国庆考察攻略四：到帝都古都看“王者级”mall

　　北京，作为国际大都市，其商业项目也随这座城市的影响力一般，永远保持着超高话题度。北京SKP连续6年保持国内商场单店销售额冠军，2018年坪效位列全球第二；北京三里屯太古里是商业潮流标杆，堪称“全球/亚洲首店收割机”……

　　而古都西安作为西北地区唯一的新一线城市，新潮、前卫、网红的注脚越来越多，成为国内外商业地产巨头、奢侈品品牌争相进驻的城市。2019年度《中国零售20城》报告显示，西安晋级第五大奢品市场，主流快时尚品牌店铺数进入大陆前10。

　　本期推出“国庆标杆商业项目考察攻略：华北区/西北区”，品鉴20个标杆购物中心的创新运营之道。（注：华北地区包括北京、天津、河北、山西、内蒙古，西北地区包陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区）

　　往期系列盘点回顾?

　　国庆标杆商业项目考察攻略：华东区

　　国庆标杆商业项目考察攻略：粤港澳大湾区

　　国庆标杆商业项目考察攻略：西南区

　　注：因地铁地图经过变形处理，不作为实际测量依据，仅作项目考察地铁乘坐站点参考（下同）

▼北京

　　【北京三里屯太古里】

　　变身“旗舰店收割机”，上半年出租率达100%

　　开业时间：2008年7月

　　商业面积：逾12万㎡

　　开发商：太古地产

　　项目地址：北京朝阳区三里屯路19号院（地铁10号线 团结湖站）

　　▌推荐理由

　　北京三里屯太古里由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域，集结众多国际品牌的世界级规格的店铺，成为北京潮流地标。2019上半年商场出租率达100%，销售额同比增长9%。

　　不只聚焦“首店”，更力争全国、全球“旗舰店”：2019年新引入COS男装店全球首店、Tommy Hilfiger概念店亚洲首店，家具集合店Cabana旗舰店、球鞋买手店SoleStage、声学科技品牌DEVIALET概念店等全国首店，以及%Arabica、潮牌UNDEFEATED、皮具品牌Valextra旗舰店、market liberty旗舰店、TOM FORD美妆精品店、allbirds、libert'aime by forevermark等北京首店。

　　升级“体验型”美妆业态：引进LITTLE B x Charlotte Tilbury跨境体验店，整合美妆与艺展；落户LAMER概念店及其限时体验店、TOM FORD北京首家美妆精品店。

　　改造独栋建筑，打造多通道、多入口空间形态：原为万宝龙旗舰店的N8楼，从封闭建筑变成了一个开放式餐饮空间，一二三层分别引进了BAD FARMERS & OUR BAKERY、Restaurant Y、The Cu等首店品牌。

　　在运营管理方面，项目营业时间延长至22点后的商户已有18家；并优化夜间停车，推出相应优惠。

　　【北京侨福芳草地】

　　打造北京最具艺术范的商业空间

　　开业时间：2012年9月16日

　　商业面积：5.6万㎡

　　开发商：北京侨福置业有限公司

　　项目地址：北京朝阳区东大桥路9号（地铁6号线 东大桥站）

　　▌推荐理由

　　北京侨福芳草地凭借多元的艺术氛围、领先的环保设计、永续发展的理念成为北京乃至全国的高端商业地产标杆。

　　入驻品牌多元化：餐饮业态有人均50元的快餐，也有米其林三星餐厅；零售业态以高端小众品牌为主，还有万国表、登喜路、梵克雅宝等奢侈品主力店；为满足文化消费需求，又引入了卢米埃影院、中信书店。2019年，侨福芳草地新引入SALEEN赛麟汽车体验中心、POP MART黑标概念店、D.THRONE等全国首店，以及纱舞缡Shaburi、VACAE、LUCIA TACCI、UNOde50等北京首店。

