恒璟天62.6亿夺福州仓山帝封江563亩土地

各大城市百亿土拍大戏正在轮番上演。

2月底162.76亿元成交12宗地、4月中128.47亿成交8宗地后，福州在5月20日再推出仓山区1132亩帝封江地块，2宗地由恒大、世茂分食，揽金124亿。

参与本次土拍的有世茂、融侨、大东海和恒大等房企。过程中，竞争几乎集中在世茂和恒大之间展开，双方胶着中最终均有斩获。

宗地2020-22号率先出让，由恒璟天置业（恒大）以62.6亿元竞得，楼面价10822元/平方米，溢价约21.04%。

随后，恒大欲乘胜追击拿下另外一宗，但失利前一宗的世茂同样志在必得，45轮竞价中，竞争颇为激烈，恒大更是多次压哨举牌。最终，溢价17.23%，由世茂以61.5亿元抢下，楼面价11832元/平方米。

据观点地产新媒体了解，实际上帝封江地块早于2015年4月便计划出让，而中间经过拍卖取消和延期、调整规划，直到今日，才成功出让。就此，帝封江地块的归属才最终尘埃落定。

千亩帝封江“曲折”故事

整体来看，2宗地块相互紧邻，是千亩帝封江板块的超巨型宅地，出让面积合计1132亩，为福州过去几年供应地块中为数不多的超大地块，这在福州土拍历史上也十分罕见。

事实上，该2宗地块的出让颇为波折。早在2015年4月，福州市区曾计划出让帝封江5幅地块，总面积达1211.66亩，起始总价高达45.16亿。

值得注意的是，福州业内人士透露，地块最先由华侨城有较深的介入，拟发展旅游项目，也就是当年市场盛传的欢乐谷项目，甚至于地块所涉及的地铁五号线都有一个“欢乐谷站”。

据悉，当年地块拟出让时，曾有30家左右的开发商确认将加入争夺。然而，颇为外界疑惑的是，万众瞩目的土拍当天，地块被现场宣布取消出让。

多年过去，“欢乐谷”的进展依然未有消息。在这期间，福州也建起了大量娱乐设施，如今贵安、葛岭、罗源等地已有众多大型游乐场，显然已经不需要在市区再建一个乐园项目。

到了2018年，福州国土资源局发布计划称，将重点推出三江口、帝封江、红星排尾、三叉街旧改等地块，确保出让商品住宅2750亩，争取实现土地出让收入500亿元以上。这一规划出台，又将大众的目光聚焦到帝封江板块。

2019年12月23日，福州市发布南台岛帝封江片区控制性详细规划和城市设计公示稿。直到今年4月1日，帝封江规划调整后，宣布将于5月8日重新出让两幅热土。

但地块出让又一次被中止。距离拍卖不到10天的时间，福州市又突发土拍补充公告，对帝封江地块多项出让条件进行大调整，调整出让方式，并将拍卖时间顺延至5月20日。直到今日才成功出让。

但本次土拍并未如此前所传闻的出现多家房企火拼，而仅是吸引了世茂、融侨、大东海和恒大这少数开发商，对此，福州立丹行副总经理徐鹏志表示，“目前大多房企的资金压力还是比较大的，而其他福州当地的房企手里都有一定余量，没必要去抢地，所以参拍房企不多”。

从地块参数上看，两块地合计1132.51亩，用途为住宅、商服、幼儿园、中小学、交通运输用地。其中住宅接近600亩，剩下还有大量的商业、办公，并须无偿配建一所小学，此外还规定商业商务部分的建筑形象进度达二分之一以上，才能办理同比例住宅部分的预售证。

根据公示文件，地块曾经规划的“欢乐谷”项目被取消，该片区功能被定位为山水交融的花园城市，传统特色的茉莉小镇。该两幅地块合计将打造成三条地铁交汇，集商业、住宅、写字楼、幼儿园、中小学为一体，总体量逾百万方的“巨无霸”城市综合项目。

