首创资金魔术：成立25.36亿合伙企业 收购旗下上海商业项目

地产与基金从来都不是完全割裂的两部分，地产需要基金提供资本，而基金透过股权投资参与到地产项目的运作中，共担盈亏。

作为地产基金的资深玩家，首创置业试图通过基金撬动资本，从而演绎一场规模扩张与杠杆下降的神奇魔法。

2月7日晚间，首创置业发布公告称，首金资本、国信易诚（均为首创置业的全资附属公司）与合众人寿、龙马资本成立合伙企业，并收购首创置业旗下的上海天阅滨江商业项目。

收购完成后，龙马资本将作为基金管理人，提供管理服务包括对投资目标实施调查、分析、设计交易结构和参与谈判，对被投资公司进行监控、管理，提供投资退出的建议等，而首创置业则透过其于合伙企业的投资，保留部分于天阅滨江商业的权益，并分享该项目的潜在收入。

“商业项目的前期投入大、变现周期长，通过基金引入合作伙伴实现项目的部分退出，变现速度会快很多。”一位业内人士向观点地产新媒体分析，这种减重的模式不仅让首创置业实现负债出表，更弥补了其扩张的短板。

将地产与基金进行深度的捆绑，显然成为首创置业未来发展的重要一步，但这种模式下，首创的话事权还剩多少？项目会开发运营成为商业地标，还是沦为买手们炒高价格频繁易主的“韭菜”？我们没有答案。

商业资产腾挪

“首创没有完全退出天阅滨江商业项目，属于部分轻资产。”

根据公告，合伙企业规模为25.36亿元，由龙马资本、国信易诚作为普通合伙人分别投资100万元（各占合伙企业规模的0.04%），由首金资本、合众人寿作为有限合伙人分别投资12.67亿元（各占合伙企业规模的49.96%）。

与此同时，该合伙企业将与首创置业的另一全资附属公司共同设立子公司，双方各占99.9%和0.1%的股份，该子公司将收购上海天阅滨江商业项目，该项目由首创置业持有并进行开发销售。

资料显示，天阅滨江项目位于上海榆林路及杨浦区景星路及北外滩交汇处，该项目包括住宅、零售商铺和办公室等，住宅部分于2019年1月获得预售证并开盘销售，而此次出售的则为天阅滨江的零售商铺和办公室商用物业。

“天阅滨江的住宅项目已经全部销售完毕，商业部分目前已经开始进入开发阶段。”熟悉首创置业的相关人士告诉我们，商业项目的占地面积约9164.4平方米，总建设规模约5.06万平方米，可售规模约3.33万平方米，目前已取得施工许可证，9a号楼已结构封顶，其他暂未开工。

根据合伙协议，合伙企业不会作为首创置业附属公司入账，因此其财务业绩不会录入首创置业的账目综合入账。但首创置业将透过其于合伙企业的投资，保留部分于天阅滨江商业的权益，以分享该项目的潜在收入。

也就是说，经过一系列的操作，天阅滨江商业项目将从首创置业的财务报表当中出表，但该公司仍然透过旗下子公司拥有天阅滨江商业项目50.05%的权益，并分享项目收益。

有业内人士表示，当下，千亿负债已经成为首创置业在业内的重要标签，上述商业项目出表后，将对首创置业的报表美化出一分力。

但熟悉首创置业的相关人士也提到：“因为商业项目持有的周期太长了，资金压力还是比较大的，通过这种方式，首创能够及时变现，并且投资到一些新的项目当中去。”

而中原地产首席分析师张大伟则认为，商业地产、土地项目大都采用这种模式来出让部分权益，最终目的还是融资。

首创资金魔术

这是一种“基金融资术”。

正如首创置业所言，引入龙马资本运营商用物业的管理经验以及合众人寿的资金，投资集团开发及预售的天阅滨江商业物业，能够快速收回该集团于项目前期投入的资金，提高股东投入资金的周转效率。

的确，在不增加负债的基础上，首创置业不仅实现了资产的“瘦身”，还能快速回笼前期投入的资金，并投入到新的项目上，以此扩大业务规模，这无疑是“一箭三雕”的做法。

事实上，这并不是首创置业第一次尝试这种基金融资的方式。

2013年7月，首创置业向横琴光和城基金出售重庆首永置业100%股权及股东贷款，交易金额为4.97亿元，而首永置业的核心资产为重庆西永商务中心区项目，横琴光和城基金亦由首创置业持股40%。

随后几年，首创置业多次联合金融机构、险资企业等成立新基金，并收购公司自有物业，以此提高公司的投资回报、累积基金管理经验。

2019年1月，首创置业正式对外发布旗下金融平台——首金资本，随后，首金资本接连与IDG资本旗下投资管理公司共同设立首期商办项目存量资产价值增益基金；与融创中国签署合作协议，在项目投资、金融创新、产业资源等层面展开合作，目标合作项目总投资规模为200亿元。

根据首金资本的官网，截至2020年1月21日，该公司已投资13个住宅项目，开发面积超过400万平方米，资管项目逾10个，布局覆盖11个城市，累计投资管理规模已超过300亿元。

“其实我们成立首金资本这个平台，本身就是想把我们手中一些沉淀多年的资产兑换成现金，然后买更多的土地回来。”熟悉首创置业的相关人士还提到，未来，首创置业运用基金收购自有项目的情况还会有很多。

“这有点类似于明股实债，最终的目的还是筹钱”，业内人士坦言。

张大伟也认同这种“筹资”的观点并表示，这种融资模式实际上属于资产卖出、销售回笼资金，可以绕过很多的监管流程，资金的用途也会更加宽泛一些。

但也有分析人士表示担忧。

以是次项目转让为例，合伙企业存续期限最长为五年，在全体有限合伙人首期实缴出资到达托管账户之日起计算，存续期满三年后，可以根据标的项目运作情况以及合伙企业退出时机选择终止或延期最长两年。

同时，普通合伙人龙马资本将作为基金管理人，提供管理服务包括对投资目标实施调查、分析、设计交易结构和参与谈判，对被投资公司进行监控、管理，提供投资退出的建议等。

也就是说，未来，首创置业虽然拥有项目的收益权，但其自主操盘的能力将被大打折扣，项目或将难以按照首创置业规划的路径向前发展。

分析人士表示，一方面，合作伙伴可能对原先项目开发、经营的情况不太了解，不利于项目的发展；另一方面，金融企业背后的资金状况对项目的影响也会很大，如果后续出现多次转让，将对项目的运作产生重大影响。

“短期来讲，这个资金链对项目的发展会产生积极的作用；但中长期来讲，还要看项目具体的运作情况。”