北京鼠年首拍：80亿出让3宗不限价地与华润47亿补仓

疫情打乱了城市的节奏，往日人潮涌动的商场如今关门歇业，曾经车水马龙的街头如今也稍显冷清。2月11日，北京市政务服务中心大厅重现久违的“热闹”场面，这是鼠年春节后北京的第一场土地拍卖。

为了首场土拍，北京早早做足准备，佩戴口罩、体温检测、分散等侯、每家竞买单位办事人员不得超过2人、入座间隔距离不得小于1米……北京规自委甚至要求，涉及进场人员需满足在京隔离14天。

但疫情防控并未浇熄房企的拿地热情。

据悉，庚子鼠年的第一场土拍总共出让三宗涉宅地，用地面积15.82万平方米，规划建筑面积近36万平方米，地块吸引了十余家房企参与报价，历时近一个半小时，最终，三宗地块均成功出让，总揽金80.5亿元。

北京土拍向来不乏关注度，而今日80亿的土拍开门红之下，有首创孤身拿地的侧影，也有华润、世茂等七家房企抢入通州的火花，更有大兴低密地块两分钟落幕的迅雷不及掩耳。

80亿土拍开门红

下午三点，参与竞拍的房企完成取号，在现场工作人员的指引下纷纷落座，土拍走入现场竞价的流程，通州地块是此次土拍中最受期待的一宗。

该地块为北京通州区马驹桥镇亦庄新城0500街区YZ00-0500-6007、6009以及6011地块，用途为二类居住用地及托幼用地，该地块吸引了首开+旭辉联合体、华润+中交联合体、平安、金茂、世茂五个主体共七家房企参与竞拍，地块起拍价为38亿元，起始楼面价约1.77万元/平方米。

下午三点三十分，地块正式开拍，平安抢先报出38.95亿元的价格，首开+旭辉联合体紧随其后，世茂也不甘落后，报出39.5亿元的价格。开拍的前十分钟，节奏并不算快，仅有上述三家拿地主体轮番报价，各家房企仍旧十分谨慎，在第二遍确认时才缓缓举起手中的号码牌。

从第十轮报价开始，房企们似乎放下来“扭扭捏捏”的羞涩劲，开始加快举牌的速度。此时，平安经过前面几轮的上场厮杀，也转为观望的态度，而金茂全程则以旁观者的姿态，注视着现场的一举一动。

此时，场上剩下首开+旭辉联合体、世茂、华润+中交联合体三个拿地主体在较劲儿，现场的人数不算多，大家隔得远远的坐下，场间少了些许议论与交流的声音，仅有沙沙沙的计算声。

权衡过成本与利润后，企业再次加快了举牌的速度。当世茂报出41.9亿元的价格后，华润+中交联合体与首开+旭辉联合体几乎同时举起手中的号码牌，但显然，华润+中交更胜一筹，报价42.1亿元。

在几番激烈交锋后，十五点五十八分，该宗地块成功由华润+中交联合体拿下，成交价格46.7亿元，溢价率达到22.89%。

与通州地块争抢40轮不同，其余两宗地块并没有出现观众期待的战火四起场面，西黄村地块一锤定音，由首创收入囊中，而大兴采育地块开拍两分钟便落下帷幕。

据悉，石景山区西黄村地块为F2公建混合住宅用地，建设用地面积3.84万平方米，规划建筑面积11.78万平方米，起拍价为29.75亿元，起拍楼面价约为2.52万元/平方米。

截至开拍，该地块仅获得一轮报价，最终地块由首创拿下。随后，坊间传来消息称，该地块将会作为新城·首创·禧悦学府的二期开发用地。

而大兴区采育镇01-0042地块的用地面积2.08万平方米，规划建筑面积不超过2.18万平方米，起始价为2.88亿元，地块吸引了路劲、京能、住总+兴创联合体参与竞拍。

开拍仅两分钟，共报价8轮，该地块便由京能以3.6亿元的价格拿下，溢价率为25%。

“拿地房企以国资为主，私企相对较少”，中原地产首席分析师张大伟提到，北京最近将会密集出让土地，2月份合共有10宗地块出让，除去今日出让的3宗地块，未来还有7宗地块入市，起价高达276.7亿元。

他预计称：“整体来看，房企资金压力分化，最近的土地市场仍旧以国企为主。”

分化的土拍市场

一边是激烈的争抢，一边则是迅速成交，开年京城的第一场土拍呈现出两极分化的场面。

但市场对此并不感到惊讶，合硕机构首席分析师郭毅告诉我们，地块本身的位置、价格、条件等等都会成为房企拿地考量的因素，未来的操盘难度、能不能实现比较好的去化是制约房企拿地的根本原因。

对于西黄村地块的一锤定音，郭毅提到，西黄村地块为F2类地块，70%都是商业，该地块的规划建筑面积虽为11.78万平方米，但商业建面占到了8.25万平方米，住宅建面仅为3.53万平方米。

“不是所有的房企都能拿得了的，对一般房企来说，这块地本身也很难实现一个比较好的开发收益。”

加之近两年，北京在商住地块上提出了“最小分割单元不得低于500平方米”、“在建、在售商办类项目只能卖给企事业单位、社会组织”等调控要求，她认为，这在一定程度上，也给企业的资源调配提出了更高的要求。

至于大兴采育地块，郭毅则提到，该地块在北京的七环边上，位置相对偏远，此外，目前该区域的商品房成交价格并不是特别理想，因此，地块并没有呈现出多家争抢的火爆场面。

但她也表示，目前大兴采育片区的商品房成交单价在两万多三万元左右，而此次出让地块的楼面价仅为一万余元，权衡下来，还是有利可图的；此外，该地块的体量较小、总价较低，对企业资金成本的占用率并不算特别高，所以，还是吸引了京能、住总等企业的参与。

有业内人士则认为，低密度或许是该地块最大的买点，该人士表示，大兴采育地块未来或将打造为低密住宅，受到武汉疫情的冲击，未来低密产品可能会呈现出一个小小的需求高峰期。

纵观北京的土地市场，虽然土拍呈现出分化局面，但在疫情防控的当下，此次拍卖的三宗地块均为不限价地块，同时均成功出让，无疑为市场释放出新的信号。

“从整体的土地供应来讲，去年开始一直到今年，北京对土地价格已经有了比较大的放松尺度，可以预计今年的不限价地块数量将会增多。”郭毅提到，目前北京市的商品住宅市场已经保持在一个比较稳定的价格走势上，不再需要加大土地市场调控来实现整体价格稳定，那么，北京对土地市场的管控也会逐渐放松。

至于房企拿地是否受到疫情影响？有业内人士则提到，房企的拿地热情还是比较高的，受疫情的影响并不大，该人士甚至打趣道：“楼市再艰难，该拿的地还是要拿的。”

但市场也传来不同的声音，张大伟认为，最近敢拿地的其实都是赌博，疫情能快速缓解的话，肯定都是抄底，获得了优质低价地块，弯道超车，但如果疫情影响持续，那么很可能就是跌下泥潭。

“在疫情还处于高位的情况下，敢拿地的企业都是勇士。”