核心产业的大型教育培训综合体。是一个高品质、全品类的“一站式少儿培训营地、360度教育服务平台。”孩子成长的每一步都需要把握关键，因此，给孩子更适合的、更高质量的教育和陪伴，培养孩子惠及一生的能力是青苗荟的宗旨。

“今日青苗、明日栋梁”

今年9月正值青苗荟周年庆典之际，主办方通过品牌活动“师说——教育者沙龙”，为素质教育发声。活动中，不仅有一线教师、平台运营者、教育专家共同探讨教育综合体及教育培训品牌的发展、困惑、突破等问题，更全景展示了青苗荟四年的发展成果。

多年来，青苗荟一直作为行业的开拓者，不仅为学员和家长们打磨更好的服务，满足更多学生的课外求学需求，并且整合优质培训机构和课外教育资源，为行业搭建优质服务平台。从教育入手发现商业业态板块细分的发展优势，更以“青苗荟”为窗口，窥见中国教育培训行业的未来发展模式，也揭示出世纪金源商业在存量盘活和商业平台化发展过程中开拓的新思路。

硬核实力之一   购物中心的基因

如果单纯做商业，绝对不难发现“教育培训”这块大蛋糕，但是面对教育综合体，为什么能做出业界标杆“青苗荟”的偏偏是世纪金源商业？

这其中最重要的原因之一就是青苗荟拥有着强大的购物中心基因。

世纪金源集团从2003年就开始发展购物中心产业，到目前为止在全国已经拥有10家大体量购物中心，总商业建筑面积近340万平方米。2018年北京世纪金源购物中心客流跃居整个北京地区最高，销售额突破60亿；移步轻资产市场两年半时间来，已签约项目突破50家，遍布全国近50座城市，总体商业管理面积超过800万平方米。基于这样的规模、业绩以及发展速度，世纪金源商管的服务体系、管理制度、人才梯队都可见一斑。

脱胎于购物中心的“青苗荟”保留着购物中心的本质属性——同样是在一个“场”内，以教育培训为主要业态，但从前期的调研、定位，到区域规划、动线设计，再到品牌甄选、品牌配比，再到之后的调改，世纪金源商管的包含全生命周期的购物中心运营经验在“青苗荟”得以尽情施展。

以北京世纪金源“青苗荟”为例。在宏观业态规划上，不仅依据现代素质教育理念，规划了学科和非学科多种机构类型，而且还配套了儿童健康医疗、儿童摄影等多类型业态；又根据终端消费群体的特点，进行了关联内容补充，打造“荟学空间”、“青苗小农场”“自然生态创客”等具备教学、阅读、自然科学实验、家长沙龙等配套服务。避免“青苗荟”成为一个简单的教育机构的聚集地，而是让其形成一个能够良性循环的“教育生态圈”。

此外，动线就相当于购物中心的血脉，血脉的畅通直接关系到“场”的生命力，动线设计也是购物中心运营过程中的专业壁垒之一。青苗荟采取双环线的动线设计，实现了动静分离，外环动线集中教学培训空间满足学员及机构的硬件配套需求，内环依托于北京世纪金源购物中心超大体量的空中花园，集荧光跑道、儿童游乐、休闲为一体的多功能户外空间，为家长和学员提供了最优质的放松空间，为教育机构提供了天然的活动空间，一动一静、内外相宜。

回归到最核心的招商问题。有别于购物中心，教育综合体对于运营管理团队的教育领域的专业性要求更高。“青苗荟”则基于多年积累的招商经验，在选择教育培训品牌时，遵循三大标准：

第一，以消费者需求为导向，招商团队根据教育市场消费者画像及国家政策导向确认业态规划，系统布局，合理配比，满足消费者的多种教育培训需求。

第二，以品牌实力为核心，以行业领先、上市公司、水平专业、品质一流、特色业态、客户满意等多种维度作为甄选标准，并注重品牌发展的持续力及创造力。

第三，以建立互利共赢为目标，青苗荟会根据品牌的发展及需求适当调整铺位面积，匹配商户需求，提升租金坪效，同时提升品牌效益，达到共赢。

世纪金源商管的大体量购物中心运营经验在“青苗荟”上的应用不一而足。而这些经验都是长期将精力投入到教育产品研发的教育培训机构不具备的，也是单纯将教育培训当作普通店铺运营的商业地产企业所不具备的。