　　被艺术环绕的商业空间：打造有亚洲最长的室内悬索步行桥；约有500余件艺术品散落商场各处；十层的侨福当代美术馆每天接待参观人员200多名，节假日更是达到400名，目前正展出《奇妙的不确定性》；外部是一个高度超过80米的钢结构玻璃外壳的环保罩。

　　【北京SKP】

　　创下坪效全球第二记录

　　开业时间：2007年4月19日

　　商业面积：18万㎡

　　开发商：北京华联商厦股份有限公司

　　项目地址：北京朝阳区建国路87号（地铁1号线 大望路站）

　　▌推荐理由

　　北京SKP零售占比高达87%，凭借旗下的买手集合店及SKP时装周、SKP时尚杂志等活动，重新诠释了时尚高端百货店的理念。2018年北京SKP销售额达135亿元再创新高，坪效位列全球第二，仅次于英国奢侈品百货Harrods。

　　目前，北京SKP全面布局买手店模式；打造以奢华为主的品牌矩阵，持续引入首店品牌来“保鲜”，2019年新引入女装品牌STUIDO TOMBOY、童装品牌BORA AKSU KIDS、TOMBOY等全国首店。

　　另外项目除外幕墙外，室内空间的硬件和软装绝对不会比新一代的购物中心产品逊色。

　　【北京朝阳大悦城】

　　上半年出租率达98%

　　开业时间：2010年5月28日

　　商业面积：23万㎡

　　开发商：大悦城地产

　　项目地址：北京朝阳区朝阳北路101号（地铁6号线 青年路站）

　　▌推荐理由

　　朝阳大悦城目前已拥有约500个入驻品牌，总体品牌年汰换率约30%。2019年新引入共享空间晓岛全国首店，Umami Picnic花舍鲜之味、蛙小侠北京首店；另外在高区引入WeWork联合办公空间和高端健身品牌OXYGYM。

　　开业8年多，朝阳大悦城销售业绩年复合增长率近20%，2019上半年出租率达98%。

　　除了餐饮主题空间“悦界”和“拾间”、国内首个自我生长主题空间“度刻”，今年6月项目全新打造了潮流主题街区 "UNI_JOY"，采用透光且吸音降噪的泡沫铝板材料，引进Kappa、FILA、FOSS多品牌集合店、Feiyue、ALIENWARE、丸町马神网红酒吧等13个潮牌。

　　同样是今年进驻北京朝阳大悦城9层的“晓岛”，以1.4万本书籍、100多张经典黑胶唱片、影像作品为日常陈设，消费者可以通过预约的方式来这里免费阅读、听音乐，以及参加定期举办的各种文化活动。

　　【北京荟聚西红门购物中心】

　　2018财年销售额同比增长8.5%，客流量达2700万

　　开业时间：2014年12月19日

　　商业面积：21万㎡

　　开发商：英格卡集团

　　项目地址：北京大兴区欣宁街15号（地铁4号线 西红门站）

　　▌推荐理由

　　北京荟聚中心针对当地客群，场内没有LV、gucci等奢侈品牌，引入具有鲜明的“亲民”特色的中端品牌。今年，北京荟聚中心迎来了重大的调整期，增加手创类、宠物店品牌，新引入一条北京首店。北京荟聚中心在2018财年的销售额达36.3亿元（销售额不含宜家），同比增长8.5%，客流量达2700万人次。

　　值得一提的是，北京荟聚中心采用“平衡客流量”的商户落位原则，如ZARA与Mango位于最靠近地铁入口的走廊上、Gap连通大中庭与宜家家居之间的走廊、而优衣库则与C&A及绫致旗下的Only、Vero Moda等品牌构成了另一条走廊上的快时尚集合。

