房企发债报告：“防疫债”受青睐 千亿小公募在路上
进入3月份，房企融资依然保持了热度。3月2日，华侨城195亿元小公募债券状态变更为已受理；一天后的3月3日，越秀金控拟发行金额40亿元的小公募状态也更新为“已受理”。
实际的发债动作上看，房企短期融资债、境内公司债、境外美元债的发行也仍不断见诸报道。除了以往一季度是开发商融资窗口期惯例，今年以来的疫情影响，给房企融资也添了不少变数。
2月24日，中国人民银行召开会议，要求要从政策措施、完善金融支持方式、提供专项信贷额度等方面做好疫情防控以及金融支持经济社会发展工作。房企融资成为备受关注的问题。
wind数据显示，1-2月房企债券融资159笔，规模2484亿元，同比增长36%。这个数据仅次于2018年，为六年来次高。开发商迫于居高的还债压力，发债融资仍成为主流。
前两月房企发债2000亿
事实上，今年的情况与以往还有所不同，受疫情影响，房企2020年以来的销售去化和现金回流成为问题，此情形之下，借新还旧在房企内部的压力更加突出。
根据乐居财经不完全统计，房企1-2月境内发行的公司债包括中期票据、永续债等就达到442.46亿元。除永续债外，这些公司债最短期限为2年，最长时间7年。利率也不尽相同，荣安地产在1月13日发行的一笔公司债利率达到8%，与其他房企发行的最低利率相差近5个百分点。
如果从美元债发行的情况来看，开发商急于借新还旧的心理则更显迫切。根据乐居财经不完全统计数据，今年1-2月，房企发行的美元债达213.37亿美元（约合人民币1480.81亿元），当中还有不少利率超过13%的美元债发行。在境内融资依旧有限的情况下，境外融资成为房企不得已而为之的选择。今年1-2月，房企境内外发债合计接近2000亿元。
1月10日，明发集团宣布发行的一笔2021年到期2.19亿美元债券，利息高达15%，成为近段时间以来发行美元债利率较高的房企之一。此外，佳源国际先后于1月21日、2月6日发行的两笔合计0.9亿美元的3年期美元债，利率也高达13.75%。相对比，新鸿基在1月20日发行的一笔3亿美元债券，利率仅为2.88%。
另一个特征是，进入今年以来，房企发行的美元债期限普遍有所延长。龙湖在今年1月7日宣布发行的一笔6.5亿美元债，最长时间达到12年；碧桂园、远洋集团、新鸿基发行的美元债，时限也长达10年。此外，这些美元债中虽然期限最短的仅有364天，但4年以上的亦不在少数。
汇生国际融资总裁黄立冲先生向乐居财经表示，房企在1、2月份所发美元债增多且期限上偏长，主要是因为1月份整个市场有个短暂的利好，中美贸易谈判成功签约导致了一个乐观情绪。但如果仅对比2月份，实际上房企的融资有所下降。
而无论是境内债还是美元债，这些新发行公司债中，绝大部分被用于“偿还到期债务及为现有债务再融资”，凸显房企未来一段时间偿债压力依然巨大。据克而瑞数据，95家典型房企仅在2020年到期的债务就达5000亿元。
“防疫债”受青睐
借着一季度的融资窗口期，短期、超短期融资券成为开发商“筹钱”另一条的重要途径。实际上，相对比长债，超短期融资券有着更低的利率优势，却凸显房企“临时抱佛脚”意味。
比如，2月28日，华发集团发行的一笔期限270天5亿元超短期融资券，用途“全部用于偿还珠海华发集团有限公司即将于2020年3月18日到期的超短期融资券本金5亿元”，用超短期融资债覆盖超短期融资债，是房企在现金压力下上演的“魔幻”融资现实。
实际上，进入今年以来，华发集团就多次进行了超短期债融资，发行金额超过50亿元。此外，厦门象屿、厦门国贸、滨江集团、招商蛇口等企业也多次发行了超短期融资券。这些融资券期限最短的仅为87天，最长的366天。
乐居财经统计数据显示，1-2月房企发行短期、超短期融资券341亿元（不包括超短期防疫债）。汇生国际融资总裁黄立冲先生指出，目前的情况，如果是新债一般不批，（企业）能发的一般都是少于一年甚至几个月的超短期融资债。这也造就了房企在超短期融资券的“扎堆”。
进入3月以来，北京城建、金融街、华远地产、首开股份、金地、华侨城等也相继发行了超短期融资券。除此以外，一部分以超短期融资券形式出现的“疫情防控债”也登上房企融资的历史舞台。