对此，徐鹏志称，地块总价已超百亿，商业部分占比偏高，后续开发难度较大，另外住宅和商业还必须同步建设，将是一笔巨大的投资，需要企业有足够的资金实力支撑。

而关于未来的入市情况，该两幅地块容积率较低，分别为1.54和1.37。因此业内人士分析，地块售价预计在2.2万-2.5万/平方米之间，综合地段和周边配套来看，大概率是打造刚需产品，但因沿江一线，也有机会做高端产品，以中大户型为主。

恒大、世茂分食

本次恒大和世茂分别拿下巨无霸地块，有业内人士表示，后续两家企业是否合作开发，或者引入更多的房企一同合作，值得关注。

事实上，“本次地块出让，在楼面价带动或者市场热度方面，影响都一般”，徐鹏志表示。此外，地块周边仍处于初期开发阶段，项目前期去化也会比较困难。

不难理解两家房企为何志在必得，千亩帝封江实则在片区内为高价值稀缺宅地。其地处城南核心区域，或将成为福州下一个黄金时代的枢纽区；同时地块临一线江景，未来有三条地铁线将在此处交汇，而两幅地块本身各自将配套8万方的独立商业综合体，未来将崛起超过16万方的超大型商圈。

显然，恒大和世茂看好的，是地块后续较大的发展潜力。不过对于恒大来说，本次拿地的意义一定程度上也在于补仓。据了解，恒大上一次在福州拿地，是于2016年4月以6.01亿元竞得福清[2016]02号地块，获土储12.65万平。目前在福州市场上，恒大的势力明显式微。

值得一提的是，恒大像是早早为本次拿地做好了准备。根据工商信息，本次竞得地块的恒璟天置业才于上个月27号成立。

不难发现的是，恒大近来在一二线城市拿地都颇为积极。当日，恒大还在郑州土拍市场上，以底价5.88亿元摘得高新区2宗地块。不完全统计，5月份至今，恒大在苏州、北京、重庆、无锡、合肥、广州、福州、郑州等地皆有斩获，斥资168.78亿元。

值得注意的是，刚过去的5月18日广州土拍市场上，恒大以底价47亿包揽增城2宗地块，为重返广州后再次拿地，且参与当日其他地块竞拍，颇有重振大本营的意图。

上个月恒大溢价34.8%、总价22.06亿拿下花都红棉大道一期地块，为时隔六年重返广州。随后4月16日，在与首开的火热拉锯下，又以21.4亿元的价格成功拿下密云区宅地，为时隔四年重返京城。

在市场人士分析看来，恒大再度复出一二线市场，或许有“补短板”的意味。目前恒大的规模达6000亿元处于“爬坡期”，通过发展销售弱区，可进一步拉伸规模。

但此前亦有业内人士分析称，主攻三四线城市的房企回归一线城市，产品适应性值得关注，在开发上有一定压力。

与恒大补仓不同的是，对于世茂来说，争夺帝封江地块，则是为了强化布局。上个月中旬福州的百亿土拍中，世茂也有所斩获，以9.08亿竞得仓山区湖滨北苑商住地，获土地面积42420平方米。

起家于福建的世茂，依旧在这个区域把控着较大的份市场额。数据显示，在世茂2018年855.1元的入账销售收入中，有227.91亿元来自包括厦门、福州、泉州等福建城市。

而据世茂集团透露，本次在帝封江拿地的具体为世茂海峡公司。事实上，“拆分”成为区域公司后，世茂海峡少有在公开市场拿地。只用3年就实现销售从107亿到505亿的世茂海峡，过去两年通过收并购和合作招拍挂实现快速扩张，独立招拍挂方式拿地的则占比甚少。

对于拿地方式上是否有所调整，世茂海峡方面对观点地产新媒体回应称，公司将针对不同区域市场情况以及行业发展周期阶段，采取多元高效的投资组合持续补充优质土地储备、优化市场布局。