前11月房企发债总量达6527.9亿元 海外债占比达64.23%

几天前，景业名邦敲中港交所，“二代”创始人陈思铭站在港交所巨大的屏幕前张开双臂，笔直竖起两只大拇指。

这家小房企成立于2013年，自今年6月正式提交招股书，仅用几个月的时间，便敲开了港交所的大门，速度之快，被市场冠之为“最年轻上市房企”。

不仅是景业名邦，更多的中小房企都在急于IPO登陆交易所，以寻求打通资本通道。更早前，上个月的11日、15日，天保集团和新力地产挂牌上市，大唐地产则紧随着在十多天后的11月29日提交了上市申请。

数据显示，截至11底，正在港交所排队等候上市的就有包括海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股等在内的多家房地产企业。

这些小房企急于上市的一个现实问题是普遍面临较高的债务问题。

以最新递交招股书的大唐地产为例，该公司在2019年中的净负债率达到185.57%。而上市可以迅速拓宽其融资渠道，给债务红线“降温”，维持企业资金链稳定。

除了IPO配股以获得融资，上市的好处还在于，一旦登陆资本市场，企业便可以在公开市场上进行债务的发行，以补充现金流。

新寻求上市的房企如此，在行业备受调控、楼市低迷的行情下，债务发行的作用对于已上市房企也十分具有吸引力。克而瑞数据显示，今年11月，房地产企业境内外发债总量497.21亿元，虽然同比上年同期下降17.6%，但环比10月份则上升23.0%。

今年1-11月，房企境内外发债总量达6527.9亿元。数据显示，随着房企仍处在还债的高峰期，企业为“借新还旧”，发债的诉求还将持续。

特别在国内融资环境不容乐观的情况下，境外发行美元债成为开发商最乐此不彼的事情。

据了解，在克而瑞披露数据中，今年前11月，房企境外债发行规模达到4192.68亿元，境外债在房企发行总额占比达到64.23%。在个别月份，房企发行的境外债甚至达到80%以上。

乐居财经据公开资料整理

但房企不得不接受一个现实的问题，境外美元债普遍比境内发行的债务要贵。在今年前11月中，房企平均发债成本为6.87%，而如果把美元债单独拿出来，房企境外债的平均融资成本则达到了7.98%。

而实际上，一些企业发行的美元债融资成本则更高。以佳源国际为例，该公司自10月以来，三次公告发行了规模合计2.68亿美元的美元债，利率高达13.75%。

与此同时，弘阳、德信、大发、佳兆业等企业的融资成本也超过10%。今年9月，中梁控股公告了上市以来的首笔美元债发行，其拟发行的3亿美元优先票据，年利率达到11.5%。

另一方面，另一部分房企则享受着低成本融资的“红利”。近日，华润置地发行的10.5亿美元前5年不可赎回次高级永续债中，利率仅为3.75%。

房企融资呈现出两极分化的局面，但在“闹钱荒”的大环境下，一些房企只能依赖于美元债的发行来“解渴”。

上海中原地产市场分析师卢文曦对乐居财经表示，现在市场对于房地产企业发债方面还是看得比较紧，一些大的房企业还能拿到一点，而且利率可能还比较低。小企业一般发不出去，而且利率也很高。这是没有办法的，所以只能到境外去发一些美元债。

“大公司发债不用愁，利率还比较低，小公司就比较难了。所以，这只会是两极分化，不缺钱的，可能借钱容易，钱更多；缺钱的，可能钱都借不到，更缺钱。”

值得一提的是，11月28日，大连万达商业管理集团成功发行4亿美元高级债券，期限3年，票息6.95%，该笔美元债最终获得超额认购约3.3倍，规模达13亿美元。

卢文曦指出，并不是每一家公司的发债都会受到欢迎，关键看什么公司，有的公司好，投资者就喜欢，有的公司不好，就不一定会有那么多的认购。

克而瑞数据显示，今年前11月，房企到期的债券笔数205笔，到期债券总额达到3094.31亿元。该机构数据指出，12月，房企还将有25笔债券到期，金额共计355.1亿元。

而随着房企更多的债务即将到期，围绕在房企头上融资难的问题还将持续。这样的情况之下，房企融资面临两极分化的情况也将变得更为普遍。