2月1日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局联合发布关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知。利用公开市场直接融资来支持疫情防控工作。
2月5日，华发集团在银行间债券市场成功发行全国首批疫情防控债务融资工具。募集的10亿元资金当天到账，期限为90天，发行利率2.5%。成为房地产企业中首家发行疫情防控债的企业。据悉，募集资金的50%将被用于疫情防控及相关实体经济板块的流动性需求。
随后，泰达股份、中南建设、东百集团、越秀集团、泛海控股、深业集团、新华联、云南城投集团也纷纷跟进发出疫情防控债。截至3月3日，这些房企所发公司债涉疫情防控债的达198亿元。实际上，受疫情影响，房企用以专门防控疫情的人力、防疫物资都沉淀为运营成本的一部分。
而“抗疫债”最显著的特点是审批快、利率低。日前，华南一家房企的财务部人士表示，类似于国资背景或者信用资质不错的房企所发行债券只要用途与疫情防控类相关，基本两三天内就能获批，而且能获得低于同类型产品的发行利率。
上述人士向乐居财经指出，防疫债主要是国家为了给国企、地方政府纾困所发，这种防疫债一般最佳的选择认购方是银行。
根据银行间交易商协会的定义，对于募集资金用于疫情防控相关且金额占当期发行金额不低于10%的债务融资工具均可添加“（疫情防控债）”标识，具体包括用于卫生防疫、医药产品制造及采购、科研攻关等。
1038亿小公募在路上
2月14日，证监会正式发布《关于修改<上市公司证券发行管理办法>的决定》《关于修改<创业板上市公司证券发行管理暂行办法>的决定》《关于修改<上市公司非公开发行股票实施细则>的决定》，放松了企业再融资条件。
2月24日，中国人民银行召开会议，就人民银行系统做好疫情防控和金融支持经济社会发展工作，做出进一步部署。具体而言，会议要求要从政策措施、完善金融支持方式、提供专项信贷额度等方面做好疫情防控以及金融支持经济社会发展工作。
疫情影响下，企业的生存关乎经济民生。而一系列的政策和部署要求似乎为房企融资打开的一个窗口。一个明显的现象是，房企发债潮起，相关的融资工具审批和进程有所加快。
3月2日，华侨城195亿元小公募债券状态变更为已受理。债券发行品种包括但不限于一般公司债券、绿色公司债券、扶贫公司债券、可交换公司债券等在交易所市场面向专业投资者公开发行的公司债券及可续期公司债券。拟分期发行，首期不超过100亿元，其中非可续期公司债券品种，期限不超过10年期（含10年期）。
一天后的3月3日，越秀金控拟发行金额40亿元的小公募状态也更新为“已受理”。
实际上，在今年1、2月份，多家房企拟发行的小公募都迎来了状态更新，涉及总金额达到1038.3亿元。其中万科90亿元，碧桂园85.3亿元以及阳光城80亿元小公募发行已获得通过。此外，金地、绿地、复地、万达商管等企业拟发行的小公募亦多有更新。
另一方面，基于资产证券化的融资渠道，也迎来了新的气象。1月16日，中交地产8.07亿元供应链金融ABS 成功发行；1月21日，滨江集团20亿元供应链ABS获无异议函；2月17日，印力商置33.7亿元ABS获通过。数据显示，仅1-2月份，房企ABS进展获更新的总金额为404.72亿元。
期间，除了鑫苑置业一笔6亿元购房尾款ABS和福晟集团一笔5亿元ABS被终止，其余房企的融资进程都有了不同程度的加快。对此，上述市场人士对乐居财经表示，出现这种现象主要是各大交易所为了配合舒缓企业资金压力，所以在发债方面有所放松。
而面对房地产行业的融资和金融监管是否有所放松的问题。2月25日，银保监会媒体通气会上银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。其指出，房地产金融政策原本也是遵循“一城一策”的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。