　　在规划设计方面，宽阔的玻璃穹顶结合LED格栅、独特的退台设计，保证了良好采光；独具特色的“8”字动线，让商场没有死角；7000个停车位，创下吉尼斯世界纪录。

　　在服务方面表现了对“家庭、孩子”的重视程度，打造12个家庭室，其中设置了独立的哺乳区、换尿布区、休息区，以及盥洗区；针对4-10岁儿童打造托管服务中心。

　　【北京王府中环】

　　囊括亲王府的高端商场

　　开业时间：2017年11月

　　商业面积：5万㎡

　　开发商：香港置地

　　项目地址：北京东城区王府井大街269号（地铁1号线 王府井站）

　　▌推荐理由

　　北京王府中环是香港置地在北京的首个商业地产项目，商业部分为东、西两座，目前有130余家品牌入驻，拥有Prada、Gucci、Moynat 等主力奢侈品牌， 其中20个品牌首次进入北京或中国市场，如2019年引入的Pandora Café全球首店、老乾杯北京首店。

　　除了首店、旗舰店之外，场内大众品牌在普通门店服务的基础上，增加新元素、新服务。如耐克店内可以定制T恤。

　　在文化艺术上，与伦敦蛇形美术馆达成重大国际合作，打造一座全新的“蛇形美术馆展亭”；位于东座三层的VIP贵宾室“十王府”，展出了百余件1880~1920年间的藏品；位于建筑西侧的开放式绿地草坪“草堂”，为游客提供户外休闲空间。

　【北京朝阳合生汇】

　　加码夜经济，打造“深夜食堂”2.0版

　　开业时间：2017年10月1日

　　商业面积：18.5万㎡

　　开发商：合生商业

　　项目地址：北京朝阳区西大望路21号（地铁7号线、14号线交汇处 九龙山站）

　　▌推荐理由

　　北京朝阳合生汇将室内空间划分为多个不同个性的空间，每一个空间环境围绕各自的主题，吸引着相应的消费群体。在引入集演出、美食、社交于一体的新型剧场“喜聚现场”以及EUREKA儿童游乐中心全国首店之后，商场在2019年新引入Ratio Master 咖啡全国首店，KOI Thé、大碗丼、乐乐茶制茶乐园店、食武士·舒芙蕾等北京首店。

　　另外，北京朝阳合生汇加码夜经济，在地下一二层的“21区Block创意街区”，推出“深夜食堂”2.0版，营业时间延长至24:00，夜间小剧场、体育竞技、live house、场景零售等都在这一场域展开。

▼天津

　　【天津大悦城】

　　购物中心“主题街区”模式的超级玩家

　　开业时间：2011年12月25日

　　商业面积：16.8万㎡

　　自主开发：大悦城地产

　　项目地址：天津南开区南门外大街2号（地铁2号线 鼓楼站）

　　▌推荐理由

　　天津大悦城在全国率先推出文化主题街区“骑鹅公社”后，进一步探索出了⑤号车库、超级工厰、旺街等一系列主题打卡地。上半年，项目调整品牌共108家，数十家首进天津，租金收入2.12亿元，同比增长6%。

　　值得一提的是，天津大悦城新推出创意小吃街区“南门巷”、“鞋履花园”主题街区，及全国首个潮酷先锋主题空间“高街”。其中，南门巷面积为480.9㎡，引入15家来自五湖四海的网红小吃；高街看似“无规则”的线条切割、流线灯光与大面积“水泥”墙体的运用极具张力，引入潮牌Superdry天津首家正价门店、Jack&JONES大悦城的概念店、Kappa黑标潮牌店天津首店、中国李宁、DEBRAND、魔鬼猫、SNEAKY等品牌。

　　【天津鲁能城购物中心】

　　升级区域商业模式，“全日经济”完成消费闭环

　　开业时间：2018年1月20日

　　商业面积：12万㎡

　　开发商：鲁能地产

　　项目地址：天津南开区水上公园东路与水上公园北道交叉口南150米（地铁3号线 天塔站）

　　▌推荐理由

　　天津鲁能城购物中心衔接水上公园和天塔两大地标性建筑，在空间设计上融入“生态、绿色”理念，首个下沉式街心花园为单一的购物商业增加了更多公共社交空间。入驻的30+首进天津品牌，200余家高品质店铺， 形成休闲、娱乐、购物、餐饮、生态为一体的消费闭环。

