融创近10亿接盘重庆百货大竹林 百货公司土地蛋糕如何切？

“3个月9天后，今天11点1分到达武汉，很激动。致敬武汉：英雄的城市！致敬武汉人民：英雄的人民。”这是孙宏斌在武汉解禁当天发在朋友圈中的一段感慨。

武汉大学毕业的孙宏斌继续书写着他与这座城市的故事，在“云招商大会”上，融创中国联手武汉地产集团与黄陂区签约“融创·武地·长江文旅城”建设合作协议。

而在紧邻湖北的重庆，融创也加快了扩张的步伐，以7524.78万元现金代价从重庆百货手中拿下了重庆北部新区大竹林项目8宗地块剩余权益。

大竹林命运流转

据重庆百货大楼股份有限公司公告披露，董事会已经审议通过《关于转让重庆远溪物业管理有限公司100%股权的议案》，宣布远溪物业100%股权按7524.78万元的价格，协议转让给重庆远冲实业有限公司，对方同时全额承接远溪物业全部负债9.27亿元。

据观点地产新媒体了解，重庆远溪物业管理有限公司的主要资产为大竹林项目30.905%土地权益。受让方重庆远冲实业有限公司为融创西南房地产开发（集团）有限公司全资子公司，目前拥有大竹林项目8宗土地69.095%权益。

起初，这个地块由重庆百货大股东重庆商社，在2012年4月通过3家旗下公司以14.77亿元获得。其中，上市平台重庆百货支付3.72亿元，商社汽贸支付9879.87万元，双方共持有该地块30.905%权益，另一家公司中天实业持有剩余69.095%。

然而，重庆商社因为混改和转型聚焦主业的原因，在重庆联合产权交易所挂牌中天实业所有股权，并在2017年3月14日成功转让中天实业有限公司100%股权和全部债权予协信集团，成交价为15.53亿元。

后续，融创在2019年3月收购协信手上69.095%权益，成功入主地块。而本次交易完成后，融创将拥有大竹林项目全部权益。

据悉，大竹林项目位于重庆市北部新区大竹林组团，合共八宗地块，土地面积为24.44万平方米，系文化娱乐、商业金融业用地。

重庆百货为了更好地将项目转手，与子公司商社汽贸有限公司将所持有的大竹林项目30.905%土地权益以8.84亿元价格转让给远溪物业，而远溪物业同样为重庆百货子公司。

同时，重庆百货将远溪物业100%股权在重庆联交所公开挂牌转让，最后买家就是融创。

融创在2019年有3个城市销售金额超300亿元，重庆则是第一重仓区域。该公司2019年财报披露，其在重庆拥有1849.18万平方米全口径土地储备，以及1281.92万平方米权益土地储备，此次完成收购后将进一步增加权益比例。

不仅如此，孙宏斌在两年前还把算盘打在了重庆另一家千亿房企金科身上，试图成为公司的大股东。

百货公司土地账本

重庆百货出让土地的原因，与不久前的混改有关。

重庆百货大股东重庆商社（集团）有限公司在4月初宣布，完成增资引入天津物美和步步高零售的工商变更登记。

转让完成后，商社集团股权结构由重庆市国资委持有100%股权变更为重庆市国资委持股45%、天津物美持股45%、步步高零售持股10%。

引入物美与步步高后，重庆百货需要借助外部力量聚焦新零售百货转型，类似大竹林项目的大体量开发，或许将不再是上市公司业务方向之一，通过转让减轻负债及回笼部分现金是一种不错的办法。

值得注意的是，重庆百货在拿下地块数年间并未进行任何开发或开盘工作。截至重庆百货2019年中报，大竹林项目仍处在前期规划设计阶段，尚未办理施工许可证。

这么多年来未曾开发的地块，重庆百货仅持有便获得了不小的盈利。

以重庆百货及商社汽贸合计4.71亿元土地成本计算，最后以7524.78万元现金以及9.27亿元负债代价成功出让，撇除银行利息及相关税款前提下，重庆百货这宗买卖非常划算。

虽然土地升值让重庆百货获得了不少利润空间，不过据重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司评估报告显示披露，此次转让价格更倾向于平价出让，并未实现溢价，7524.13万元价格仅高于评估价格0.65万元。

有业内人士对观点地产新媒体表示，不少国有百货公司持有的土地或物业，成为房企热衷的并购标的。而这种百货公司相关资产大多都很不错，并没有完全释放土地价值。

从大股东重庆商社挂牌转让中天实业予协信集团，再由融创买入，两者都是在重庆地产业内颇具规模的房企。

重庆百货并未在财报中直接披露目前所持有的项目或是土地，但仍可以发现其持有部分物业。以两江新区新溉路开发项目为例，该项目将投资开发公寓用于对外销售，建筑总面积65645.97平方米，项目投资总额5.41亿元。

除了重庆百货外，宝能在去年末多次增持南宁百货，一度威胁到了大股东的位置。南宁百货近年来亏损频频，最诱人的资产是位于城市商圈核心地段的数宗物业。

这些核心地段自持项目在上市公司报表中，称为土地使用权的无形资产，在房价高速上涨过程中被严重低估。

2015年5月，南宁市城乡建设委员会发布的《关于旧百货大楼片区区项目国有土地上房屋征收预公告》中，拟向南宁百货征收其持有的部分物业。如按南宁政府提供的安置费计算，南宁百货物业资产实际价格要远远高过报表中的账面价值。

以南宁市国土资源局2017年4月因建设地铁而征收的329.52平方米土地为例，南宁市政府补偿金合计993.18万元，而被征收土地账面价值合计63.48万元，补偿收益合计929.70万元，账面价值不到补偿金的零头。

RET睿意德上海公司总经理周长青则认为，房企想要收购百货公司或是超市，也有部分原因在于他们想配置不同资产，以及构建自己在商业地产中的优势。