沙井商圈：存量商业亟待提升运营能力 未来有机会成为市级商圈

近日，一则“沙井海洋新城正式亮相”的消息再次把沙井推上风口。据悉，在10月中旬，海洋新城以沙盘形式亮相2019年海博会，首次揭开神秘面纱。

沙井海洋新城总体定位于“湾区海洋门户，蓝色创新海湾”，将对标世界三大湾区，建设成为全球海洋治理的战略合作平台、中国海洋生态文明的示范标杆和粤港澳大湾区的海洋科创高地。

建成之后，对沙井来说，不仅是产业上的升级迭代，也会吸引大量的人才进驻该地，引领区域面貌的焕新。

同时，沙井还有大空港、旧改、先进制造城、沙井金蚝美食文化小镇等红利辐射。

区域价值逐渐凸显，也让沙井成为各大房企争相抢占的香饽饽。从统计数据来看，万科、星河、京基、卓越、华侨城、鸿荣源等知名房企均早已以不同的方式入局沙井，抢占海洋新城、大空港等带来的价值辐射先机，也令沙井成为了深圳西部最为密集的品牌开发商集中开发区域。

沙井商业未来大跃进：海岸城等筹备中

各类规划看向沙井，知名房企纷纷落子，与此同时，沙井的商业发展也聚焦在日光灯下。从未来的入市项目来看，沙井的商业市场将在激烈竞争下形成新的城市级大商圈。

其中沙井海岸城是引领该区商圈变革的核心。沙井海岸城位于深圳市宝安区沙井中心地区，拟建筑面积超80万平方米，将建设为集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。其中商业建面约16万平方米，超过12万平方米的南山海岸城，是深圳目前最大的海岸城。

▲海岸城建成后的模拟图，来源：海岸集团

不仅如此，项目周边还有64万平方米的万科星城，配备有相应的商业配套。

北延线还有12万平方米的太隆城，集时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、家居MALL、精品住宅和商务办公，打造成区域型全业态、全客层、家庭体验式Davemall时尚生活中心。

另博林君瑞Hello Park也分布在周边，商业面积约4万平方米，是博林集团打造的全新形态风情商业街区，也是空港新城首个艺术主题街区。该项目采用“街区+mall”商业形态，拥有多个下沉式广场，计划打造成24小时开放式休闲商业街区。

而紧邻西荟城的卓越中环也将布局中小型精品mall。随着这些项目的入市，未来将形成约40万㎡的海岸城商业圈，而沙井商业面积也将增至约80万万㎡，成为新的湾区城市级商圈。

沙井即将蝶变，存量商业亟待提升运营能力

增量市场焕发生机，我们不经回看，沙井的存量商业市场现状如何？

从数据来看，目前沙井商圈涵盖西荟城、沙井京基百纳广场、新沙天虹购物中心、形色城、新桥天虹商场、Hello时光城等6个商业项目，商业体量达40万方。其中，沙井京基百纳广场商业体量18万平方米，新沙天虹商业面积9.6万㎡，是该商圈最具代表性购物中心。

　　· 沙井京基百纳广场：业态大而全，部分品牌调整中

沙井京基百纳广场建筑面积18万平方米，是沙井首个购物中心，也是目前沙井最大规模的综合性购物中心。

赢商网现场了解，沙井京基百纳广场共设置有7个楼层，其中1楼高尚天地（包含美妆、鞋类两个百货区）、2楼时尚领域、3楼潮流地带、4楼童趣运动、5楼幻影时空、6楼冰纷美食、7楼康娱世界。包含主力店、购物、餐饮、娱乐、配套5大主题业态，总计约270个品牌在营。整体而言，该项目业态比较丰富。

但赢商网走完商场一圈发现，商场内的整体人流量并不是很大，各大餐饮店内的落座率较低，诸如海底捞、喜茶等热门餐饮也并未出现排队现象，网红餐饮太二酸菜鱼落座率相对较高，大概能够达到七八成。网上大众点评也有网友表示，商场人流不如之前。

另，场内也有部分品牌正在进行调整，除L1层外，其他六个楼层均有不同程度的围挡，其中L4、L5层围挡情况较多。

此外，对比2018年上半年踩盘，赢商网发现，商场也新进驻了诸多中高端体验性业态、网红餐饮品牌。主要有小鹏汽车体验店、冰雪王国、海底捞、喜茶、外婆家等。

对于沙井京基百纳广场的经营现状，赢商网采访到商场运营方，其表示，受周边商业体增加、工厂外迁以及道路施工原因，会对商场客流有一定影响，商场在努力改善这种状况。对于店铺围挡较多问题，京基方面亦表示现场内包铺为临时性现象，将加强与品牌的沟通，争取品牌缩短装修工期，尽快开业。

　　·新沙天虹购物中心：儿童亲子业态丰富、家庭服务抢眼

走出沙井京基百纳广场，步行约10分钟便到达新沙天虹购物中心，该项目是天虹在深圳布局的第二家购物中心，总建筑面积9.6万平方米。

从现场导购牌来看，商场也规划了7个楼层。其中1楼有迪卡侬、优衣库、KFC等服饰、配套、餐饮；2楼有天虹超市、热风、必胜客、鞋包百货区等；3楼有天虹超市、木马王国等女装、商超、娱乐，并分布有女装百货区；4楼主要为运动服饰、娱乐配套，以及男装百货区；5楼有儿童服饰、儿童娱乐配套以及内衣百货区；6楼、7楼为餐饮区，并分布有夜宴主题街—Yes!街。

