星河商置计划明年赴港上市 2018年营收3.17亿元

据IPO早知道消息，继新三板摘牌后，深圳市星河商用置业股份有限公司计划于明年赴港上市。目前初步确定保荐人为建银国际和中信建投。

星河商置成立于2004年，为1998年成立的星河控股集团的子公司，主要经营酒店旅游、影院投资管理等业务，作为“商业地产价值链整合资产运营商”，商业管理规模超200万平方米。

该公司曾斥资150亿元打造了全国首个整租社区“CCB建融家园·星河荣御”，试点商品房开发销售与租赁经营一体化运营模式，并提供了一系列社区配套和智能化家居设备，包含医院、学校、健身中心等成长型社区配套以及人脸识别门禁、密码指纹门锁和智能中央空调系统等智能设备。

而其母公司星河控股旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大业务板块，覆盖了珠三角、长三角、京津翼三大城市经济圈，在地产开发、商业运营、酒店管理、物业服务及金融投资等领域均有布局，但星河控股本身却并未登陆资本市场。其集团创始人兼董事长黄楚龙在2019年胡润百富榜中排名第100，身价达300亿。

2016年12月，星河商置正式登陆新三板。星河控股旗下的物业板块-智善生活也在同一年于新三板正式挂牌。

2017年，星河商置进军鄂尔多斯、恩施布局。而其进军内蒙的首个商业管理项目鄂尔多斯星河COCO City于2018年正式开业，总商业体积约12万平方米，致力于打造集购物、休闲、娱乐、美食等为一体的大型城市综合体式的都市体验中心。

今年2月，星河商置公告称，公司将其持有的深圳市星河趣汇创新发展有限公司100%的股权转让给同一实际控制人黄楚龙旗下的星河置业集团有限公司。值得一提的是，该标的公司截至2018年底的净资产为负400万元，因此经协商，拟以1元出售标的公司100%的股权。此举疑似将不良资产转移至非上市公司，以此保留优质资产并在上市时获得更高的估值。

财务数据来看，星河商置在2018年的营业收入为3.17亿元，与2017同期相比减少5.09%，对比2016的3亿营收仅增加1700万，业绩增速较缓慢。净利润为7913万元，较2017同期相比增长了75.23%。

而资产结构来看，流动资产占比高达98%，固定资产规模较小，是典型的轻资产运营商业管理服务企业。资产负债率也较为乐观，星河商置与旗下子公司合并资产负债率为46.01%，而其母公司星河控股的资产负债率则为52.41%。

2018年，星河控股曾提出要转型为“城市运营引领者”，星河商置的目标为在5年后达到管理规模350万平方米，管理项目超60个，并大力开展长租公寓业务，未来5年运营5个大型长租公寓，物业集团则要实现5年5000万平方以上的管理规模。

如此大幅的业务拓展增长，势必需要大量资金的支持。但作为新三板的基础层公司，星河商置并未能参与竞价交易，获得的红利也很少，融资规模逐年递减。星河商置也在今年8月23日正式在新三板终止挂牌，原因为“自身发展的需要”。

因此，星河商置转战港股，或许是看中其作为商用置业公司，业务、盈利模式更受港股投资者青睐，轻资产为主的资产结构可以获得更高的估值，并且港股上市的流动性也较新三板得到改善，融资成功可能性较高。