如何破解三四线城市招商难的瓶颈（上）

三四线城市购物中心招商瓶颈总结

由于一直以来众多国内外优质品牌均青睐于一二线庞大的中产与白领年青人的消费红利，现在已有所改变，随着 三四线城市的人均收入不断增长，三四线城市的商业地产项目开发与运营数量渐多，现同样又出现三四线城市集体招商难的问题。

1、消费客群排他性较强。

从国内三、四线城市的市级商业中心来看一般只有寥寥1个，商圈集中度较高，与一二线城市的多中心商圈比较差距较大，基于历史、情感、消费习惯等因素被当地主流消费客群所熟知与接受，且排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与招商难的问题。

2、商业发展水平低。

一般而言，三四线城市的商业发展水平处在较低水平（发达地区除外），大型商业机构（如全国性知名百货、超市）相对较少，全国性知名连锁品牌也与一二线城市差距较大，品牌连锁程度低、业态丰富度不足，尤其是新兴业态几乎为零，国内外知名连锁品牌拓店比较慎重，或处于仍在观望或考察中，对商业地产的招商存在一定限制。

3、品牌认知度较低。

消费客群对于品牌认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应一般，对国内一二线品牌认知度反而较一二线城市高。

4、垄断和不正当竞争。

当地强势零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型的商业物业，构筑立体的竞争壁垒，一定程度的垄断和不正当竞争给外来竞争者的开发增加许多潜在风险。

5、商业形态发展良莠不齐。

地区商业形态发展良莠不齐，与购物中心开发的盲目上马相比，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，大多专业市场相对成熟，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破。

6、商铺销售模式盛行。

产权式商铺营销模式盛行后，遗留了大量问题，造成投资客群的投资热情减退，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业。

7、商业体量严重过剩。

商业供应量突然增大，人均商业面积甚至远超国内一线发达城市；处处可以见到商铺，而且很多还是围合式的商铺，商业体量严重过剩。由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

8、娱乐业态发展滞后。

在很多的三四线城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业发展不错。但娱乐业态发展相对于餐饮和购物明显滞后，档次较低，一般以洗浴和K房为主，其他主力品牌商家不会轻易进入三四线城市。