前海土地整备尾声 招商蛇口1458亿元资产重组进行时

12月9日，招商蛇口发布前海土地整备最新动作。招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海管理局控股子公司前海投控拟分别对前海自贸投资（合资公司）增资，涉资1458亿元。

这是继去年12月《土地整备协议》和《合资合作协议》正式签署后，招商蛇口在土地确权程序上迈下的第二步。而于今年4月30日，招商蛇口与前海管理局已完成前海土地置换。

若上述再注资过程成功完成，则意味着招商蛇口前海土地整备过程进入尾声，而经历近三年土地整备后，前海最大地主招商蛇口旗下2.9平方公里土地的900亿增值，也因见开发曙光而令人充满想象。

据招商蛇口12月9日公告显示，合资公司前海自贸投资主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪公司100%股权及前海鸿昱100%股权，以实现由合资公司统筹组织开发标的公司所持有的资产。同时，招商前海实业以部分现金向合资公司增资。上述交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%的股权。

同时，公告披露标的企业估值情况显示，标的资产的审计和评估基准日为2019年9月30日，截至本预案签署日，招商驰迪公司100%股权评估值暂定为643.68亿元，前海鸿昱100%股权评估值暂定为729.08亿元。

上述拟定交易金额（即1458.16亿元）超过招商蛇口2018年经审计的归属于母公司所有者的净资产额的50%，本次交易预计构成上市公司重大资产重组，但不构成重组上市。

其中，招商驰迪和前海鸿昱增资比例按照去年12月签订的《合资合作协议》，将以50:50比例注入到合资公司中，但由于招商局与前海管理局约定土地增值部分以4:6分成，因此招商蛇口需通过现金补足对价方式实现合资公司50%的股权。

据公告显示，招商驰迪评估价为643.68亿元，前海鸿昱评估价为729.08亿元，两者交易对价差额为85.4亿元。观点地产新媒体采访招商蛇口方面表示，85.4亿元确认为差额补足部分。

不过，观点地产新媒体计算发现，招商驰迪与前海鸿昱估值与去年12月公布的土地增值收益相比则有所出入。

根据此前招商局、招商蛇口与深圳规土委、前海管理局去年12月签署的《土地整备协议》，

经过一系列标准评估、费用扣除后，招商蛇口所持有土地“工转商住”后，土地增值收益为795.29亿元。按照招商局与前海管理局所定4:6分成，则招商蛇口所持有的的经营性用地土地所获预估增值部分，加上工业用地原值的总和为432.10亿元，而前海管理局所持有的土地增值部分为453.318亿元。

上述两组数据对比可知，招商驰迪与前海鸿昱估值均较增值部分有所上升，但观点地产新媒体查阅招商蛇口公告却未说明具体原因。

土地置换，注资完成后，接来下让人最关注的便是土地的开发建设，不过招商蛇口于公告中并未披露接下来的计划，仅以“招商蛇口在前海区域的土地权益将进一步明确，其并表的合资公司将成为建设深港合作的重要平台载体，前海区域的开发建设将具备快速启动的条件”为表述。

针对前海土地开发计划，招商蛇口方面在采访中表示：“前海地块的城市运营，都有同步在进行的，目前已有较多成果可见。目前妈湾启动区建设顺利进行，一期住宅、公寓、写字楼等7栋塔楼均已封顶；2019年9月2日荟同学校如期开学提升了片区的国际教育配套；另据悉在11月获批预售的456套住宅已售罄。”

据观点地产新媒体了解，在刚刚过去的11月28日，前海招商·领玺开盘，开盘4个半小时，房源全部售罄，揽金近63亿。深圳市房地产信息平台信息显示，此次共备案456套住宅产品，备案房源位于1、2、3栋。根据备案信息，备案房源户型建面约120-155㎡，均价10.8万/㎡，单价区间在8.7-12.3万/㎡，总价区间在1049万-1878万/套。

此外，早于2016年6月，招商蛇口就宣布与前海管理局共同开发位于前海的土地；2016 年9月，前海招商合资成立的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司正式揭牌，并负责统筹开发运营妈湾片区。

换言之，此次重组方案中的合资公司早于2016年便与招商蛇口开始谋定前海妈湾片区开发事宜。

至于规划局建设时间，今年9月3日，招商蛇口董事会秘书刘宁在2019年度投资者网上集体接待日上曾在表示：“2019年上半年，前海土地整备事项圆满完成，公司控股子公司获取在2015年1月1日时点价值432亿元的深圳前海蛇口自贸区的土地，明确了公司在前海区域的土地权益，后续合资合作事项正在加快推进。与此同时，公司也正在积极铺排开发节奏，推进前海妈湾片区的建设。”

同时，她透露，目前正在推进与前海管理局的合资合作，对于整个片区的开发建设预计10年时间。