　　着力打造天津首个电力主题街区——power town，采用电力元素的后工业化风格，打造美仑美幻的视觉感官与体验感，引入创意零售、轻酒吧、餐吧、特色娱乐业态，以全新消费环境带动水上商圈新活力，以全新购物体验引领区域生活方式，俨然成为天津互动体验最精彩、氛围最热闹、人流最汇聚的“不夜城”，成功将水上公园的“半日经济”升级为“全日经济”。

▼西安

　　【西安赛格国际购物中心】

　　销售额连续5年双位数增长

　　开业时间：2013年10月1日

　　商业面积：18万㎡

　　开发商：西安赛格集团

　　项目地址：西安雁塔区长安中路123号（地铁2号线、3号线交汇处 小寨站）

　　▌推荐理由

　　西安赛格国际购物中心自开业以来销售额连续5年双位数增长，空置率为“0”；2018年业绩达70.86亿元，同比增长21%；全馆742个品牌中，71个品牌销售额中国第一；232个品牌销售额中国前十；382个品牌销售额中国西部十省第一；483个品牌销售额同城第一。

　　业态大调整，名品区全新开放：珠宝区上调至2F；女鞋区上调至5F；潮牌也成为调整重点，引入了RVG&STM、ACUPUNCTURE、STARTER BLACK LABEL、GOLA、鬼洗等多家西部首店品牌；1F化妆品区域扩大，新增怡丽丝尔ELIXIR，修丽可、NARS、黛珂、CPB等西部首店品牌。另外，2019年新引入奈雪的礼物、楽楽茶制茶工厂&枕头吐司等西北首店，及集渔·泰式海鲜火锅、麻神辣酱等西安首店。

　　提升坪效，快时尚“大铺”分割成潮牌“小铺”：铺位分割后引进十多个品牌小店，包括Champion、LACOSTE、GUESS、CHARLES&KEITH等。

　　硬件+服务双提升：对项目中的全球最大室内景观瀑布进行多次植被和绿化升级，突出室内生态化概念；在各处增加了不少大型绿植和室内鲜花；冬季入口处顶部加装暖气。另外，项目还有亚洲室内第一长扶梯、全国最大楼顶空中停车场、顶级恒温恒湿空调系统……

　　【西安大悦城】

　　瞄准年轻客群，打造多个主题空间

　　开业时间：2018年12月

　　商业面积：14.6万㎡

　　开发商：大悦城地产

　　项目地址：西安雁塔区慈恩路777号（地铁4号线 大雁塔站）

　　▌推荐理由

　　西安大悦城毗邻名胜古迹大雁塔，场内30%为首进西北品牌，190家首进西安及曲江区域城市旗舰店。包括失重餐厅、Hollister、lululemon、NARS、STAYREAL等西北首店，以及MANANUP COFFEE、咖喱虎等西安首店。

　　打造有记忆点的主题空间：如可以观赏大雁塔的露天平台“查特花园”；美食聚集地“重口味博物馆”；精致轻餐文创集合体“勿空街区”；集聚潮人喜爱的产品及互动体验的“潮π街区”。

　　建筑设计融入西安风情：拥有全球首例光电玻璃钻石发光体入口，楼上的仿古屋檐与千年古刹大雁塔遥相呼应；室内设计融入丝绸之路元素，并用丝带装点、串联了室内的各个空间。

　　【西安SKP】

　　西安国际名品聚集地

　　开业时间：2018年5月11日

　　商业面积：23.5万㎡

　　开发商：北京华联商厦股份有限公司

　　项目地址：西安碑林区长安北路261号（地铁2号线 永宁门地铁站附近）

　　▌推荐理由

　　西安SKP共汇集了1300多家国际国内顶级品牌，其中有600多家当时都是首进西安，如GUCCI、PRADA、ETRO、GIUSEPPE ZANOTTI、JUICY COUTURE等一线品牌。另外，项目2019年新引入BOOOM SPACE、CHANEL、FALKE、STUDIO TOMBOY等西北首店。

