奥园商管杨应坚：提升产品差异化竞争力 每个项目都要有一把“利剑”

编者按：首店、夜经济、5G等热词，折射2019年零售商业发展态势。2020年，商业地产的行业新风口会在哪？赢商网推出《请回答2020》年终策划，以不同视角触达行业趋势。趋势虽不总能精准捕捉，但总有一种力量，使我们一直前行。“追梦的力量”，第15届中国商业地产节将于2020年5月举行，共同探寻商业的无穷力量。

2019年3月18日，港交所主板出现第2家“奥园系”上市企业。

这是中国奥园集团（3883.HK）自2007年登陆港交所以来，首度分拆上市，将旗下八大子集团之一“奥园健康生活集团（3662.HK）”独立推向资本市场。

有别于其它脱胎自地产母公司的物管股，奥园健康生活集团主营业务呈现“三驾马车”模式——由奥园物业、奥园商管、大健康产业三大业务组成，立足成为多元化服务供应商。

在资本市场，无论中国奥园集团，还是奥园健康生活集团，皆有不俗表现。2019年，前者股价涨幅达167.93%，稳稳跑赢大盘，成为表现最好的内房股及港股三甲；后者发行价3.66港元，上市首日开盘价4.18港元，截至2020年2月24日开市，股价已攀升至8.56港元。

作为奥园健康生活集团三大业务之一，2019年奥园商管将8个全新项目推向市场，这是奥园商管自2010年创立以来，扩张速度最快的一年。

采访中，奥园商管副总经理兼营运中心总经理杨应坚用“砥砺前行”概括奥园商管的2019年，而“前行”的关键，在于整个团队有一种“能打硬仗”的精气神，目标制定之后，无论遇到多大的困难，大家都会想尽办法解决。

这句化繁为简的总结，恰好呼应杨应坚的座右铭“幸福是奋斗出来的”。随着采访的展开，奥园商管收获投资者认同的诸多具体做法逐渐清晰呈现出来：

· 2019年思考最多的是提升产品差异化竞争力；

· 项目操盘重点是“打造一把差异化利剑”；

· 采用更多个性化操盘方式，而不是传统打法。

展望新的一年，杨应坚表示，经历2017-2019年的持续加速扩张，奥园商管已经积累了很多经验，2020年相对来说会更加从容。

（奥园商管副总经理兼营运中心总经理杨应坚）

以下为赢商网与奥园商管副总经理兼营运中心总经理杨应坚的采访实录：

Q：2019年奥园健康生活集团上市，奥园商管因此进入资本市场。结合此背景，关于奥园商管2019年的发展，什么事情是您思考次数最多的？原因是什么？

杨应坚：奥园商管是奥园健康生活集团三大业务板块之一，上市第一年，我们思考最多的是提升产品差异化竞争力。

2019年，奥园商管在全国新开业8个项目，截至年底一共有18个项目处于运营期，覆盖粤港澳大湾区的广州、珠海、佛山、江门等城市，以及西南、华中地区。

每个项目所在的区域市场环境都不一样，产品形态也各不相同，有体量较大的盒子式商业、小体量社区Mall、开放式商业街区，这就需要我们全面思考每个项目的差异化定位、差异化竞争力。

关键点在于根据各个项目的市场环境，比如市场容量、周边项目的强项等因素，综合考量之后呈现我们更擅长的内容。

2019年，江门奥园广场定位从“国际时尚体验式购物中心”调整为“欢乐家庭生活中心”，升级之后，将亲子业态，特别是亲子教育业态打造为项目强项，是目前江门儿童教培业态最全面的购物中心；广州萝岗奥园广场是一座体量4.5万㎡的社区Mall，直接“去服饰化”，以餐饮、社区配套业态为主。

每个产品的调性都是不一样的，2019年我们采用了更多个性化的操盘方式，而不是传统打法。

Q：2019年，您内心最有成就感的事情与最遗憾的事情，分别是什么？

杨应坚：总体来讲，2019年我们很多项目的重点就是“打造一把差异化利剑”。一些培育期项目经过调整升级，找到了契合市场需求的定位特色，开业率保持在90%以上。尽管过程很困难，但顺利实现了稳场目标，这一点确实很有成就感。（点击了解更多：上市元年，奥园商管的资产增值答卷）

