赢商专访 | 中铁建尹理海：创造有温度的社区商业新典范

在经历过漫长的发展探索以后，成都的社区型商业发展逐渐成为了当今商业市场主流方向，人们在对于消费方式的选择上，更加倾向的是相近与相邻的直观感受。一方面，体验与服务是商业保持价值的重要选择，另一方面，从体验感而营造出来的社区商业邻里温度，更是当下众多社区商业正在孜孜追求的崇高理念。当我们打开成都地图，一个典型且硕大的同心圆映入眼帘，这座城市的商业聚集效应亦如整个城市的格局一般，但随着去中心化时代的到来，以及社区商业的蓬勃发展，在我们跳出圈层之内，聚合多重效应发展周边区域商业的时候，温江成为了成都区域商业价值再现的佼佼者。

2019年12月26日上午，中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司成功中标四川省成都木材综合工厂《府河桥市场升级改造项目购买商业策划、咨询服务项目》，这是今年继“温江繁华时代广场项目”后，又一次与轻资产项目的成功合作。

此次项目中标既标志着中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司开始由传统的商业地产公司向集传统实业、开发顾问、策略咨询等服务职能于一体的综合性公司进行转变，发展潜力再度升级；同时，此次中标也标志着中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司在商业项目的策划、咨询服务上有着成熟的技术和完善的运营模式，是企业实力受到认可与青睐的具体表现！

回顾2019年，中铁房地产公司在年底尾声之际更是开启了温江繁华时代广场的升级改造。此次中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司与四川国泰地产公司携手打造全新温江商业更新项目繁华时代广场，正式秉承着社区商业新型化创造与区域协调发展的理念，最大化呈现温江邻里效益的潜在价值，而中铁建房地产集团作为本次大动作的主要操刀者，在当代社区商业发展之路上将为我们带来哪些全新的理念？耳目一新，更新繁华，本期赢商网荣幸采访到中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司成都分公司总经理尹理海，在行业与项目的双重加持之下，为我们一一解答。

　　中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司成都分公司总经理尹理海

零售业聚焦社区发展 商业细分成为主流

近年来，业内一直在开展零售业转型的讨论和实践，其中聚焦社区成为大家的共识，加之政府部门高度重视、地产商概念炒作，社区商业被提到了前所未有的高度之上。但社区商业概念较大，很难聚焦，也没有一个相对准确的说法。相对而言，“社区生鲜”、“前置仓”、“社区团购”这些行业新名词似乎更接地气，直戳关键。但这些又仅仅是聚焦在了零售一个业态甚至只是生鲜一个品类。对于这样的现实状况，中铁房地产集团通过把我项目周边区域发展现状，以及客群精准需求等举措，创造全新的社区商业新关系。尹理海表示，近年来成都商业在不断的细分更新，不断的满足人们的物质与精神所需，包括区域所在的消费力、人口密度等，所有购物中心都在进行着细分，所以在购物中心细分的时候，也会做到其更加的标签化、鲜明化，独具自己的特色。

根据商务部发布的《中国零售行业发展报告(2017/2018年)》表明，社区型购物中心态势向好，成为几类购物中心中表现最好的类型。报告还指出，以周边居民为主，以生活服务和周末家庭休闲消费为核心的功能定位使得社区型物业在客流和销售额方面都表现稳定。零售业聚焦社区，不仅是零售本身，更需要全面服务于居民的生活，生活所涉及的吃穿用度，吃喝玩乐，日常服务都应该成为重点。从商业的逻辑上来说，社区生活中心更多的是通过服务建立与消费者的信任，真正满足消费者物质精神各个层次的需求，从而再转换为销售，赚取合理的利润。同时，优质的服务本身也一样能带来合理可观的利润。零售业的未来，要回归零售的本质，也需要打破零售的边界，与消费者建立真正的互相信任、互相依存的社区生态关系。

中铁建加强社区商业互通性做有温度的购物中心

随着温江繁华时代广场项目的建设开启，占据着区域白菜心位置的项目正在一步步的向我们诠释着如何打造一座有温度的社区商业。在采访中，尹理海先生谈到，所谓社区商业，便是满足于项目周边三公里范围内人群的基本生活与消费需求，通过品牌与业态的双重影响，让消费者产生对于项目的认知与认可，也许在这里，你可以吃喝玩乐，也可以打发一下午时间，更可以在这里满足你的生活的大部分需求，这就是我们所说的，做有温度的社区商业，让其所覆盖的消费者客群切身感受到社区商业的便利性与实用性，从而吸引消费者前来关顾。

