中欧国际城“七年之痒”：金茂出售项目地块里的城市运营模式

今年以来，金茂的买卖动作越发频繁。

上周，金茂在珠海以近30亿元的价格拿下一宗商住地块，今天，金茂又将战场转到了青岛，但这一次，这家京城房企不是举牌“厮杀”，而是挂牌转让。

据北交所9月24日消息，金茂、中海、平安拟转让所持有的青岛茂景置业有限公司100%股权，目前，项目仍处于预披露阶段，尚未公布转让底价。

资料显示，标的公司的主要资产为青岛智慧新城项目C4地块，该地块为青岛中欧国际城的项目地块，由金茂的子公司凱喜有限公司于2017年12月以3.3亿元的价格竞得。

中欧国际城是金茂“城市运营”产品线的重要作品，是金茂在长沙梅溪湖国际新城之后的第二个城市运营项目，此次挂牌转让中欧国际城项目地块，不免引发市场的关注。

有分析表示，金茂近期的项目转让，与其调整资金结构有关，因为中欧国际城这种城市运营项目的开发周期长、回报速度慢，如今金茂出让其中一幅地块，或是为了寻求资金快周转。

中欧国际城“七年之痒”

中欧国际城位于青岛胶州湾北岸高新技术开发区，整体占地2500亩，建筑面积约400万平方米，近几年，随着高铁站、国际机场的建成，再配上该地区的港口优势，未来中欧国际城所在的青岛高新区将形成海陆空立体化的交通网络，地理位置无疑是得天独厚。

加之，从去年开始，中欧国际城项目首批地块陆续进入开盘、摇号、交付状态，而二批、三批地块也将在2021年、2023年陆续交付使用，也就是说，对金茂而言，中欧国际城即将进入收成阶段。

尽管如此，金茂依旧“忍痛”割舍了其中一部分。

据观点地产新媒体获悉，此次挂牌转让的青岛茂景置业，持有中欧国际城的一宗地块，该地块的土地用途为城镇住宅及批发零售用地，土地面积4.58万平方米，规划建筑面积13.74万平方米，其中配建产权型人才公寓建筑面积10.82万平方米。

该地块由凱喜于2017年12月4日竞得，并于同月成立项目公司青岛茂景置业。值得一提的是，青岛茂景置业于2018年进行增资，先后引入了平安和中海，增资完成后，青岛茂景置业由中海持股18%，平安持股14%，而凯喜的持股比例则从100%将至68%。

此次挂牌转让青岛茂景置业100%股权，意味着，转让完成后，金茂、中海与平安将不再持有上述地块的股权。

地理位置优越、项目即将进入收成期......金茂选择在这个时间点出售项目股权，的确让人捉摸不透。为此，观点地产新媒体尝试向金茂相关人士寻求答案，但对方仅表示，尚不清楚相关情况。

市场分析人士则表示，中欧国际城作为金茂城市运营的一个重要项目，将来或许能为金茂创造巨大的利润，但项目开发建设至今已有多年的时间，“摧城拔寨”的费用是无法想象的。

从资本的角度看，城市运营具有前期投入大、开发周期长、回报速度慢的特点，尽管金茂有央企中化集团在背后加持，但金茂在目前的市场条件下仍然急需调整资金结构，因此其与中欧国际城的“姻缘”也是逃不过“七年之痒”的阶段。

2013年，彼时的金茂还叫做方兴地产，这家企业就宣布计划投资300亿元在青岛西海岸经济新区CBD核心区域进行开发建设，包含一二级开发。

随后，2015年，金茂中欧国际城揭幕活动在青岛举行，中欧国际城项目正式亮相。或许是对城市运营模式的未来感到乐观，又或许是对中欧国际城项目区位的满意，金茂在随后两年持续为项目扩容。

2016年1月，金茂以4.48亿元摘青岛高新区四幅地块，首次为中欧国际城扩容；2017年12月4日，凱喜有限公司以22.69亿元拿下高新区7宗地块，而此次出售的标的公司所持资产正式此次竞得的其中一幅地块。随后，同年12月13日，金茂子公司北京兴茂置业有限公司以21.5亿元拿下高新区中欧国际城范围内6宗地块，这是时隔9天金茂再次补仓中欧国际城。

如今，项目开发七年，标的资产竞得将近两年，金茂选择出手上述地块，显然，这家京派房企希望寻求新的发展思路，从而走的更长更远。

据悉，金茂此次出售的青岛茂景置业股权，旗下资产为中欧国际城项目三批地块的一宗，从建筑面积来看，约占第三批地块的6%，约占整个中欧国际城项目的4%。

“从另一方面看，整个项目的体量比较大，不可能完全拿在手上”，市场分析人士提到，金茂在整个中欧国际城的持有比例还很大，出售其中的一部分，能够让其迅速的回笼资金，从而加快金茂在其他方面的布局。

金茂城市运营模式

无疑，城市运营模式为金茂带来了诸多的利好，金茂甚至因为其独特的城市运营模式走出了不同于其他房企的道路。

一方面，这种城市运营的模式让金茂获得了一级开发的回报以及二级开发、项目的持有运营的持续性收益，让这家企业突破地产周期实现快速增长。

数据显示，2019年前8月，金茂累计签约销售金额1082.2亿元，累计签约销售建筑面积489.23万平方米，分别同比增长25.41%、77.77%。在观点指数发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100》榜单中，位列18名，较去年同期的22名上升四位。

另一方面，这种“金茂模式”让其土地获取大量的土地储备，并且大大降低了其拿地的成本。

根据金茂的财报，2019年上半年，金茂共收购项目24个，总土地款为341亿元，权益土地款为179亿元，新增土储建面643万平米，当期城市运营项目贡献比例达到45%。甚至，金茂还表示，2020-2022年，将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

受惠于城市运营转换的土地储备，金茂的平均拿地成本由2018年末约8124元/平米降至5300元/平米。

但基于这种城市运营的模式，金茂也需要在项目开发前期腾挪出大量的资金获取土地、进行开发与建设，以及导入产业，最终实现项目的产出。在这种模式下，金茂同时还需要自己承担招商引资与销售的风险，这就使得金茂前期需要进行大量的投入。

目前，金茂将2019年定为“城市运营年”，该公司在中期业绩会上透露，上半年，公司实现了5个城市运营项目首批土地获取，下半年，在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市均有重点推进的城市运营项目。

为了支撑下半年涉及的城市运营项目，金茂需要调配大量的资金支持，从金茂目前的资金情况来看，截至2019年中期，金茂拥有现金及现金等价物为223.78亿元，受限制的银行结余为51.01亿元，而该公司的计息银行贷款和其他借款256.78亿元需要一年内偿还。

因此，金茂今年陆续通过出让北京、上海、天津、长沙等一些项目来筹措财务资源，在今年七月，还引入了险资平安，成为其第二股东。

对金茂来说，公司在进行快速开发、全国布局的同时，通过将一些发展相对成熟的项目转让，以及出售部分没有那么优质的资产，能够让公司快速的扩充在手资金，并投入到新的开发项目当中。