赢商网走完一圈发现，场内的儿童业态较为丰富，儿童服饰、儿童娱乐、儿童培训等业态均有分布。此外，在儿童服务上也具有一定亮点，其中，中庭规划了深圳首个室内超级大滑梯、L4、L5规划了很多儿童玩具道具，并有室内小火车跑道，天台则有儿童乐园—天空之城。同时母婴室、儿童洗手间等细节服务方面也较齐全。

但这也存在一定问题，商场的客流集中在有免费儿童娱乐设施的楼层，品牌门店消费人群较少。此外，L6、L7的餐饮区客流也不多。由于赢商网到达该地为下午5点半，Yes!街仅有稀疏人群在此。

整体从消费群体来看，场内主要以家庭客群为主。

在品牌上，新沙天虹购物中心从L2-L6也出现有部分围挡状况，写有cooming sonn标志，从新进驻品牌来看，仍以网红餐饮小吃与儿童品牌为主。例如台湾古早蛋糕以及儿童培训类北京清大全脑。

·形色城、西荟城等：立足周边社区生活中心，辐射力有限

除了这两大项目外，沙井商圈还有形色城与西荟城两个商业项目。

形色城是深圳首个欧式格调主题购物中心，总建筑面积约为4万平方米，定位为集购物、美食、休闲、娱乐生活为一体的时尚型精品购物广场。形色城购物中心于2013年年末开业，引入了NB超市、中影国际影城、形色城堡、西遇、热风、明洞、趣食壹品、英式下午茶、咖啡陪你、轻松饮、必胜客、侯彩擂等品牌。

西荟城位于沙井镇新沙路与永通路交汇处，商业总面积约6万平方米，其中一期于2013年10月31日开业，引入了沃尔玛、肯德基、品味轩、汉堡王等品牌，二期于2018年9月21日开业，引进了中影星火、喜之次、星巴克、麦当劳、真功夫、屈臣氏、华为、阿迪达斯、安踏、反斗星等品牌。

两个项目在商业建筑面积上相对较小，且品牌丰富度较少，主要以餐饮、商超为主，服务于周边社区居民，辐射力度有限。

沙井商业的出口在哪里？

从目前的存量商业的运营情况来看，似乎都在反映沙井现存消费力不足的问题。然而事实真是如此吗？据政府官网数据显示，大空港户籍人口3万，外来常住人口约130-140万，其实沙井街道总人口约90万。而未来大空港海洋新城、国际会展中心还将带来几十万的就业人口。

显然，沙井拥有庞大的消费群体。那么沙井真实消费力究竟如何呢？对此，已开业6年的沙井京基百纳广场表示，沙井目前主要包括原住居民、私营业主、外来工厂务工人员三大群体，前两者占比较小，主要以后者为主要消费客群，消费力偏中低。

而随着卓越、星河、万科、京基等楼盘居住客群的入驻，未来的沙井主要客群将以外来务工及家庭型消费客群体为主。伴随着大空港海洋新城的建设完成以及深圳国际会展中心的投入使用，人口结构将随之改变。该规划所带来的高层次人才，在消费上更需要多样化、国际化的品牌满足消费需求。

因此，作为沙井片区目前最大的商业体，沙井京基百纳商场亦表示，考虑到沙井在地理位置重要性的改变，正在积极调整商场品牌运营方向。未来将主要倾向于家庭消费，以国际化品牌组合和多元化的娱乐休闲家庭客层商业中心，以及体现人文科学和科技感的互动体验业态，配合整个沙井商业项目的发展需求。

另一方面，从沙井的交通规划来看，沙井现有大型商业体仍有很大的发展机会。

据了解，在沙井城市轨道建设规划中，计划利用穗莞深城际线、11号线与18号线相交节点海上田园站与沙井站，分别打造对外、对内轨道枢纽双中心，并以新和大道、新沙路、宝安大道为骨架走廊，打造沙井片区中心。

建设中的12号线、26号线将联系松岗、福永、沙井等片区，20号线将通过穗莞深城际线换乘，连接东莞。

未来，通过轨道交通的连接，沙井有机会对接到福永、松岗、大空港、东莞等地的消费客群。而这就需要沙井商业加强自身实力，增强对于宝安腹地消费者的辐射力度。

据赢拓展APP数据显示，沙井商圈目前存量商业业态中餐饮占比20.19%，服饰零售占比59.81%，儿童亲子占比10.38%，文体娱、百货超市、生活服务等业态均占比在5%以下。

从数据来看，沙井商圈的服饰零售业态相对饱和，但从已有商业项目来看，国际快时尚服饰还是相对缺少。另儿童业态与娱乐体验业态也相对匮乏。

因此，沙井商圈要想增强区域影响力，可从国际快时尚品牌、中高端的体验式业态、儿童业态三大方向共同发力。

以更高端、更具吸引力的品牌吸引松岗、福永、东莞等片区的消费客群，形成商圈影响力，完成区域商圈的蝶变。