硬核实力之二   承袭世纪金源商业平台化管理服务思维

“青苗荟”的规模化发展，重要原因之二在于管理团队延续了世纪金源购物中心深耕大体量内涵、打造主题MALL的发展思路，注重特色平台的专业内容打造，输出高品质的管理和服务内容。

“青苗荟”目标客群的需求就是教育培训，到“青苗荟”的目的性也很强。因此“青苗荟”成立之初就是根据家庭需求入手，细分出的专业的教育培训板块，通过明晰的服务需求使得客群集中。

同时，考虑到教育机构与顾客接触的频次要较其他业态的频次高，更需强管理介入，从外在强化“青苗荟”的整体形象，内在让“青苗荟”形成一个有机的整体。这使得“青苗荟”能够为经营者和顾客提供更科学化、专业化、体系化的管理和服务。

对于进驻的教育机构，“青苗荟”会从店面形象、员工素养，到陈列、卫生等方面进行深入细致的考评分析，然后针对出现的问题，与教育机构沟通，帮助其进行纠正。

在经营、产品的核心问题上，“青苗荟”也会对进驻教育机构进行系统跟踪分析，然后通过交流会等形式协助教育机构进行完善和改进。针对新进教育机构，青苗荟给予品牌宣传、活动支持，跟踪机构开业后三个月经营情况，针对经营问题进行分析并给出合理建议。对于经营期的商户，定期分析机构销售情况，销售较好机构树立标杆，销售下滑机构分析原因并提出改进建议。让青苗荟入驻机构与青苗荟紧密相连，共同发展。

在“青苗荟”的运管团队看来，所有入驻“青苗荟”的教育机构，更多的是合作关系，在一个平台上，承担形象共建、品质保障，以及互相引流等责任。正是“青苗荟”运营团队的平台化管理服务可以让各教育机构由“散兵游勇”的状态，转变为一支教育界的“威武之师”。世纪金源“青苗荟”也在不断努力为更多深耕教育、哺育栋梁的入驻经营者提供全方位成长和发展服务平台。

硬核实力之三   利用“空间哲学”实现“一箭三雕”

如果从物理属性去理解“青苗荟”，“青苗荟”就是利用世纪金源购物中心的大体量优势，将分散分布的教育培训机构整合到一个物理空间内。这个逻辑听起来很简单，却蕴含着世纪金源商业独到的“空间哲学”，让其得以实现“一箭三雕”的效果。

首先，用“空间”减“时间”。对于家长和孩子来说，“青苗荟”用“空间”解决了他们关于“时间”的难题。随着消费水平的提高和教育观念的提升，国内家长对于孩子校外教育培训的需求越来越迫切，也越来越多样化。但随之而来面临的问题就是需要耗费巨大的时间和精力往来不同的培训机构。而且随着二孩时代的到来，家长这样的压力更是与日俱增。而整合不同教育业态于一体的“青苗荟”，减少了路程时间，延长了学习时间，无疑让上述问题瞬间迎刃而解。

其次，用“空间”换“资源”。对于教育培训机构来说，“青苗荟”让他们拥有了聚合势能。“青苗荟”针对0—18岁年龄跨度的目标客群，设置涵盖学科和非学科多类机构类型，并且甄选了各类型的优质教育培训品牌。

可以看出，“青苗荟”在一个空间内，按照从纵向不同年龄段，到横向素质教育发展的不同方面的思路，将孩子和家长对于校外教育培训的需求紧密地连接起来。也就意味着，当家长为孩子选择其中一个教育机构的同时会横向纵向触发更多的需求，这将很好地解决以往各自为战的教育机构最头疼的招生问题。

最后，用“空间”提“升级”。再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育，这是中国主流的教育消费观念，在这种观念存在的背景下，教育市场的盈利空间是稳定可观的。早在2011年世纪金源商业就预见到当下商业越来越走向体验，三大强客流（教育、运动休闲和餐饮）高付租能力的业态将成为激活存量商业的秘宝，前瞻性地融入MALL IN MALL专业平台理念，细分市场合理规划业态，打造专业特色板块。

