房企海外债渐入冰冻期 正荣地产以8.35%利率发行2亿美元债

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，5月15日正荣地产（06158.HK）发布公告，将发行2亿美元2024年到期年息8.35%的优先票据，所得款净额拟再次拨付现有债项，包括以同步购买要约的方式进行的2018年6月票据，并将寻求票据于港交所上市。

正荣地产已委任德意志银行、BNP PARIBAS、建银国际、里昂证券、海通国际、渣打银行、瑞银及正荣证券为本次票据发行的联席账簿管理人，同时彼等亦是票据的初始买家。

就在上一日，正荣地产提出要约，按2020年票据每1000美元本金额1003.5美元的购买价以现金购买最高为最高接纳金额的发行在外2020年票据。截至当前，2020年票据本金未偿还金额为4亿美元，票面利息为10.5%。

用低息新债置换高息旧债，有助于降低企业的融资费用，也是房企一贯熟悉的做法。正荣地产本次美元债的发行，却在特殊的内、外部环境下，具有更为现实的意义。

从外部环境来看，房地产度过颇为难熬的2019年，该年全国房地产调控次数高达620次，刷新楼市记录，“房住不炒”理念已经深入人心。融资条件收紧，房企只能将目光投向成本更高的非标渠道，信托、海外债等形式层出不穷。克尔瑞数据显示，2019年约有60%的房企融资成本同比上涨，整体的融资成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。

为对冲疫情影响，政府着力引导贷款利率下行，尽管强调将资金用到支持实体经济，但政策效应也在消费端显现。房地产面临的境内融资环境也在持续改善，2020年1-4月房企信用债平均利率为4.35%，显著低于去年同期，而4月信用债融资成本甚至低至3.91%。

反观境外，仍然处于疫情的高危地带，结合发改委2019年年中“内地房企海外发债，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，不能用于偿还国内债、用于流动性资金供给、用于拿地”的规定，海外融资渠道难以成为房企的主要融资渠道。

内宽外严，2020年4月以来房企的海外债发行已经进入冰点。据统计，正荣地产本次发行之前，只有时代中国（01233.HK）于4月27日发行过一期2021年到期2亿美元6.0%票息的优先票据，另外旭辉控股（00884.HK）、大发地产（06111.HK）、瑞安房地产（00272.HK）执行了回购操作。

从正荣地产自身来看，其于2018年首度跨入千亿俱乐部，并在2019年实现全口径销售额增长21%至1307亿元。后千亿时代，规模的重要性趋于下降，正荣地产未来瞄向的是高质量发展。

正荣地产财务表现（资料来源：2019年年报）

如何做到高质量发展？可以归纳为稳增长、降杠杆、发力产品。

首先，需要保障目标实现。正荣地产确定2020年的销售目标为1400亿元，相比2019年增速仅为7.1%，这一水平明显弱于其往年增速。但需知道，受疫情影响2020年1-4月TOP100房企全口径销售规模同比下降14.5%，超九成房企一季度目标完成率在20%以下。

其次，防控风险为应有之意。于房企而言，规模和杠杆向来不能兼得。此前由于追求规模扩张，上市前的2017年正荣地产净负债率一度高达183.2%，不过上市后不断抑制杠杆增长，2018年、2019年正荣地产的净负债率分别为74%与75.2%。而2020年正荣地产做好节流的准备，将拿地预算定为260亿元，相较2019年的313亿元缩窄17%。

最后，好产品才能得到市场青睐。目前正荣地产的产品标准化日益成熟，2019年项目标化复制率达到100%，平均首开时间缩短至7个月，新项目平均首开去化率达到70%。难能可贵的是，2019年末正荣地产2615万方建筑面积的土地储备中，一、二线城市占比达74%。