2020年云南预计283万㎡商业开业 考量全维度运营的时代来了

2018年我们还在谈云南商业项目的存量问题，2019年关注的焦点便转移到了新开商业的数量以及层级，2020年直接进入到了一场严峻的综合运营的较量。

　　

　　昆明城区（来源：摄图网）

号称“昆明最强开业年”的2019，在下半年进入了扎堆开业期，以昆明恒隆广场、昆明大悦城二期、瑞鼎城爱琴海购物公园为代表的全国连锁商业，以新迎新城、南悦城、俊发春天里、润城第二大道为主的本地商业，都在抢时间，抢流量。

众多商业项目的集中开业也在不断敲打着老一批商业项目，这不再是一个靠首店或网红品牌等单一维度取胜的时代，2020年将迎来真正考量运营的时候。

根据赢商网大数据分析得出：

总量上，2020年云南将有32个3万平方米及以上的商业项目开业，总体量为282.62万平方米。

类型上，90%以上的商业项目都是盒子式的购物中心，当然，还有北云66、南屏茂这样的地下商业街以及首创的奥特莱斯。

地域上，昆明有15个3万平方米及以上的商业项目预计开业，体量达144.32万平方米，占据云南总体量的一半之多，主要是北大资源·APM集美天街、呈贡吾悦广场、孔雀镇爱琴海购物公园、安宁吾悦广场、俊发春之眼这一类10万㎡以上的大体量项目支撑；地州方面，3万平方米及以上的商业项目主要集中在昭通、楚雄、文山、曲靖、玉溪、蒙自、红河等地，总体量为138.3万㎡，共计17个项目。

　　

　　数据来源：赢商网大数据

　　制图：赢商网云南站

东风广场与新迎片区商业氛围凸显

2020年呈贡将形成真正商圈

2019年昆明恒隆广场、瑞鼎城爱琴海购物公园、新迎新城三大购物中心的陆续开业，着实让东风广场和新迎两大片区的热度直线攀升。

　　

　　东风广场片区（来源：赢商网）

东风广场片区算得上是城市的新中心位置，定位昆明未来的CBD区域，没有知名的地标支撑，略显尴尬，但恒隆广场写字楼和商场的呈现，让CBD的称号充满了底气。2020年底，昆明一大地标项目——俊发春之眼的开业，更是让区域内商业再一次提档升级。

新迎片区最早是昆明的“富人区”，人口基数和教育资源都很强大，但商业配套显得力不从心，随着爱琴海商业和新迎新城的开业，这样的窘境正在大步缓解。

在2020年的开业名单中，最亮眼的项目之一便是呈贡吾悦广场、呈贡万达广场、孔雀镇爱琴海购物公园、呈贡新都昌商业广场。四大项目都位于呈贡，且体量大多在10万平方米左右。

呈贡在七彩云南第壹城没有开业时，商业还处于较为简单的1.0时代，七彩云南第壹城、实力花千坊等商业的开业，让1.0变为2.0。如今，呈贡商业在2020年将进入高峰期，吾悦广场、万达广场、爱琴海购物公园全部落定，近30万平方米的体量不论是在业态的丰富度上，还是消费端的体验上，都能得到最大化的满足。

呈贡商业从走到跑，从单点到商圈成型，3.0时代不再遥远。

连锁商业大肆“攻城扎寨”

迎面对弈还是夹缝生存？

自2014年万达、爱琴海商业进入昆明后，便在接下来的几年中快速布局，不仅自建商业做的如火如荼，轻资产同样拿的不亦乐乎。

　　

　　西山万达广场（来源：视觉中国）

从2020年即将开业的项目来看，外来商业拥有8个，总体量达到83万平方米。主要有北大资源·APM集美天街、首创奥特莱斯、呈贡万达广场、孔雀镇爱琴海购物公园、呈贡吾悦广场、安宁吾悦广场、昭通吾悦广场等。

吾悦系的购物中心占据3个，还有万达系和爱琴海系，其中不乏有轻资产项目。

除了各系商业之间的对标，自然也有外来与本地商业的博弈，这在已经开业的项目里表现的很突出。就如城市级别的昆明恒隆广场与顺城，区域级别的瑞鼎城爱琴海与新迎新城、五华吾悦与西城COHO等。

