北京住宅、商办用地入市时不再“混搭”

近日，据北京市规划自然资源委发布的消息，为加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

也就是说，北京不再供应F1（住宅为主占70%，公建占30%）和F2（公建为主占70%，住宅占30%）类用地，均将结合规划综合实施方案，在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。

优化城市布局和管理 提升居民生活舒适度

此前，北京不少用地为商住混合用地。在这些区域，商办区域的活动往往会对居民正常生活造成影响，例如，商业活动扰民，频繁出入车辆造成交通拥堵等。

并且，商住混合用地还易引发更深层次的纠纷。如果一个地块既有住宅，又有商业办公建筑，还有地铁、公交场站等公建，那么以后住宅业主、商户、办公人群、公交运营之间会存在很多复杂的问题。

现在在一些混合用地的区域，就有居民提出，小区要成立业主委员会，如果还要算上小区里的办公楼，操作起来就非常困难。

此次商住土地分开供应的新规出台（以下简称新规）就可以极大程度避免上述问题的出现，也就是更好地解决了住宅与公建混乱引起的管理难点和安全隐患，更好地提升住宅的居住品质和公建的运营。

同时，新规的出台有着更为宏观的立意。北京城市新总规提出“优化城市功能和空间布局”“科学配置资源要素，统筹生产、生活、生态空间”“着力治理‘大城市病’”等具体要求。

新规发布，从源头划清了商业办公用地和住宅用地，有利于整体业态规划，对于形成丰富的城市空间尺度，打造城市风貌，提升首都城市形象有非常强的现实意义，这也是对北京城市新总规具体要求的落实。

此外，住宅用地与公建建筑用地分开布局也有利于未来北京市房地产市场的监管，促进地价、房价的透明和稳定，从而增强政府的市场调控能力。

土地新规不代表商住规划完全割离 不意味供地时序改变

据悉，北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案，重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通（地铁、公交场站等）、环境（集中绿地等）的结合，分开安排公建建筑与住宅建筑的布局。

具体来说，公建、公交场站和地铁优先结合，满足城市通行功能，保障区域的交通便利性；然后将住宅相对集中，住户的私密性也得到了改善；同时区域内办公、商业、购物娱乐等环境品质也会得以进一步提升。

需要强调的是，新规的重点是将两类土地分开出让，并且针对的是大型商业办公等。因此，新规不意味着住宅供地和公建供地完全割离，并不会出现纯住宅没有配套商业设施的情况。

为了保证群众生活需要，住宅地块中还是会规划安排配套小型商业。教育等配套设施也依然会根据配套指标等就近布局安排。对于此前已经入市供应的F1或F2类用地，在条件具备的情况下，也可以按照新规进行方案设计。

同时，土地新规也并不意味着供地的时序会有所改变。比如原先某个区域有三个混合地块，每个地块有居住也有商业办公，根据新规，会重新划分成两个纯住宅的地块和一个纯商业办公的地块。至于这三个地块是一起入市还是分别入市，将会根据土地市场的实际运行状况进行安排。

住宅商办用地“感情史” “财产分割”是关键

最早的分区规划是为了解决工厂污染影响居住品质问题，强制把工业用地分离出去。带来的问题就是邻近土地差价巨大，从而引发纠纷。

进入后工业时代，服务业（含办公和商业等）与住宅的协调问题缓和了不少，为了防止夜间办公人员下班后从而造成办公区域成为“鬼城”，同时防止居住区在上班时间也是空荡荡，也解决上班通勤“潮汐式”往返的交通压力。混合规划理念开始崛起。

但是对于城市来说混合规划比较复杂，世界范围来看，也有各自不同的情况和方法。

美国居住区混合的特征是，楼层不太高，多层公寓下的商业和办公，总体人口密度不高，协调难度不大，混合优势明显。

我国不同，和大多亚洲城市类似，属于高层高密度紧凑型建筑，住宅几乎全部是高层达几十米上百米。从城市设计尺度讲，人在街道上行走，确实有压抑感，没有欧洲小镇那种街道舒适感（建筑物低矮，空间开阔）。

建筑容积率（单位面积土地上的建筑面积比例）是房地产价值的关键，卖地的和买地的都有经济收益要求。而这也是混合规划的难点所在，也就是土地价值和房地产价值之间无法匹配，同时出售转让时估价分割也非常复杂。

相关数据显示，2017年以来，北京市的F1和F2类用地约占住宅用地的两成左右。中原地产研究中心统计数据显示：在2017年来，北京住宅地块合计供应成交168宗，其中F1类型的地块28宗占比16.7%，F2类型地块8宗占比为2.6%，合计占比21.4%。

有分析认为，北京土地市场明显出现了商业地块难卖的现象。北京商业地块政策严格，之前严格执行的限制500平方米的单层划分政策，使得商业属性地块流标，对于住宅混合商业的地块同样也存在这个问题，新规则有利于住宅项目的纯粹化。

小结

无论从城市规划还是居民生活来说，土地新规都有很强的积极意义。而对于商业地产企业来说，则面临着许多新的情况。

政策终归会对未来的物业形态造成一定的影响，社区功能会出现一定的微调，一些小面积的地块会因规划单一而显得比较鸡肋。

房企拿地方面，则会越来越倾向于成规模的地块包，以便建成功能齐全的品质项目。这实际上对开发商的实力也是一种考验，小型房企因资金限制无法参与大规模地块包的竞争，小面积地块的开发价值又低，或会陷入两难的境地。而单纯靠承诺建设大型商办，从而拿到低价土地的开放商，也将难以为继。

由此，各家商业地产企业还需要根据各自的情况尽快针对土地新规作出应对方案。