青岛保利丁永涛：量变到质变，商业地产未来会更加细化
————“请回答2020”年终策划
编者按：首店、夜经济、5G等热词，折射2019年零售商业发展态势。2020年，商业地产的行业新风口会在哪？赢商网推出《请回答2020》年终策划，以不同视角触达行业趋势。趋势虽不总能精准捕捉，但总有一种力量，使我们一直前行。“追梦的力量”，第15届中国商业地产节将于2020年5月举行，共同探寻商业的无穷力量。
随着商业发展，商业红海的竞争压力越来越大，商业地产市场面临着新型购物中心不断崛起、市场竞争日益激烈的现状，而随着消费升级、以及商业的升级换代越来越快，消费者也越来越注重消费体验以及购物中心的色彩、变化和可玩性。为了适应商业升级发展，众多开发商对商业地产的开发也从过去传统单一的业态向大型综合体转变，整体行业正处于激烈的转型变革期。
目前国内众多城市居高不下的地价和稀缺的土地资源，使得土地竞争愈演愈烈，开发商获取土地做增量开发的机会越来越少，加之大多老旧项目缺乏吸引力和核心竞争力，因而“城市更新”、存量商业改造正成为了目前中国很多中一线城市甚至众多强二线城市商业地产行业新的发展主线。
存量时代，如何让存量商业项目“起死回生”？如何因地制宜做出出色项目？如何在存量时代的竞争中取得先机？从青岛保利广场的华丽变身的过程，我们能洞悉这些问题的答案。
保利商业地产投资管理有限公司青岛城市公司总经理丁永涛告诉赢商网，要想做好商业的存量改造，精准定位、差异化打造是关键。
精准定位，因地制宜
青岛保利广场是保利商业在青岛发展的首个项目，也是目前青岛较为出色的存量改造项目。从开始推进到正式开业，保利广场仅用了短短7个月的时间，用极为精准的业态定位和品牌引进，给了当地消费者一份较为出色的答卷。
据赢商网了解，青岛保利广场属于“购物中心+商业街区”组合，餐饮和亲子娱乐成为主要业态。目前主力店品牌有中都影城山东首店、KKV山东首店、盒马鲜生、金吉鸟健身、开心河马儿童游乐场等，餐饮品牌则囊括了圣罗巴、暹罗街、集渔、沪香包、翅塘里、塔库烤鱼、龙歌等。儿童业态包括了零售、游乐、教育、服务等，品牌包括金宝贝、龙格亲子游泳俱乐部、来高机器人、HAPPY MODEL、福克斯儿童俱乐部、诺特钢琴、ROOKIE、SUNRAY TOYS等。
而如此出色的成果，也离不开前期的精准选址和精准定位。面对青岛这个商业竞争越来越严重的新一线城市，保利集团将第一个项目落在了市北区新都心商圈。
“对于商业项目而言，交通是需要考虑的重要因素。而保利广场的原址，是新都心商圈的核心位置，地铁三号线清江路站和 8个公交的交汇联通地上地下交通。成为保利广场交通优势的保障。”丁永涛告诉赢商网。
除了交通优势，新都心的人口基数也给予了保利广场充足的客群基础。据丁永涛介绍，新都心周边常驻人口数量超过40万人，项目周边三公里上容量辐射有90万人群，上班人群有超过20多万。而作为青岛较为年轻的商业发展中心，在这些人群中，具有一定经济基础和购买力的客群在人群占据的比例十分高。
“交通、客群给了项目改造较好的基础。而我们也在业态定位和品牌招商中因地制宜，引进更多适合当地消费者的品牌，也吸引了很多更潮流、时尚和具有体验性的品牌前来开店。”
“项目定位方面，我们就是有针对性的，面向新中产阶级和年轻化的客群和家庭，定位为“懂生活、乐自在”的全新生活价值体验地，融合购物、餐饮、娱乐休闲等业态。”
差异化发展刺激商业升级
之所以这样清晰定位，也和新都心商圈内多个项目接连开业有关。“一方面可以做出我们保利广场自身的特色，另一方面，我们希望和周边的项目打出差异化，这样商圈内部的项目在客群和定位等方面形成互补，将商圈内良性循环带动起来。共同促进商圈甚至青岛商业的发展。”
从2004年青岛一个真正意义上的购物中心落地开始，青岛购物中心如雨后春笋一样纷纷冒头，本地企业开始从房地产、百货等模式转型，外来的行业龙头积迅速拿地。各大企业都开始以青岛为重心，开启在山东扩张的步伐。
这样的前进步伐，对保利来商业说，也不例外，丁永涛告诉赢商网，在接下来的发展中，青岛将作为保利商业在山东甚至北方商业发展的切入点，通过青岛再辐射周边城市，逐渐完成集团在北方扩张的战略部署。
“保利商业的每个项目都有自己的特色，山东也不例外。我们要继续拓展，在适应当地的消费习惯的同时，做出自己的特色，同时带动当地的商业消费习惯的升级和改变。这对于项目的发展和改造来说，都是最为重要的特质。
以下为赢商网（Q）与保利商业地产投资管理有限公司青岛城市公司总经理丁永涛（A）的采访实录：
Q：2019年，什么事情是您思考次数最多的，为什么？
A：项目的开业，和团队的发展。
Q：回顾2019年，最遗憾的事情与最有成就感的事情分别是什么？
A：最有成就感的就是青岛项目的如期开业
Q：过去一年，您觉得出乎意外的消费潮流是什么？所在的企业是否正在拥抱或是错过？
A：科技的发展潮流，从一定程度上弥补了商业的一些缺陷，刺激了商业的发展。
对于保利广场而言，我们也在紧跟发展规律，利用各式各样的科技手段，为消费者带来更多的便利。同时也在加强线上线下的结合，让消费者在消费中产生互动，加强消费者的消费体验。
Q：如果用一个关键词总结2019年，您觉得它应该是什么？
A：赋能。集团给项目赋能，项目给团队赋能，团队给员工赋能。同时，赋能也是也赋予职责责任。
Q：请预判商业地产2020年市场趋势？
A：从量变到质变。在经历前几年一段爆发性增长之后，势必要进入一个竞争激烈的阶段。在这个增长之后的平缓运营期，要提高项目的质量、创新和特色，所以未来的商业将更加细细化。
Q：基于行业预判，保利商业在山东2020年的工作重点有哪些？
A：在山东也布局更多的项目，同时希望每一个项目都有自身的特点特色，给消费者带来不一样感受。
Q：梦想中的商场是什么样子？
A：一个艺术品。能够适合于不同的人，不同的阶层。
Q：给商业地产人推荐一本值得在2020年阅读的书籍或者观看的电影？
A：《5G时代》