　　项目牺牲的零售卖场空间，打造室内花园、3000㎡的书店、影院和时尚展览空间。其次，自营的SKP RENDEZ-VOUS是一处集书店、时尚创意西餐、生活好物、艺术展演与文化沙龙于一体的新型阅读空间。

　　西安SKP还利用南门外得天独厚的地理优势，打造特色的高端就餐氛围，使分布在商场各楼层的各式餐厅、咖啡厅拥有魔幻夜景。

　　-其他城市优质项目-

　　▼济南

　　【济南世茂广场】

　　上半年销售额7.5亿，同比增长14%

　　开业时间：2014年5月1日

　　商业面积：40万㎡

　　开发商：世茂集团

　　项目地址：济南市泉城路26号

　　▌推荐理由

　　济南世茂广场上半年度新租品牌82家，面积逾5600㎡，引进6家知名连锁品牌的山东首店；上半年场内15家品牌获得山东省销售冠军、21家品牌获得济南市销售冠军。2019上半年销售额7.5亿元，同比增长14%；租金收入8000万元，客流达1067万人次。

　　【济南印象城】

　　打造9+PLUS创意空间

　　开业时间：2019年6月1日

　　商业面积：11万㎡

　　开发商：印力集团

　　项目地址：济南历城区洪家楼西路与花园路交口

　　▌推荐理由

　　济南印象城的前身是济南聚隆广场，汇集超230家门店，包括CGV电影院、G-Super、OHOO冒险乐园、天猫Kerr&Kroes智慧门店、一条生活馆、奈雪の茶、亚历山大会馆、Lefunland、旺顺阁、北莫谷等20%品牌首进济南。开业当天，客流量突破25万。

　　联合4大国内外知名艺术家打造9大创意空间：包括富含旅游元素的唯美屋顶空间《造梦花园》，充满童趣的运动空间《IN跑789》，以及科技空间《脸脸爱你》、潮流空间《東巷》，艺术空间《波谱无界》等。

　　另外，项目结合当地自然特色及风貌，打造特色屋顶“天际花园”和 “荷塘月色”创意空间。

　　【济南悦立方】

　　24小时商街，打造济南夜经济

　　开业时间：2019年6月22日

　　商业面积：12万㎡

　　开发商：广厦控股集团

　　项目地址：济南历城区洪楼南路1号

　　▌推荐理由

　　济南悦立方紧邻济南印象城，是主打全天经济，24小时潮不落的主题商业街区，引入创意零售、潮品尖货、买手店、音乐咖啡、书吧、酒吧、24小时餐饮娱乐空间、各地小吃及老济南火爆美食等潮流品牌。

　　项目是整体三层局部四层的多层结构，拥有众多功能体验式互动设施的Hi.Fun游戏大厅”是商业的人流集散点，“Hi.Fun爱情湾”包含“告白心声”和“爱情音乐树 ”等互动体验设施，新奇好玩的场景装饰散落在商场各处。开业当天，客流超过15万。

▼青岛

　　【青岛万象城】

　　2018年租金收入增幅超25%，平均出租率超90%

　　开业时间：2015年4月30日

　　商业面积：16万㎡

　　开发商：华润置地

　　项目地址：青岛市南区山东路10号（地铁2号线 五四广场站）

　　▌推荐理由

　　青岛万象城是目前全国最大、店铺数量最多、业态品类最齐全的万象城，堪称万象城品牌旗舰店。顶层的“天空之城”公园、咖啡馆和4楼的滑冰场以及玩具反斗城交相呼应，顶层的东阿阿胶健康体验馆又带着浓厚的本地特色；加之其他楼层包含的陶艺馆、猫的天空书店等文旅特色，让商场的主体性得到强化。

