超竞集团吴历华：拿地是为了打造行业标杆 产业地产没那么好做
10月21日，上海市闵行区南虹桥推出一宗商办、文体、租赁的综合地块，超竞集团控股公司旗下的上海竞生实业有限公司以底价12.42亿元竞得。
公开资料显示，华漕镇MHP0-1403单元31-01地块规划为商办用地，容积率3.0；竞得者需在31-01商业用地部分引入与电竞产业配套的商业项目。而办公用地部分需引入与电竞产业相关的电竞赛事、影视、动漫、游戏研发、电竞俱乐部运营、电竞教育、电竞直播等产业。
超竞集团究竟为何斥重资拿下这一地块？他们在产业地产方面有哪些布局？日后又有什么发展计划？人民电竞独家采访到了超竞集团CEO吴历华。
人民电竞（以下简称“Q”）：超竞集团为什么要去竞标闵行区的商办用地？竞标成功之后打算如何规划这块地？
吴历华（以下简称“A”）：电竞行业发展到今天，已经在用户和热度上有超越传统体育的趋势，而相对于比较完善的传统体育的基础建设，电竞行业在线下基础建设方面还是非常的薄弱。想要去加强电竞的基础建设，打造线下物理空间并不简单，是个高度资本密集的事，必须自己投入，避免导致运营商和开发商之间的纠纷和矛盾。超竞集团的初衷是，我们在具备了一些条件之后，想要做一个电竞线下物理空间的标杆。
超竞集团去竞标地块，目的是做产业聚集的模型和样板。这块土地，将包括五六千人的电竞场馆，服务中大型电竞专业赛事；包括零售体验，我们希望能够借此改变观赛前、观赛中、观赛后的三个场景，提升电竞的线下体验；主题酒店也在计划之中——这些都是产业聚集。
Q：这一标杆会成为能够全国复制的样本吗？
A：我们当然希望它能在全国其他合适的地方复制，但并不是那么急。复制不是第一目的，第一目的是做成功，做出一个标杆和模型。
Q：在很多人的观点里，做产业地产就一定有钱，这个观点您怎么看？
A：很多电竞从业者会误以为拿个地就能发财，但对于产业地产我们有这方面的经验，这是个非常专业的活儿，因为土地开发要面临和招商部门、体育部门、文化部门、规土部门去深度打交道的问题。作为一个电竞产业人，从政府拿地，政府一定会了解你靠什么挣钱，你想通过变卖土地让开发商接手来挣钱，这个事儿不太可能，而且开发商也不愿意。
所以，政府给你地，一定是对你有产业方面的要求。拿到地块如果不去兢兢业业做产业，政府一定不会给你这块地。
现在从政府拿地有两种模式，一种是类似我们这样自己投资自己做产业，另一种是参投。但参投的问题是绝对控股股东一定是开发商，一旦项目合作不愉快没成功，双方就会起纠纷。就算成功了，如果不是关系特别好的合作伙伴，也容易出现股份之类的问题。
这些问题对电竞行业没有好处，自己拿地、出资金、做产业相对来说会安全和稳定。
当然，长远来看，超竞拿到的土地对周边的产业有可能会有促进作用和带动作用。如果电竞产业聚集地能够做起来，会有很好的增值空间，但这个是需要三到五年才能看到的价值。
所以，电竞行业投资土地、重资产物业等一定不是短期行为，而是长期行为。如果有人想通过短期投入去赚钱，我觉得行不通。只有把目标放在长期的利益上面，靠拿地才有可能在财务方面有比较好的回报。
Q：所以拿到地块这件事，既要有对电竞行业的认知跟资源，还要有对产业地产专业的了解？
A：对。大部分人还都是只想着，别人拿块地多简单，拿块地就能挣钱了。他们没想到的是，拿到地块之后如何进行运营管理以及价值体现？就得需要对电竞有认知，也要了解专业的产业地产运作。
Q：电竞小镇也是产业地产吗？您对电竞小镇怎么看？
A：我觉得一旦“小镇”，大概率是城市外扩“新区”。地理位置普遍比较偏远，单纯要把电竞赛事作为流量入口，我觉得这个不能成立。电竞的线下流量是要有模式运营出来的，不是靠着“电竞”这两个字就有的。不管是LPL还是KPL，现在一场联赛常规比赛线下观赛人数在千人上下，还是相对有限的，光靠着这样一个内容去把一个小镇弄起来，不切实际。
电竞产业还是需要一些积累，现在很多电竞小镇甚至根本没有电竞的企业，在这个时候盲目地做电竞小镇，一旦不成功，对于市场和政府都可能是一种伤害，最终影响电竞行业的发展。
现在很多人简单的思考就是，做电竞小镇有一个电竞主题，做一个场馆或者设计一个空间拿来比赛，引入一两个赛事IP，做一两次赛事，拿这个名头去找一块空间一块地。但这样做，所有的赛事都是点状的不是带状的，对产业、对这个区域产生的影响，根本撑不起来“电竞小镇”的发展。
Q：既然线下的电竞产业不好做，为什么大家还在研究怎么做线下？
A：我认为中国的电竞行业需要作为全球的发动机和引领，整个行业需要共同努力。简单来说，线上的平台和生态腾讯、网易或者完美等这些互联网企业已经搭建了，而在线下基础建设包括园区、主场、主题体验、教育等，就需要行业中的各个企业共同努力一起打造，当然市场也有很多机会和空间。
Q：如何看待现在的主场和地域化？
A：主场不是单纯凭着冲动和热情就能做成功的。主场要有商业模式，才能算得上成功，做主场才能走得长远。
另外，政策红利是不会永远的，如果商业模式只是靠政府或代发的补贴作为主场的商业模式，我认为是不可持续的，当地政府或者开发商给俱乐部落户主场的支持，是希望电竞进行产业导入、人流导入和活跃地方经济，是希望电竞能够给当地的经济和产业带来好处。
现在超竞在尝试做有商业逻辑的“电竞综合体”。在上海长风的“主场ESP”项目，由专业的新文创商业运营团队“泛原商业”进行运营，里面有标准的电竞场馆，能容纳900人，里面有针对15-25岁的主题式商业，服务，体验等等。
这是超竞能够自己造血的一个地方，靠着商业赚回来的利润我们可以反哺电竞场馆的运营。电竞场馆就是帮企业带节奏，带流量、带宣传的一个点。没有比赛的时候，我其他的商业照常运营，有比赛的时候场馆可以带节奏，这就形成了一个能够自己造血的电竞综合体