以北京世纪金源购物中心为例，除了打造出超过7万平米的美食MALL和近2万平米的运动休闲MALL，当然也瞄准教育培训这一刚需打造近3万平米的专业教育MALL——“青苗荟”，并将其存在的形式进行了有机改良，这为商业地产存量盘活找到了另一个出口，也有效地避免了当下业态同质化的问题。

“青苗荟”对于资源的整合和空间的利用，同时解决了多方亟需。作为教育综合体先行者的世纪金源商业可谓卓有远见。

硬核实力之突出优势  　“一站式”核心理念

光是有空间整合、平台化管理服务和购物中心基因都不足以称作是“青苗荟”的突出优势。“一站式”服务才是“青苗荟”最核心的产品，它也像是一个粘合剂，浇筑在“青苗荟”的各个元素中，让各方紧密结合在一起。

“一站式”服务首先作用于C端的家长和孩子。“青苗荟”自主开发了涵盖脑力、心理、体能、艺术潜力、健康等多维度的测评体系，这套测评体系不仅能够前置性为每个孩子制定个性化方案提供依据，还能够对孩子学习状况进行跟踪监测，以便及时调整方案。

“家长和孩子的需求”是“青苗荟”运行的逻辑支点，而通过这样深挖C端需求，则让“青苗荟”重心更稳，运行更畅。

区别于一般的教育培训机构，“青苗荟”将学员变为会员。针对会员，“青苗荟”更是提供包括成长记录、健康管理、会员活动、区角活动以及家长活动在内的“管家式服务”。在“青苗荟”已经开展了诸如青少年职业体验、公益宠物领养、博物馆之旅等丰富多彩的活动。针对家长，也有免费的家长讲堂、亲子周末、亲子运动会等活动，来优化家长的陪护体验。

上述这些都是在通过增强顾客的消费附加值来增强客户的黏性，同时根据C端需求不断调整对B端的经营要求，动态监控管理服务和B端的产品质量，结合前文提到的平台化管理服务体系，是对B端经营者也提供“一站式”服务，以系统科学的方式真正站在“消费者”和“经营者”角度来帮助入驻培训机构改进完善，形成良性循环。

总体来说，“青苗荟”这样同时针对B端和C端的“一站式”服务，突破了单向线的服务，也就是项目资产方服务B端、B端服务C端的形式。通过对C端的服务挖掘需求，为B端提供着力点；对B端的服务又能很好地促进其为C端服务，最终实现C端的粘度增加，甚至数量扩大。这样一来，“青苗荟”就是以管理为抓手，以专业为内容，以服务为核心，推进整体的向前发展。

-小 结-

作为世纪金源商管集团旗下的自营品牌，“青苗荟”依托世纪金源商业平台的坚实基础，不断完善科技、文化等服务板块内容，也高度契合着世纪金源商业的发展理念，注重解决家庭消费需求，并成为世纪金源商业产业链闭环中不可或缺的重要组成部分。

目前，世纪金源“青苗荟”已经先后在昆明、北京、北城、重庆、福建落地，为购物中心的发展提供更多可能。创新模式、匠心运营，“青苗荟”每落一地，不仅会得到当地政府、中小学校，以及家长们的高度认可，更助力构建当地商圈的完善教育生态圈，始终践行惠及居民，全力打造“第三生活空间”的发展目标。

联动优质培训机构，提升全民素质教育；“青苗荟”利用专业板块的平台化发展思路助推新型购物中心产业的整体发展，盘活存量，优势互补，探索培育出教育综合体的发展模式。同时，紧跟世纪金源商管集团打造“中国一流的和商业平台”的发展目标，凭借多年专业化、平台化的运营优势，不断裂变，持续发力，在教育培训行业和商业地产行业都插上了一面属于自己的旗帜。

如今，世纪金源集团围绕社会大需求核心，着力构建“幸福产业生态圈”，引导各产业实现“价值型服务”升级，逐步实现“创造幸福无限”的企业使命。“青苗荟”作为直接面向教育客群的商业载体，不断为家长和孩子筛选更适合的教育机构，提供更优质的教育培训服务，提供更合理的教育培训解决方案，构建更大规模的“幸福教育生态圈”，为实现“今日青苗，明日栋梁”的理想目标不断前行。