以江门奥园广场为例，这个项目周边有2个综合型购物中心——江门大融城、江门万达广场，一个偏年轻化，一个更侧重家庭客群，也各有强势业态，比如餐饮、零售。

但我们在市调中也发现，这两个项目都没有突出亲子业态，而这个业态在江门市场有足够大的消费需求，这是我们可以强化自身优势的突破口。

一季度，江门奥园广场打造“欢乐家庭生活中心”的调整升级方案基本敲定，二季度开始初步调整，三季度结合暑假旺季进行集中升级。最终的效果也很明显，2019年江门奥园广场客流量同比提升了35%。

遗憾的话，应该说是佛山奥园广场（注：项目位于佛山狮山镇）仍处于调整升级摸索阶段，我们预期的调整效果没能在2019年全部呈现出来。主要的原因包括这个项目本身的动线难题、市政交通配套处于施工期、整体市场容量不大、和信广场等本土商业项目已经形成比较全面的业态配比。

佛山奥园广场是一座英伦火车站主题情景购物中心，整个主题场景在当地市场是很有特色的。结合当地市场需求，2019年这个项目开始围绕亲子、餐饮两个方向调整升级。

亲子业态是2019年奥园商管好几个项目重点打造的“利剑”，就佛山奥园广场来讲，首先是空间场景方面，天台花园动线很便捷，我们相应增设亲子游乐互动设施之后，周末人气明显上升。

接下来就是品牌调整升级，周边项目已经有教培等亲子业态，竞争相对来说比较激烈，我们还是要继续提升自身的吸引力。

Q：2019，出乎您意料的消费潮流是什么？您认为奥园商管是抓住还是错过了这一潮流？

杨应坚：国潮。李宁是非常成功的代表，还有完美日记，这个品牌2017年创立之后，很快就在国内时尚美妆行业跻身前列。2019年，我们在番禺奥园广场引入了广州番禺首家完美日记。一直以来，奥园商管对于各业态的优质品牌、新兴品牌或者经过评估适合我们项目调性的品牌，都会采取“快速引进”的策略。

Q：请您用一个关键词总结2019年。

杨应坚：砥砺前行。2018-2019年奥园商管持续快速扩张，从筹备期项目顺利开业、新开业项目的稳场与旺场，到轻资产管理输出模式摸索，都需要整个团队投入很多时间和精力，克服各种困难，同时规避风险，这些都不是轻轻松松就能做到的事情。

“前行”的关键在于团队。奥园商管团队有一种“能打硬仗”的精气神，目标制定之后，无论遇到多大的困难，大家都会想尽办法去解决。

Q：在您看来，2020年实体商业有哪些发展趋势值得或必须重点关注？

杨应坚：预计2020年整体经济形势还是不明朗，竞争会更加白热化，风险也比较大，还是要练好内功。

Q：基于行业趋势预判，2020年奥园商管关于运营期项目、筹备期项目的工作重点分别是什么？

杨应坚：2017年到2019年，奥园商管有十几个新项目开业，整个团队已经积累了很多经验，2020年相对来说会更加从容。

2020年，我们有6个项目筹备开业，包括贵州桐梓奥园广场、安徽砀山奥园广场、重庆南川鼓楼新天地、梅州奥园广场、安徽阜阳奥园嘉年华广场等，重点不只是“开业”，而是“高质量开业”。

第一步是对市场环境解读透彻，做到项目精准定位，这是非常关键的。接下来，无论动线设计、业态组合，都要为后期的运营考虑。举个例子，如果项目本身存在冷区，那么冷区就要规划引入一些生存能力强、有明显线下消费体验属性、可以带动客流主动流入的业态。

2020年运营期项目的工作重点，可以概括为10个字：精细运营、提升资产价值。做商业的最终目的是提升资产价值，但首先要通过精细化运营提升商业项目的客流量、销售额，这些运营指标的提升，是提升资产价值的基础。