随着2020年新项目的上马，这样的情况会更加明显，当然这是一种市场的选择，留下的才是符合当代人生活方式的，所以“变”是这个时代永恒的旋律。

重奢、一线爆红品牌进入

“新一线”的帽子越戴越稳

2014年之前云南人需要飞到上海享受一顿海底捞，2019年之前利用出差排长队到广州尝一杯喜茶，如今在自家昆明就可以体验到这些。

　　

　　喜茶恒隆黑金店（来源：赢商网）

大批量的重奢及爆红品牌在2019年开始陆续进驻昆明。喜茶、奈雪的茶，一进入昆明便迅速布局多家店；Ole'精品超市、盒马鲜生选择昆明落地；湊湊火锅·茶憩、太二老坛子酸菜鱼、失重餐厅进驻新开购物中心。

重奢方面，主要在2020年集中开业。gucci已经在恒隆开业，明年还将迎来LOUIS VUITTON、SAINT LAURENT、BVLGARI、Cartier、Dior、Jaeger-LeCoultre、BALENCIAGA、Blancpain、BOTTEGA VENETA等。

值得一提的是，同一品牌在昆明的迭代也在潜移默化的进行中。市区内很大一部分星巴克开始由标准店转为臻选店，喜茶在恒隆开出黑金店以及顺城即将开出热麦店，西西弗书店&矢量咖啡在顺城开出的黑标店，无印良品开出全国第五家旗舰店。

“新一线”的评测很重要的一项指标便是商业环境中一线品牌的占有率，从明年来看，品牌的级别会越来越高，“新一线”的帽子也会越戴越稳。

“夜经济”大行其道

“食、游、购、娱、体、展、演”全面铺开

发展夜间经济是大势所趋，是政府引导下的一场宏大而有意义的“夜间行动”。

　　

　　远眺昆明（来源：摄图网）

以南屏街为中心、各区域商场和街区为主的商业集聚区；以望城、亚泰、田园坊美食城为吃货根据地的深夜“食堂”；以海埂大坝、翠湖、世博园为基础的夜游区；以新工人文化宫、云纺为依托的新兴酒吧文化娱乐集聚区；以昆明老街、南强街为代表的新晋“网红”打卡地……丰富的“夜经济”不但点亮了春城夜色，也催生了“夜光族”。

餐饮、酒吧、夜游、展演等方面在昆明的夜经济中占据主要地位，此外同德昆明广场、南亚风情第壹城、七彩云南第壹城、置信银河广场、昆明老街、南强街、云纺等商业项目也在逐步的要推行夜间经济，划定不同的主题，延长相应的营业时间，预计明年将达到一定规模和热度。

昆明商业步入综合实力大比拼

“客流经营指数”成衡量的硬性指标

精细化营销、综合运营、大数据分析......这些关键词已经从一线城市的商业市场下沉到昆明。

在昆明，赢商网发现，一家首店已经无法顶起一片天地，单项客流无法评判一座商业的好坏，一堆优质的品牌无法带来长青的坪效。衡量商业的综合水平靠的是各项指标统一算法后的“客流经营指数”。

所谓“客流经营指数”是综合性指标，涵盖了项目的活跃力、稳定力、聚客力、营销力、竞争力五个维度。这样会更加客观、更加科学的了解一个项目的综合营运情况。

　　

　　客流经营指数（来源：中城商业研究院）

起初，我们发现同德昆明广场引进海底捞、丝芙兰、南翔包子店的时候成为昆明商业的翘楚，确实吸引了很多客流，但如今海底捞已经“遍地开花”，首店经济成为伪命题。顺城在恒隆未开之前，以其轻奢侈的地位稳居市中心，但如今也不得不保持高速的更迭。

2020年即将到来，优中选优会更加凸显，这时候便需要商场方针对不同客群、不同地段、不同时段进行精准化营销，利用大数据的绝对优势，分析整个商业生态链，赶时间、抓流量、留顾客。

消费者不变，但消费场所在猛烈递增，商场方和品牌方进入“焦虑”前夜，什么样的购物中心能拴牢消费者？什么样的门店经营消费者肯买单？或许，提高“客流经营指数”，是2020年云南各大商业项目的当务之急。