传复星将参拍上海西站90亿地块 将再造一个“BFC”？

除了香港，内地能比肩国际金融城市的，还有魔都上海。

开发商进入上海发展之初，无一例外，都想在这里落稳脚跟，拿地开发是最直接的一步棋，只是上海的土地也如同香港一般，目前可供开发大体量项目的地块越来越稀少。

继年初香港置地以310.5亿元拿下徐汇滨江综合体地块这个内地总价地王之后，上海再次挂出一宗预申请地块，位于上海西站旁综合体地块，起始价达到90.98亿，竞拍保证金15亿元。

两个星期过后，5月25日，有市场消息称，经多方咨询确认，复星集团将参与上海西站地块的竞拍，同时还将联合一家证券公司总部共同入驻普陀。

传出复星集团或参拍这一起价超90亿元地块的消息，并不难让人理解。复星集团虽早已不是纯粹的地产开发商，不仅在商业、金融方面均有涉足，文旅、康养、医疗等多元业务的拓展，则让这家在上海扎根28年历史的企业显得格外特别。

从BFC外滩金融中心说起

复星已经很久没有出现在上海土地市场了，其上一次在上海的拿地故事要从BFC外滩金融中心说起。

据观点地产新媒体了解，BFC项目的定位为上海外滩金融集聚带首个“城市国际会客厅”，地处上海黄浦江边。2010年，上海证大以92.2亿元拿下外滩8-1地块时，刷新了当时的上海地王纪录。

九年前，郭广昌踌躇满志拿下BFC地王项目50%股权时，估计不会想到这当中会经历这么多波折。重组海之门（BFC项目公司）、潘石屹的入局和离场、盛世神州接盘一半股权后再退出，或许这就是上海的魅力所在。

因为资金问题，BFC前后经历数次转手。目前，上海复星外滩置业有限公司（曾用名上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司）的股权结构仍为复星国际持股50%，另外一半股权则由中融国际信托有限公司持有。

“合伙人”中融信托于2019年4月18日，盛世神州退出复星外滩置业公司时进入，并持股50%。中融信托是经银保监会批准设立的金融机构，为不少内地开发商的地产项目提供信托等业务，对外投资公司多达187个，是业内小有名气的“模范生”。

至此，曾陷入股权纷争与资金困境的BFC外滩金融中心，终于在去年年底正式对外开放并开业运营，打造成体验式复合型综合体项目，涵盖了办公楼、购物中心、艺术中心、酒店、健康管理五大业态。经历了十年春秋，BFC项目入市的最终结果还是让人满意的。

只是，上海外滩地王几度风波之后，复星集团几乎消失在上海的土拍市场。在做地产的道路上足迹少见，相反，复星将更多精力放在多元业务上，例如文旅、康养、医疗、金融、保险等，其中产业地产的组合是其发展的重中之重。

这一次，在某种程度上观察此次出让的上海西站地块项目，多多少少可以看到BFC十年前的影子。

上海西站地块91亿元的起始价已逼近BFC地块的出让价，但最终这一地块花落谁家，还有待6月9日的预申请结果公布后，才能进一步探究。

观点地产新媒体就复星是否有意参拍上海西站地块一事咨询内部人士，对方表示“不回应此消息”。

上海西站地块

据了解，上海西站地块位于普陀区万里社区，属于真如城市副中心规划建设板块的重要项目，由3宗小地块组成，地上总土地面积9.53万平方米，总计容建面32.28万平方米，折合楼板价约28179元/平方米。

近几年，布局上海真如副中心板块的企业不算多，主要包括长实、中海、绿地等。有观点认为，引入复星集团，或许能加快真如城市副中心的建设进程。

另悉，在地块挂牌前，普陀区万里街道办事处便发布地块所涉及街区建设的实施细则，其中针对商业、办公、文化设施等做了明确的功能布局要求，而三幅地块的设计方案也要求统一设计、一次报批。

而上海西站地块的土地用途为商业、办公、住宅以及文化，其各自的计容建筑面积占总的比列约为12：50：29：9，由此可以看出办公所占建筑面积比例最高，办公计容建面达到16.09万平方米，其次是住宅建设，为9.52万平方米。

其中，X101地块以办公及商业服务业为主，X102以新建办公、住宅、文化及商业服务业为主，X103以新建住宅为主，商业设施还需与真如城市副中心核心区商业形成差异化竞合关系。

此外，办公设施区域的发展需以科技金融为发展核心，聚焦大数据、云计算等重点领域，打造以银行、证券、保险、资产管理、财务公司、公募基金、信托等行业的金融企业法人总部集聚的业态为主，且税收落地。地块竞买人需联合区政府召开普陀区高端金融峰会，且建议最少两年召开一次。

同时，出让要求规定，该土地竞买人应在土地出让合同签订之日起的6个月内启动上述企业的注册和迁移工作，引入企业15年内不得迁出普陀区。

尽管地块出让和建设要求颇多，但对复星集团这家融合多元化发展业态的综合性企业而言，啃下这块骨头或许也并非难事。

而近几年，从上海的地产开发占有率来看，复星集团的项目不多，此举若能拿下上海西站地块，对复星而言是一次很好的资产补仓，提高上海项目的开发比重。

去年年报显示，复星集团旗下豫园股份主要负责地产项目建设运营，新获取长春卡伦湖项目、昆明万达双塔片区项目、天津滨海高铁东项目、重庆中央公园项目、南通如东项目、珠海斗门区项目等。

复星集团也表示，豫园股份将继续推动“产业运营和产业投资”双轮驱动，通过产业投资来增强竞争优势，复合功能地产，并加快推进标杆式专案的开发和落地。

而此次上海西站地块的规划中，也明确提到，该地块作为真如城市副中心北核心，地块将打造区域内标杆项目，其中X102-02地块的建筑限高180米，X101-01商办地块建筑限高为150米。

这会是复星在上海的第二个“BFC”吗？