　　除了原有的N’PINK主题性运动商区以外，项目还打造了覆盖上下三层的沉浸式女性生活方式体验空间——W社区。

　　2018年，青岛万象城租金收入增幅在25%以上，平均出租率在90%以上。

　　【青岛凯德MALL·新都心】

　　商圈内唯一直接连通地铁的商业项目

　　开业时间：2016年6月28日

　　商业面积：10.4万㎡

　　开发商：凯德集团

　　项目地址：青岛市北区黑龙江南路18号（地铁3号线 双山站）

　　▌推荐理由

　　凯德MALL·新都心是凯德在青岛的第一个项目，也是商圈内唯一直接连通地铁的商业项目，还是青岛仅有的一个集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念的购物中心。

　　商场内30多家品牌首进青岛，10多家品牌首进山东，包括海底捞、外婆家、西贝莜面村、高第街、滇草香、剪花娘子、Q记南洋美食、Anne Karen 、OVV、 IZZUE、RE 调香室、“西西弗”书店等；拥有青岛业态较全、品类较丰富的儿童主题楼层，包括国内首个DUDA儿童乐园、儿童美发品牌阿多拉、儿童游泳主题馆等。

　　【青岛金狮广场】

　　百盛集团在中国打造的首家购物中心

　　开业时间：2016年4月28日

　　商业面积：23万㎡

　　开发商：百盛商业集团

　　项目地址：青岛崂山区香港东路195号（地铁2号线 石老人浴场站）

　　▌推荐理由

　　金狮广场是百盛集团在中国打造的首家购物中心，通过苔藓游戏墙、薰衣草花海、独立宣言白桦林、香料种植、蘑菇天地等诸多新型的互动场景体验，吸引不少年轻人和儿童家庭客群的注意。

　　引入多元品牌，不断丰富消费者消费体验：目前商场引入乐高、骇客星探索乐园、乐汀私人影院、UBTECH机器人、威马汽车、Burger&Bun、喜茶、鹿角巷、一芳、小红书、Nǒme、斯凯奇Super Store、CHANEL、Dior、LANCOME、YSL、Kiehl's、ShuUemura等品牌。

　　打造青岛地区体验超凡的国际一线化妆品集合地：场内拥有CHANEL、Dior、LANCOME、GIORGIOARMANI、YSL、Kiehl's、ShuUemura等十多家国际一线化妆品牌。

　　【青岛东方影都融创MALL】

　　拥有四季恒温室内水乐园

　　开业时间：2018年4月28日

　　商业面积：15万㎡

　　开发商：融创中国

　　项目地址：青岛黄岛区滨海大道2777号（地铁13号线 朝阳山站）

　　▌推荐理由

　　东方影都融创茂地处青岛黄岛区滨海大道，和影视产业产业园区相辅相成，是黄岛文旅商结合的项目。融创茂原名青岛万达茂，包含了影视产业园区和商业茂；被融创集团收购后，正式更名东方影都融创茂。

　　融创茂作为文旅商结合的商业体，打造四季恒温室内水乐园、室内悬挂过山车主题乐园等一系列主题街区和室内游乐场，拉动了周边的商旅经济。

　　【青岛伟东乐客城】

　　青岛双地铁商业项目

　　开业时间：2013年1月26日

　　商业面积：20万㎡

　　开发商：伟东集团

　　项目地址：青岛李沧区夏庄路1号（地铁2号线、3号线交汇处 李村站）

　　▌推荐理由

　　青岛伟东乐客城包括精品百货、国际影院、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐中心、星级酒店、高尚住宅等多种建筑形态，是青岛北部较为著名的大型中心复合城。

　　乐客城开业之初号称国内最大的河谷主题购物公园，属于当时较为先进的主题式购物中心，加之体量巨大，引进的品牌也是李沧、城阳两地较为少见的品牌和业态。ZARA、H&M 、SEPHORA 、MUJI、UNIQLO、MJ等品牌也是李村商圈内较早引入的一批。除此之外，目前星巴克、热风、滔博体育、巴拉巴拉、西贝莜面村、海底捞、茅庐等品牌也被引进。