Q：如果可以提前预知2020年的一个答案，您最想知道哪个问题的答案？

杨应坚：2020年，奥园商管旗下的培育期项目都能成功走出自己的特色之路。

Q：请您向商业地产人推荐2020年值得阅读的一本书籍或值得观看的一部电影，并简述推荐理由。

杨应坚：推荐书籍是《清单革命》。这是中国奥园集团董事会主席郭梓文在公司内部推荐阅读的一本书，这本书主要讲述了人类的错误可以分为两大类型：第一类是＂无知之错＂，人们犯错是因为没有掌握相关知识；第二类是＂无能之错＂，人们犯错是因为虽然掌握了正确的知识，但是由于记忆的谬误、受到环境干扰、麻痹大意等原因，最终没有正确地使用这些知识。

进入21世纪，在人类所有的实践领域中，知识的复杂性与日俱增，同样，人们正确使用所掌握知识的难度也在与日俱增，我们面临的错误更多是“无能之错”。这本书给出的解决方案是，通过有效清单，在我们的工作中建立规范的“自查”流程，确保持续、正确地运用我们所掌握的知识，避免＂无能之错＂。

推荐电影是《唐人街探案3》。《唐探》系列都是能给人带来欢乐的喜剧电影，在欣赏电影的同时也能收获欢乐、得到放松，这是很好的事情。预计疫情过后，会有不少人选择观看喜剧电影。另外，《唐探1》和《唐探2》都拍得不错，目前中国内地有实力拍系列电影，而且每一部都拍得好的新晋导演并不多，《唐探》系列的导演陈思诚是其中一个，这也是我推荐《唐探3》的另一个原因。

Q：如果有一个商场能代表“您梦想中的商场”，会是怎样的？

杨应坚：我梦想中的商场是一个可以让人去了便忘记烦恼，时刻充满欢声笑语的乐园。在那里，时光慵懒又惬意，时光舍不得任何一个人。

-5分钟快问快答-

Q：您认为世上最奢侈的是什么呢？

杨应坚：创意。无论工作或生活，好的创意往往能带来事半功倍、让人耳目一新的效果。

Q：2019年您个人最大一笔开销是购买什么？

杨应坚：买房。

Q：您最欣赏的竞争对手是？

杨应坚：万达。

Q：目前在世的人中，你最钦佩谁？

杨应坚：现实版“钢铁侠”埃隆·马斯克。

他的学习能力特别强，是一个跨学科、跨行业学习的人，而且思维不固化。他做了很多具有创新性的事情，这些事情有的是别人想过、尝试过，但最终没有成功或者做得不够好的，也有一些是人们原本以为不可能做到的事情，比如打造私人运载火箭。

Q：2019年对您影响最大的人和事，分别是？

杨应坚：2019年对我影响最大的事情是奥园健康生活集团拆分上市；对我影响最大的人是三位“网红”——李诞、李佳琦，李子柒。

这三个人都有各自的核心竞争力，也都很努力。李诞虽然总说“人间不值得”，但从他在社交网络上分享的个人动态来看，他的工作日程都是排满的。论勤奋程度，他也是非常勤奋的人。

回到我们每个人自身，人生就像一场马拉松，很多人一开始在同一起跑线出发，但可能5公里、10公里、20公里之后就慢慢拉开距离了。为什么有些人能够领先？因为他们不仅足够努力，而且在努力过程中为自己磨了一把“剑”，建立了自身的核心竞争力。前面说到奥园商管每个项目都要“打造一把差异化利剑”，也是这个道理。

Q：您的座右铭是什么？

杨应坚：幸福是奋斗出来的。

Q：您最希望拥有哪种才华？

杨应坚：诗人的才华，能够用美好的诗词表达情感、意境。

Q：您最看重员工身上什么品质？

杨应坚：良好的品德还是第一位的。

Q：工作之余，您有什么兴趣爱好？

杨应坚：看电影、看书。

Q：您平均每天工作多少小时？

杨应坚：大约10个小时。

Q：您赞成996工作制吗？

杨应坚：不赞同也不反对。每天投入多少时间在工作上，每个人都有自己的个人选择。某个阶段，我们可能需要在一些特定的事情上投入更多精力，毕竟有沉淀才有成长。