社区生活中心具体的表现形式可以是多样性的，但内核应该是紧紧围绕“生活”这一主题。首先，在业态的组合和配比上要有统一的规划，加重生活服务内容的配比。业态之间要有较强的互补性、互动性和互利性，还要兼顾高频业态与低频服务业态的配比、高毛利业态与民生业态的配比。其次，在探索阶段，统一运营和统一管理会比较高效，不能用简单粗暴的租赁方式。第三，客户的经营，一定是线上线下一体化的。业态间的引流是互补的、会员间是打通的。第四，有一些功能性、公共服务型的场所和内容，增加社区消费者的粘性。例如公共会客厅、老人活动中心、阅览室、儿童托管中心、健康咨询中心、烹饪厨房、手工坊等等。第五，有些区域可能是快闪的，作为一些新产品展示发布、特卖场等等。第六，与社区居民的沟通是常态化的，通过各类社区活动和日常的真诚服务，与社区居民建立信任关系。

中铁房地产集团通过温江繁华时代广场项目，以旧改新的全新理念，更新物业，创新业态，改造模式，引进品牌，为区域客群带来精准且适合的全新购物体验。目前中铁房地产集团在全国已呈现众多成功的商业项目，包括北京、天津中铁建广场、成都中铁建186MALL、贵阳中铁建水岸广场、广州中铁建万通国际广场等。不断开发拓展的同时，积累丰富的行业经验，此次中铁建商业公司对于成都温江项目的升级换新势在必得。

大刀阔斧旧改新中铁建谨受行业期许 呈现温江繁华

2016年根据中国铁建房地产集团“7+6+X”的战略布局与目标，商业公司应运而生，其负责集团公司现有大型商业物业的运营，盘活固话资产，以做大做强做优为目标，创建有价值，有创造力的综合产业。目前中国铁建房地产集团入局四川，阔斧成都，致力于商业地产开发运营、市场调研、项目可行性研究分析、营运顾问、营销策划、品牌招商、合作分成、经营管理、自营品牌研发等一系列“经营服务”业务。

在采访中，尹理海先生为我们大致介绍了温江繁华时代广场的项目概况，其地处温江核心繁华区位，以原先老旧人民商场作为基础物业硬件，以现代化创新型商业手法，精准打造全新社区商业项目，目前项目前期规划已经陆续展开，周边市场调研与客群抓取工作也在稳步推进，如此用心的商业项目，对于未来做有温度的社区商业提供了有力的前提保障。据尹理海先生介绍，温江繁华时代广场位于四川省成都市温江区柳城街办永兴路1号，位于温江区中心地段，整体项目定位为商业综合体，西侧临街及区间道路畅通，东、南侧紧邻温江公园，西临文化路，北邻和宁街，由四栋2-3层的商业楼围合而成，同时配备商业广场，开阔其空间活跃度。项目所在区域内公路与轨道交通便利，常住人口基础大，医疗教育资源丰富，城市基础设施配套完备，商业潜在价值明显，在这样的营商环境之下，繁华时代广场发挥其独特的优势，精准定位其商业属性，更好的服务于周边客群与城市功能。

一方面，项目进行大刀阔斧的老旧商业改造，另一方面，在商业设计方面，温江繁华时代广场精准定位吸纳有效人群，品牌加持塑造高质项目，美陈设计打造品质佳作，在全方位装点项目的同时，面对社区型商业的温暖改造，温江繁华时代广场助力打造有温度的社区商业，满足基本邻里家庭客群需求，高调塑造成都新型社区商业典范。四大主题助推繁华时代广场强劲商业吸引力——儿童天地、美食荟聚、休闲娱乐、美好生活。

2020未来商业社区化 崭新面貌迎接时代考验

随着社区商业的理念深入人心，越来越多的社区商业正在落地开花，其内在与外在也正在变得越来越高品高质，社区商业已不再是以往众人所熟知的底商与老旧，更加有调性的项目正在影响着我们的生活，也引领着行业的走向。在采访最后，尹理海先生为我们总结了他对于成都社区商业的大观看法，他认为成都的商业聚集效应呈现出明显的优势，但是随着新型城镇化的发展，去中心化将是必然。我们相信，社区商业创造更加美好的生活，我们更相信，社区商业这种模式未来必将成为城市商业发展有力砝码。

　　成都中铁建广场

2019年底，成都迎来了第二届中国社区商业地产节，而成都这座城市也正是我国社区商业蓬勃发展的桥头堡和主力军，随着2020年的到来，成都的社区商业发展也正在迎来其黄金时代，众多商业项目的开业，以及全新业态的横空出世，相信一个崭新的城市商业版图正在向我们展开。